Thị trường bất động sản TP.HCM diễn biến ra sao trong 10 năm qua?

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM trong 10 năm qua đã có sự phát triển vượt bậc về cả quy mô lẫn chất lượng, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, đặc biệt là về cơ chế, chính sách chưa được tháo gỡ, do đó, cần có những quyết sách để khơi thông cho thị trường thời gian tới.

Một thập niên với những thăng - trầm

Đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 10 năm (từ 2011–2020), nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường đã có những bước thay đổi ngoạn mục, dù cơ bản phát triển và ổn định so với những giai đoạn trước đây, nhờ các cơ chế, chính sách được cải thiện, nhưng trong thời gian này, thị trường bất động sản nước ta cũng trải qua không ít những thăng - trầm.

Cụ thể, trong giai đoạn 2011-2013, ở thời điểm này đầu tư kinh doanh bất động sản được coi là lĩnh vực phi sản xuất, nên các ngân hàng đã siết chặt nguồn đầu tư vào bất động sản, ngay lập tức thị trường rơi vào tình trạng “trầm lắng”.

Để giải quyết tình trạng này, ngay từ đầu năm 2013, Chính phủ đã xác định phải khắc phục được sự lệch pha cung – cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa hợp lý,… nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhờ đó, thị trường bất động sản đã bắt đầu khôi phục trở lại và có xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ đặc biệt là trong giai đoạn 2014 – 2017.

Dù vậy, bước sang giai đoạn 2018-2020, thị trường lại rơi vào khó khăn khi quy mô bị sụt giảm, thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Đáng chú ý hơn nữa là từ tháng 3/2020 trở lại đây, trước sự tác động của đại dịch COVID-19, mức độ khó khăn của thị trường bất động sản lại càng trầm trọng thêm.

Là một trong những khu vực phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản, thị trường TP.HCM cũng đã có những thay đổi vượt bậc qua từng giai đoạn nói trên.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản TP.HCM trong những năm qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, TP.HCM đã có bước phát triển vượt bậc theo hướng tích cực là chủ đạo; quy mô thị trường bất động sản, nhà ở tăng gấp đôi trong thời gian khoảng trên dưới 15 năm, cùng với đó chất lượng đô thị, nhà ở được nâng lên rõ rệt với nhiều tiện ích, dịch vụ, cảnh quan môi trường và cũng là nơi thể hiện rõ nét nhất tác động của cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, ông Châu cũng cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn còn một số hạn chế, bất cập, chưa thật sự minh bạch, ổn định,… Đặc biệt là chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư.

“Trong các năm gần đây, thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất TP.HCM đã có biểu hiện lệch pha cung - cầu và có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel), thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội và cũng đã xuất hiện nhiều cơn sốt đất nhưng đã được xử lý kịp thời”, Chủ tịch HoREA nhận xét.

Cụ thể, kể từ năm 2017, tần suất các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương, trong đó có TP.HCM đã xảy ra thường xuyên hơn và kéo dài đến năm 2020 và đầu năm 2021, theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, nguyên nhân trực tiếp từ giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng các trang mạng xã hội với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo, kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng, lợi dụng “tâm lý đám đông, hám lợi” để làm giá, thổi giá đất. Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do sự buông lỏng quản lý, hoặc thậm chí có sự tiếp tay, chống lưng của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở.

“Các đợt “sốt ảo” giá đất đã tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, làm cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị ngày càng khó tạo lập nhà ở”, ông Châu nhận định

Theo số liệu thống kê của HoREA cho thấy, trong 3 năm gần đây (2018-2020): Số lượng dự án năm 2018 giảm 6,2%; năm 2019 giảm 85,1% so với năm 2017 (92 dự án) là năm phát triển đỉnh cao của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2011-2020.

Riêng năm 2020, số lượng dự án tăng gấp đôi so với năm 2019, nhưng giảm 59,3% so với năm 2017.

Đặc biệt, trong 3 năm gần đây, các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị giảm mạnh, cụ thể: Số lượng dự án năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4%; năm 2020, giảm đến 64,3% so với năm 2017. Bên cạnh đó, số lượng nhà ở huy động vốn cũng giảm mạnh: Năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%; năm 2020, giảm đến 60,7% so với năm 2017.

Thành công ở phân khúc căn hộ

Trao đổi với Nhadautu.vn, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế đánh giá, TP.HCM là một trong những khu vực đại diện cho thị trường bất động sản Việt Nam, trong giai đoạn 10 năm, kể từ 2010 – 2013 tại thị trường TP.HCM có sự suy giảm, đặc biệt là thời điểm cuối năm 2012, đa số các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng nhu cầu phát triển nhà ở xã hội, chung cư bình dân, vừa túi tiền tại TP.HCM là rất lớn, cũng như không có niềm tin với mức giá căn hộ từ 30 triệu đồng/m2 là quá sức mua.

Bên cạnh đó, các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản cũng nhấn mạnh đến vấn đề thu nhập trên giá trị căn hộ, tức là mức thu nhập của Việt Nam thời điểm đó quá thấp so với các nước xung quanh.

Một thành phố phát triển, có sức sống thể hiện ở việc thị trường bất động sản tăng giá và TP.HCM đã thật sự thành công về vấn đề, đặc biệt là phân khúc căn hộ.TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế

Đến thời điểm năm 2016, thị trường bất động sản khôi phục trở lại và đã phát triển mạnh đến năm 2019, lúc này căn hộ ở mức giá 30 triệu đồng/m2 đã dần khan hiếm, thậm chí là không còn nữa, trong khi tại các khu vực trung tâm TP.HCM căn hộ với mức giá từ 100-300 triệu đồng/m2 đã xuất hiện và đã có người mua, vượt quá xa so với nhận định trước đó.

