Thị trường bất động sản: Doanh nghiệp tìm được lời giải bài toán vốn

Khi dòng vốn tín dụng ngân hàng ngày một siết dần, các doanh nghiệp địa ốc bất ngờ được khơi thông một kênh dẫn vốn mới để giải bài toán khó huy động vốn dài hạn cho dự án mang tên trái phiếu doanh nghiệp.

Kênh trái phiếu được khơi thông

Theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2019, các ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và tỷ lệ này sẽ giảm dần xuống 30% vào năm 2022. Đồng thời, hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cũng tăng từ 150% lên 200%.

Đến Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ban hành ngày 15/11/2019, Ngân hàng Nhà nước quy định, từ thời điểm ngày 1/1/2020 - 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 - 30/9/2021 tỷ lệ này giảm xuống 37%; từ ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và từ tháng 10/2022 sẽ còn 30%.

Đối với các khoản phải đòi khác như cho vay cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.

Quy định này đồng nghĩa với việc tiếp cận vốn ngân hàng của các doanh nghiệp địa ốc ngày càng khó khăn hơn. Trong khi đó, nhiều dự án gặp khó khăn trong giấy phép để triển khai, không đủ điều kiện mở bán, nên cũng không thể huy động vốn từ khách hàng. Hai nguồn vốn chính bị chặn dòng khiến các doanh nghiệp địa ốc đau đầu với bài toán vốn.

Tuy nhiên, trong cái khó đã ló cái khôn, ngoài việc chủ động tìm kiếm, hợp tác với các đối tác ngoại để tận dụng nguồn lực tài chính mạnh mẽ của đối tác, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã tìm ra kênh huy động vốn mới là kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Thực ra, kênh trái phiếu doanh nghiệp không phải là mới, nhưng với quy định tại Nghị định số 90/2011, không dễ cho doanh nghiệp thực hiện. Chỉ sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2018 (tháng 12/2018) quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thay thế Nghị định số 90/2011, kênh huy động vốn này mới được khơi thông.

Các doanh nghiệp tiên phong và thực hiện nhiều đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp thành công thời gian qua có thể kể đến Vingroup, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô, Văn Phú, Hải Phát, Cường Thuận Idico, Đất Xanh, TTC Land, CII, PCC1…

Theo số liệu từ báo cáo tiền tệ tháng 10/2019 do Công ty Chứng khoán SSI công bố, trong 17.071 tỷ đồng trái phiếu được phát hành trong tháng 10, có đến 55% là trái phiếu được phát hành bởi doanh nghiệp bất động sản.

Việc phát hành trái phiếu nhiều là đúng quy luật, “đúng bài”, bởi ngân hàng không thể là nơi cho vay, cung ứng vốn dài hạn chủ lực.

Luật Sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO

Trong đó, chỉ riêng Công ty TNHH Vinametric - chủ sở hữu của Khách sạn Saigon Prince Hotel phát hành tổng cộng 3.705 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm, lãi suất thả nổi (kỳ đầu 10,5%/năm, các kỳ sau bằng lãi suất tham chiếu + 3,65%/năm), kỳ trả lãi 6 tháng.

Tiếp theo là Công ty cổ phần Bất động sản Sài Gòn Vina (Land Saigon), phát hành 1.850 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, lãi suất cố định 11%/năm.

Lũy kế 10 tháng, các doanh nghiệp địa ốc đã phát hành tổng cộng 61.269 tỷ đồng, chiếm hơn 34% tổng lượng trái phiếu phát hành trên thị trường, chỉ sau các ngân hàng thương mại.

Ông Nguyễn Quang Tín, thành viên Hội đồng quản trị Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng DIC (DIG) cho biết, lý do khiến các công ty bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu là do kênh tín dụng bị siết dần, trong khi những quy định phát hành trái phiếu được nới lỏng hơn trước (phát hành riêng lẻ). So với phát hành cổ phiếu và vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu đúng là lựa chọn dễ thở hơn. Đây là kênh huy động vốn mà doanh nghiệp phải mang tên tuổi, thương hiệu và uy tín ra đặt cược. Nếu chiếm được niềm tin của nhà đầu tư, thì xem như khả năng huy động vốn thành công khá cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Phát Đạt (PDR) nhấn mạnh, ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản, nên trái phiếu hiện là kênh huy động vốn thay thế tối ưu đối với doanh nghiệp đang có nhu cầu phát triển dự án. Hiện nay, trái phiếu có thời hạn phổ biến là 2 - 3 năm trở lên (rất ít loại có thời hạn 1 năm). Đây là mốc thời gian khá an toàn đối với vòng đời của một dự án, đảm bảo doanh nghiệp có thể sử dụng vốn ổn định, triển khai và đưa các công trình về đích kịp tiến độ.

