Thị trường bất động sản: Nhà nước cần có điều tiết kịp thời để tránh khủng hoảng

Trong giai đoạn 2019 - 2020, số lượng các dự án bất động sản (BĐS) được chấp thuận chủ trương đầu tư có sự giảm mạnh so với những năm trước đó. Tuy nhiên theo các chuyên gia, thị trường BĐS ở Việt Nam đã trải qua nhiều thời điểm khủng hoảng, đặc biệt là ảnh hưởng nghiêm trọng của đại dịch Covid-19, nhưng thị trường sẽ nhanh phục hồi nếu có sự điều tiết kịp thời của Nhà nước.

Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu.

Thưa ông, trong khoảng hơn 20 năm trở lại đây, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua qua nhiều thăng trầm. Ông đánh giá thế nào về những "nốt" thăng - trầm đó?

- Thị trường BĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển gần như có tính chu kỳ: Tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại... Trong đó, cơn sốt giá BĐS đầu tiên xảy ra vào năm 1993 và lập lại vào năm 2001 - 2002, đặc biệt là cơn sốt đã đạt đỉnh năm 2007 và “tái sốt” ngắn ngủi vào năm 2010, đan xen với các giai đoạn thị trường bị khủng hoảng suy thoái hoặc đóng băng vào các năm 1995 - 1999, mà nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 - 2013. Từ năm 2014, thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại cho đến nay. Nhưng kể từ năm 2017, tần suất các đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương đã xảy ra thường xuyên hơn.

Đâu là nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng của thị trường, đặc biệt là từ năm 2017 đến nay và nó đã gây ra những hệ quả gì?

- Nguyên nhân trực tiếp từ giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng các trang mạng xã hội với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo, kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng, lợi dụng tâm lý đám đông, hám lợi để làm giá, thổi giá đất. Bên cạnh đó, còn do sự buông lỏng quản lý, thậm chí có sự tiếp tay, chống lưng của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở.

Các đợt sốt ảo giá đất đã tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường BĐS, làm cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị ngày càng khó tạo lập nhà ở. Đã có biểu hiện lệch pha cung - cầu và thừa cung trong phân khúc cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng (condotel), nhưng rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Tình trạng giá nhà tăng cao liên tục trong các năm gần, vô hình chung đã tạo lợi thế “không công bằng” cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở, giữ thế áp đảo thị trường, áp đặt được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là siêu lợi nhuận.

Vậy theo ông, giải pháp để khắc phục tình trạng trên như thế nào?

- Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng”. Nhưng, trong các đợt khủng hoảng, sự can thiệp của Nhà nước chưa thật hiệu quả để bình ổn thị trường, mà thường xử lý chậm, thiên về biện pháp hành chính.

Chỉ từ năm 2013 đến nay, Nhà nước đã sử dụng các công cụ về chính sách tiền tệ - tín dụng hiệu quả hơn để bình ổn thị trường, nhưng vẫn chưa sử dụng đầy đủ công cụ về thuế, quy hoạch để điều chỉnh thị trường.

Do vậy, với vai trò quản trị quốc gia, Nhà nước cần phải điều tiết, kịp thời, hiệu quả nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS. Đặc biệt khi thị trường có biến động, xuất hiện dấu hiệu đầu cơ, sốt, bong bóng hoặc bị đóng băng, thông qua các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị... kể cả phải sử dụng biện pháp hành chính và phải tiên lượng các hệ quả của cơ chế chính sách do có tính hai mặt.

Với diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19 hiện nay, ông có dự báo thế nào về thị trường BĐS từ nay đến hết năm 2021?

- Với kinh nghiệm, năng lực quản lý Nhà nước càng ngày càng hiệu quả hơn trước đây, nhìn toàn cục thị trường BĐS bao gồm thị trường quyền sử dụng đất, tôi cho rằng chưa có nguy cơ xảy ra khủng hoảng bong bóng hay đóng băng hoặc suy thoái đúng nghĩa đen trong năm 2021. Nhưng cần phải kiểm soát chặt chẽ thị trường, do đang có xu thế phục hồi và nóng dần lên, nhất là sau khi nước ta kiểm soát được đại dịch Covid-19, đề phòng tình trạng “bong bóng tài sản” có thể dẫn đến khủng hoảng thị trường.

Xin cảm ơn ông!