Thị trường bất động sản tiếp tục “ảm đạm” do dịch bệnh diễn biến phức tạp

Những diễn biến bất thường, phức tạp của dịch bệnh tiếp tục tác động đến thị trường bất động sản cùng với đó là những khó khăn từ nội tại của thị trường.

Tác động tiếp tục của đại dịch

Đại dịch Covid-19 đã khiến thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Hầu hết, các chỉ số thị trường như nguồn cung, khối lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ dự án, dòng vốn FDI,... đều sụt giảm nghiêm trọng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, gần 80.000 sản phẩm được chào bán trên thị trường, trong đó 70% lượng hàng tồn từ các năm trước. Nguồn cung mới trong 3 quý đầu năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm mới lần đầu chào bán trên thị trường. Trong đó, sản phẩm chung cư – phân khúc trung cấp chiếm tỉ trọng lớn nhất khoảng 75%, phân khúc bình dân (cả nước gộp lại) khoảng 10%, phân khúc cao cấp chiếm 14%.

Thị trường căn hộ tại TPHCM có tổng 21.213 sản phẩm mở bán, giao dịch 13.043 sản phẩm, tỉ lệ hấp thụ đạt 61.2%. Lượng cung mới chào bán năm 2020 chỉ đạt 47,5% so với năm 2018 và 84,9% so với năm 2019.

Tới cuối quý 3 năm 2020, sau khi kiểm soát tốt dịch bệnh lây lan ngoài cộng đồng, thị trường mới bắt đầu có tín hiệu khởi sắc trở lại. Tuy nhiên, vào giáp Tết dịch bệnh lại có những diễn biến phức tạp và nhiều chuyên gia, nhà đầu tư lo ngại về ảnh hưởng của dịch bệnh đến thị trường quý 1 năm 2021.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, thị trường sẽ đối mặt với những khó khăn khi giao dịch tiếp tục ở mức thấp. Điều này do 2 nguyên nhân là nguồn cung hạn chế và tâm lý “cố thủ, chờ đợi” của các nhà đầu tư xem diễn biến của tình hình dịch bệnh.

“Phân khúc khó khăn nhất là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, condotel vốn đã ảm đạm từ đầu năm nay tiếp tục giảm sút do dịch bệnh. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ còn khó khăn khi dịch bệnh vẫn có những diễn biến bất thường vào thời điểm quý 1 năm 2021, sẽ có những doanh nghiệp không còn tiếp tục duy trì được khi dịch bệnh kéo dài” - ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Khó khăn nội tại

Ngoài những tác động từ đại dịch, GS Đặng Hùng Võ nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, năm 2021, thị trường bất động sản vẫn còn tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn, thách thức. Mặc dù cuối năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã ký, ban hành Nghị định 148 (2020) sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết về thi hành Luật Đất đai, nhưng thực tế những sửa đổi này chưa giải quyết triệt để những vấn đề tồn đọng liên quan đến các luật có sự chi phối đến bất động sản. Đây là vấn đề tính pháp lý của thị trường.

“Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với những sản phẩm mới như condotel, shophouse... chưa có được giấy chứng nhận sử dụng đất và thời gian sử hữu chỉ 50 năm, khiến tâm lý nhà đầu tư không mấy mặn mà. Phân khúc nghỉ dưỡng vẫn phát triển nhưng bằng nguồn lực của những doanh nghiệp lớn là chính, nhà đầu tư thứ cấp không mặn mà” - GS. Đặng Hùng Võ nêu ý kiến.

Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), do tác động nặng nề của đại dịch Covid-19, nên năm 2020 là năm khó khăn nhất của ngành du lịch và thị trường bất động sản du lịch, trong đó có các dự án căn hộ du lịch (condotel). Cùng với đó, trong hơn 10 năm qua, đã có một số UBND cấp tỉnh cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” cho căn hộ du lịch (condotel). Mới đây, cơ quan có thẩm quyền của đã kết luận việc cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” (ổn định lâu dài) cho căn hộ du lịch là trái với quy định của Luật Đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, căn hộ du lịch có nhiều điểm tương đồng với căn hộ nhà chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng, đối với căn hộ du lịch thì còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh, nên chưa thể xử lý được 3 vướng mắc pháp lý.

“Cụ thể là, bất động sản du lịch chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp “sổ hồng” cho chủ sở hữu căn hộ du lịch. Loại hình bất động sản này cũng chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch. Nhà chung cư có quy định rõ ràng nhưng dự án căn hộ du lịch chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa vào khai thác kinh doanh” - ông Lê Hoàng Châu nêu ý kiến.

Các văn bản của các bộ quy định về căn hộ du lịch có tính rời rạc, thiếu tính đồng bộ, tính liên thông, nên đã không xử lý được các vướng mắc. Theo ông Lê Hoàng Châu, cần hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch và những công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, như biệt thự du lịch, nhà phố du lịch. Đây là vấn đề cơ bản giải quyết nút thắt pháp lý cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng./.