Theo ông Nguyễn Hữu Bình, chuyên gia chứng khoán, thay vì phát triển các dự án quy mô nhỏ có tổng vốn đầu tư dưới 1.000 tỷ đồng, các doanh nghiệp bất động sản đang có xu hướng phát triển dự án quy mô khu đô thị.

Quy mô lớn của dự án đương nhiên cũng đòi hỏi dòng vốn cực lớn, trong khi vay ngân hàng đang bị hạn chế, nên phương án phát hành trái phiếu là khả thi nhất trong điều kiện hiện nay. Ngoài ra, với những doanh nghiệp cần huy động một khoản vốn lớn, thì lựa chọn vay ngân hàng sẽ bị hạn chế do ngân hàng cũng bị ràng buộc bởi quy định giới hạn về cấp tín dụng cho một/một nhóm khách hàng, nên trái phiếu được ưu tiên.

Đúng luật, “đúng bài”, nhưng cần có kiểm soát

Trái phiếu doanh nghiệp đang có sức hút cả với nhà đầu tư và doanh nghiệp. Với nhà đầu tư, đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp có mức lãi suất cao hơn so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng, trong khi với doanh nghiệp, mức lãi suất này thấp hơn lãi vay ngân hàng và điều kiện giải ngân dễ dàng, thời hạn vay dài, giúp doanh nghiệp chủ động trong đầu tư, kinh doanh.

Tuy nhiên, đi cùng với sự sôi động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp là nỗi lo về nguy cơ “bung nóc” lãi suất khi lãi suất trái phiếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản đưa ra phổ biến ở mức 11 - 14%/năm, thậm chí có doanh nghiệp lên tới 20%/năm (Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Hồng Hoàng).

Trước thực trạng trên, quý III/2019, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn yêu cầu, nhắc nhở các ngân hàng kiểm soát rủi ro trong đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt lưu ý mục đích cơ cấu nợ của các doanh nghiệp, trong đó có công ty bất động sản.

Yêu cầu này được đưa ra khi Ngân hàng Nhà nước nhận thấy số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của một số ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản và tiếp tục tăng, đặc biệt, số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, bất động sản lớn. Cơ quan này lưu ý, thị trường bất động sản chưa phục hồi vững chắc, hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp ngành này vẫn còn nhiều khó khăn.

Đánh giá về mặt bằng lãi suất trái phiếu liên tục tăng trong thời gian vừa qua, Thứ trưởng Bộ Tài chính Vũ Thị Mai cho biết, sở dĩ lãi suất của trái phiếu doanh nghiệp cao hơn so với năm 2018 là do mặt bằng lãi suất huy động và cho vay của ngân hàng thương mại đều tăng trong năm 2019.

Dù kênh huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang khá sôi động và nhận được sự quan tâm lớn của nhiều nhà đầu tư, nhưng theo giám đốc đầu tư và quản lý danh mục đầu tư tại một ngân hàng lớn, chỉ các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có phương án sản xuất, kinh doanh khả thi mới thu hút được nhà đầu tư trong các đợt phát hành trái phiếu. Đặc biệt, những công ty có tên tuổi, thuộc nhóm bluechip dễ dàng tiếp cận với các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài để huy động vốn lô lớn. Còn các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn chỉ có thể phát hành trái phiếu cho các tổ chức trong nước với số lượng khiêm tốn hơn, hoặc có thể không phát hành được.

Ở một góc nhìn lạc quan hơn, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO cho rằng, thị trường trái phiếu đang phát triển bình thường bên cạnh việc góp vốn hay bán cổ phần.

Thị trường này phát triển mạnh, bởi phát hành trái phiếu thậm chí còn được quy định điều kiện dễ dàng hơn cả cổ phiếu, vì đơn thuần là khoản vay mượn dưới hình thức khác, còn quan trọng nhất là người mua, thị trường có chấp nhận hay không.

Theo ông Đức, việc phát hành nhiều là đúng quy luật, “đúng bài”, bởi ngân hàng không thể là nơi cho vay, cung ứng vốn chủ lực mãi cho nền kinh tế, nhất là vốn dài hạn. Tín dụng đang đi đúng hướng khi bên cạnh trái phiếu phát triển, thì dư nợ ngân hàng cũng đang rất vững mạnh so với trước đây theo chủ trương giảm dần tăng trưởng dư nợ.