Thị trường bất động sản: Điêu đứng vì khâu tính tiền sử dụng đất

Hàng trăm dự án bất động sản ở TP.HCM không thể tiếp tục triển khai hoặc cấp sổ hồng cho cư dân vì vướng mắc trong khâu tính tiền sử dụng đất.

Hiện nay, rất nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM vẫn trong tình trạng bế tắc. Thành phố không tính rõ số tiền sử dụng đất để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình. Khi không có cơ sở đóng thuế cho Nhà nước, dự án không thể triển khai để bàn giao cho khách hàng, đẩy doanh nghiệp vào tình cảnh lao đao, kiện tụng.

Tại hội nghị nhà chung cư mới đây của chung cư Tân Hương Tower (quận Tân Phú), rất nhiều cư dân đã phản ứng mạnh và yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục cấp sổ hồng cho các căn hộ. Đây là dự án do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây lắp Chương Dương làm chủ đầu tư, đưa vào sử dụng từ năm 2014, nhưng đến nay đã 6 năm vẫn chưa thể cấp sổ hồng.

Đại diện Công ty Chương Dương cho biết, việc chậm trễ cấp sổ hồng cho cư dân là do yếu tố khách quan, hiện chủ đầu tư vẫn đang chờ cơ quan chức năng xác định giá tiền sử dụng đất phải đóng. Doanh nghiệp cũng đã hai lần xin tạm đóng tiền sử dụng đất để làm sổ hồng cho dân nhưng không được, do vẫn chưa có sự thống nhất về các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án, khiến chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục cấp sổ cho khách hàng.

Tương tự, Dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (quận 7), do Công ty Khải Thịnh làm chủ đầu tư cũng ách tắc nhiều năm nay do chưa xác định được khâu tính tiền sử dụng đất. Dự án có diện tích hơn 77.000 m2. Trong đó, có hơn 1.000 m2 đất công, nằm phân tán trong 5 thửa đất xen cài trong dự án. Do có hơn 1.000 m2 đất công trong ranh dự án mà Công ty Khải Thịnh vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Việc dính một phần đất công lộn xộn trong tổng dự án khiến chính quyền loay hoay mãi không tính được số tiền sử dụng đất phải đóng, khiến dự án ách tắc nhiều năm nay.

Còn dự án khu nhà ở thương mại - dịch vụ - căn hộ tại số 1472 - Võ Văn Kiệt và số 445 - 449 Gia Phú (quận 6) do Công ty Việt Gia Phú là chủ đầu tư đã hoàn thành thi công và đang tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình để bàn giao căn hộ cho khách hàng. Nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường đã tạm dừng xem xét, giải quyết hồ sơ thẩm định giá đất dự án để tham khảo ý kiến của các cơ quan, ban, ngành và chờ văn bản hướng dẫn của Thủ tướng Chính phủ. Chính vì vậy, công ty này chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính để đưa dự án vào hoạt động và bàn giao nhà cho cư dân.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính là khâu quan trọng, nhưng hiện nay, gần như công tác này trên địa bàn Thành phố đều bị chậm trễ. Nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa giải quyết xong, hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng.

Sở Xây dựng Thành phố mới ban hành quy trình 5 bước thực hiện dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cho rằng, việc tính tiền sử dụng đất thực hiện ở bước 4 vẫn chưa phù hợp.

“Quy trình thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất và xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian. Doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, nên dự án chậm được xây dựng. Những năm qua, thời gian thực hiện thủ tục nộp tiền sử dụng đất mất khoảng 2 năm, nhưng nhiều dự án phải mất từ 3 năm trở lên. Nếu phải nộp tiền sử dụng đất trước khi công nhận chủ đầu tư, doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng 5 - 7 năm hoặc lâu hơn, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành nhà ở, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu”, đại diện một doanh nghiệp cho biết.

Luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, trước đây khâu tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính phụ trách theo Luật Đất đai 2003, nhưng sau đó, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định công tác này được phân chia cho 2 đầu mối gồm Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất, Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

“Vì qua nhiều cửa nên thời gian bị kéo dài hơn rất nhiều. Rất nhiều doanh nghiệp địa ốc chưa thể đóng tiền sử dụng đất cho dự án. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp xin được đóng tiền sử dụng đất tạm tính để có thể làm các thủ tục tiếp theo, khi có con số chính thức, doanh nghiệp sẽ đóng thêm hoặc được trả lại. Tuy nhiên, việc này không có quy định nào cho phép”, luật sư Trâm nói.