Thị trường bất động sản TP.HCM: Chờ 'cởi trói' chính sách

Việc sớm tháo gỡ các “vướng mắc, bất cập” về thể chế pháp luật sẽ “cởi trói” cho nhiều dự án bất động sản, nhà ở, giúp làm tăng nguồn cung cho thị trường, xử lý tình trạng khan hiếm, mất cân đối cung - cầu dẫn đến giá nhà tăng liên tục tại TP.HCM.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về việc đề nghị xem xét tháo gỡ “vướng mắc, bất cập” của một số quy định tại một số văn bản luật, đặc biệt là Luật Nhà ở 2014.

Vẫn còn “bỏ sót”

Theo HoREA, tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa quy định trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020.

HoREA dẫn chứng, trong giai đoạn 2015-2020, khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (trước khi được sửa đổi, bổ sung bởi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.

Quy định này không gây ra “vướng mắc” cho các doanh nghiệp, mà chỉ có khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 mới gây ra “ách tắc” cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại vì đã quy định trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại, yêu cầu dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư.

Do quy định của khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nên trong 5 năm (từ ngày 1/7/2015-31/12/2020, chỉ có một số rất ít dự án nhà ở thương mại đáp ứng được điều kiện có 100% đất ở được công nhận chủ đầu tư, chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại, còn lại khoảng 99% số dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở và đất khác không phải là đất ở), hoặc có đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì lại không được công nhận chủ đầu tư. Từ đó, dẫn đến thị trường bất động sản bị thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu sản phẩm nhà ở và làm cho giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua.

HoREA cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 là hợp lý hơn thay vì điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 lại sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật quy định 2 hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là có quyền sử dụng đất ở; có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư...

Quy định trên đây đã bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở nên đã tháo gỡ “ách tắc” cho nhiều dự án nhà ở thương mại, nhưng vẫn còn “bỏ sót” chưa công nhận chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở (chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).

Các “vướng mắc, bất cập” của khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đó là chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191, khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định tại điểm a và điểm b khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp…; chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với cả Điều 21 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chỉ yêu cầu doanh nghiệp có vốn ký quỹ và có chức năng kinh doanh bất động sản.

Do đó, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét chấp thuận hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, bổ sung vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình số 535 ngày 1/12/2021.

Bên cạnh đó là hàng loạt vướng mắc trong việc triển khai dự án nhà ở xã hội như chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội do “bất cập” của một số quy định của Luật Nhà ở 2014, hoặc do một số quy định dưới luật chưa thống nhất, chưa đồng bộ với Luật Nhà ở 2014.

Sớm tháo gỡ “vướng mắc” về thể chế để tăng nguồn cung nhà ở

HoREA cho biết, Luật Nhà ở 2014 cũng chưa quy định chính sách hỗ trợ (có mức độ ưu đãi phù hợp) để khuyến khích và tạo điều kiện phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị.

Nhận xét về các “bất cập” khi chưa có chính sách ưu đãi đối với nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập, HoREA cho rằng, các quy định pháp luật trên đây chưa quy định chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, tín dụng đối với nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị.

Hiệp hội nhận thấy, Luật Nhà ở quy định chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp đô thị có mức thu nhập tối thiểu không phải chịu thuế thu nhập cá nhân là 11 triệu đồng/người (nếu có người phụ thuộc thì được cộng thêm mức giảm trừ gia cảnh 4,4 triệu đồng/người/tháng đối với cha, mẹ, con cái…).

Như vậy, có rất nhiều người có thu nhập thấp đô thị và người có thu nhập trung bình thấp (có thể chiếm đến khoảng 1/4 số người trưởng thành) thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân nhưng không được hưởng chính sách ưu đãi nhà ở xã hội, mà cũng không đủ khả năng tài chính, hoặc không có tài sản đủ để thế chấp để vay tín dụng với lãi suất thương mại để mua nhà ở thương mại.

Mặt khác, HoREA cũng thống nhất với Bộ Xây dựng về sự cần thiết bổ sung Luật Nhà ở, xây dựng chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, về thuế, về tín dụng (ở mức độ phù hợp, có thể bằng 50% chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội) để khuyến khích và tạo điều kiện phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị, có mức giá bán vào khoảng không quá 25 triệu đồng/m2 tại các đô thị đặc biệt; không quá 23 triệu đồng/m2 tại các đô thị loại 1; không quá 20 triệu đồng/m2 tại các đô thị còn lại, để đáp ứng nhu cầu nhà ở và đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị, đồng thời thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và giảm bớt một phần gánh nặng cho ngân sách Nhà nước.

Vì vậy, HoREA đề nghị nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 13 Luật Nhà ở 2014. Trong đó, Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị theo quy định của Chính phủ.

Đồng thời, đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét xây dựng bổ sung các cơ chế, chính sách hỗ trợ về nhà ở giá phù hợp với thu nhập với mức ưu đãi bằng khoảng 25-50% chính sách hỗ trợ, ưu đãi đang áp dụng cho nhà ở xã hội, để tạo điều kiện đẩy mạnh việc phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị.

Có thể thấy, việc sớm tháo gỡ các “vướng mắc, bất cập” về thể chế pháp luật sẽ “cởi trói” cho nhiều dự án bất động sản, nhà ở, giúp làm tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở cho thị trường, xử lý tình trạng khan hiếm nhà ở, mất cân đối cung - cầu nhà ở dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây.

Cũng xuất phát từ mong muốn của các nhà đầu tư nhằm tìm kiếm lời giải về thị trường bất động sản năm 2022, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức Hội thảo với chủ đề “Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam”. Hội thảo có sự tham dự của đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT, Bộ GTVT, lãnh đạo một số địa phương trong vùng cùng các chuyên gia kinh tế, lãnh đạo HoREA và các doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản.

Hội thảo sẽ diễn ra vào lúc 13h30 ngày 15/4/2022 tại Văn phòng Bộ KH&ĐT, số 289 Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, TP.HCM.