“10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản TP.HCM gần như không có sự suy giảm, nhất là phân khúc căn hộ đã có sự tăng trưởng mạnh, lan rộng ra các khu vực từng được đánh giá là phát triển chậm như quận 9, quận Tân Phú, huyện Bình Chánh,… Dù vậy, so với các khu vực khác tỷ suất tăng này vẫn không bằng, nhưng phải khẳng định một điều TP.HCM đã thành công ở phân khúc căn hộ và được xem là mô hình lưu trú được nhiều người lựa chọn”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Bên cạnh những mặt tích cực, TS. Đinh Thế Hiển cũng đưa ra những vấn đề mà thời gian qua TP.HCM vẫn chưa làm được. Cụ thể, những chiến lược phát triển căn hộ bình dân, nhà ở xã hội cho số đông người thu nhập thấp đến nay vẫn “nằm trên giấy” thành phố chưa có cơ chế, chính sách phù hợp để giải quyết được bài toán này.

Mặt khác, việc quy hoạch vẫn chưa thật sự rõ ràng, đã có những dự án “treo” hàng chục năm chưa được tháo gỡ, đặc biệt, thời gian gần đây tình trạng “sốt đất” theo quy hoạch thường xuyên diễn ra làm xáo trộn thị trường, dù lãnh đạo TP.HCM đã có những chỉ đạo để giải quyết nhưng chưa thật sự triệt để và thực tế thì tình trạng này vẫn diễn ra một cách bình thường.

Ngoài ra, TS. Đinh Thế Hiển cũng đánh giá cao việc áp dụng những chính sách về pháp luật TP.HCM đã làm rất tốt, nếu so với trước đây, thời điểm năm 2006-2008, việc đầu tư căn hộ diễn ra “bát nháo” gây ảnh hưởng nặng nề cho khách hàng, thì trong 10 năm gần đây những vấn đề này đã được siết chặt, cùng với đó những tiêu chuẩn về xây dựng như quy hoạch dân số, quy hoạch nhà ở đã từng bước được thực hiện tốt hơn.

Dù vậy, những bất cập trong việc quản lý chung cư như: Mâu thuẫn giữa Ban quản trị với chủ đầu tư; giữa chủ đầu tư với cư dân, khách hàng… vẫn thường xuyên xảy ra và chưa có chính sách cụ thể để giải quyết. Đặc biệt, tình trạng phân lô, bán nền, xây dựng không phép tại một số khu vực trên địa bàn thành phố thường xuyên diễn trong những năm gần đây, điển hình là các khu vực như huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi…

​Hiện, doanh nghiệp bất động sản đang mong chờ những "quyết sách" từ các cơ quan, ban ngành, để có thể tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đang tồn đọng, đặc biệt là về thủ tục, pháp lý, giúp thị trường được khơi thông trong thời gian tới. Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land

“10 năm trở về trước, đa phần quy mô các dự án rất nhỏ, đặc biệt là các khu đô thị chưa được chú trọng đầu tư nhiều, tuy nhiên, 10 năm trở lại đây, khuynh hướng đầu tư vào các dự án có quy mô lớn đã ngày càng tăng lên, có những dự án lên đến cả ngàn héc ta, đi cùng với đó là các loại hình bất sản cũng đa dạng hơn so với trước như: Bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng (condotel), bất động sản sinh thái… cũng dần được đầu tư nhiều và chuyên nghiệp hơn”, bà Nguyễn Hương chia sẻ.

Bên cạnh đó, khi nói về mặt hạn chế của thị trường bất động sản TP.HCM trong 10 năm trở lại đây, Tổng giám đốc Đại Phúc Land nhận xét, thị trường vẫn còn “manh mún” theo hơi hướng tự phát và chu kỳ phát triển cũng không được ổn định, trong khi ở lĩnh vực bất động sản cần đầu tư “dài hơi” có tính ổn định thì ở giai đoạn 10 năm trở lại đây, đã có những thời điểm thị trường có dấu hiệu “chững” lại làm ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của các nhà đầu tư bất động sản.

Nhấn mạnh về câu chuyện về chủ trương, chính sách được thực hiện tại TP.HCM trong thời gian qua, lãnh đạo Đại Phúc Land cho rằng, ở mặt chủ trương đã có những hướng “mở” rất tốt cho doanh nghiệp bất động sản và rất kỳ vọng, nhưng ở thực tế, việc triển khai hiện vẫn còn chậm trễ, doanh nghiệp vẫn đang trong chờ những quyết sách, để tạo sự thông thoáng cho thị trường bất động sản.

“Khâu triển khai các chủ trương là một khâu rất quan trọng, do đó, các cơ quan chức năng cần đẩy nhanh tiến độ hơn, cần có những hướng dẫn, quy định cụ thể cho doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các thủ tục, pháp lý về chủ trương đầu tư, sớm tháo gỡ những ách tắc cho các dự án đang còn vướng. Hiện, nhà đầu tư đang rất mong chờ điều này”, Tổng giám đốc Đại Phúc Land nói.

Ngoài ra, dự báo về thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới, bà Nguyễn Hương khẳng định, về mặt dài hạn TP.HCM vẫn là một thị trường tiềm năng, còn rất nhiều dư địa để phát triển, tuy nhiên, vấn đề đặt ra là thành phố phải làm như thế nào để huy động được nguồn lực đầu tư một cách tối đa, có hiệu quả và thật sự bền vững.