Thị trường bất động sản: Bao giờ thôi hết “sóng ngầm”?

Không phải ai hoạt động trong ngành kinh doanh bất động sản tại Việt Nam cũng biết thị trường chỉ mới hình thành và phát triển cách đây hơn ba mươi (30) năm theo định hướng chuyên nghiệp, cho phép các tổ chức hay doanh nghiệp tư nhân kể cả doanh nghiệp nước ngoài tham gia liên doanh phát triển thị trường bất động sản. Thế nhưng, mãi đến năm 2014 hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam mới được “chuẩn hóa” bằng Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Thị trường kinh doanh bất động sản vẫn còn non trẻ, mới chỉ Luật hóa cách đây vài năm. Kiến thức về kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản hiện hành, không chắc nhiều người hiểu biết hết nếu như không cập nhật và thay đổi tư duy. Thế nhưng, phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay được điều hành và dẫn dắt bởi những ông chủ thuộc thế hệ 5x, 6x… Không chắc họ sẽ cập nhật hay thay đổi tư duy mới về kinh doanh bất động sản và quản trị doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Giá trị cộng đồng hay làm giàu cá nhân: Chọn cả hai?

Theo danh sách những người giàu nhất trên sàn chứng khoán tại Việt Nam thì hầu hết đều có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đối với ngành kinh doanh bất động sản. Kinh doanh bất động sản có thể nói là ngành kinh doanh tạo nên giá trị lợi nhuận cực kỳ hấp dẫn mà hầu như ai cũng muốn tham gia.

Trong quan niệm nhiều người, kinh doanh bất động sản không phải là ngành nghề lạ lẵm hay quá khó khăn để học và để tham gia thị trường. Thậm chí, với họ có tiền thì tham gia được, rất đơn giản. Thuật ngữ “đầu cơ” bất động sản cũng được khai sinh từ đó - một ý niệm làm giàu cá nhân.

Một khu đô thị, một khu dân cư hoàn thiện tạo nên bộ mặt khang trang cho địa phương và không “sai phạm” pháp lý thì không nhiều chủ đầu tư làm được. Một khu dân cư, một dự án căn hộ giá rẻ phù hợp với túi tiền cho giới trẻ, phục vụ nhu cầu an sinh xã hội thì lại rất khan hiếm trong khi căn hộ hạng sang hay căn hộ siêu sang thì tràn lan và dư thừa nguồn cung.

Có những căn hộ siêu sang lập đỉnh về giá với mức giá “hét” lên cao chót vót gần 500 triệu/m2. Một chị bán café cạnh dự án siêu sang cười ngô nghê “căn hộ trên cao thì kinh doanh được gì mà giá cao chót vót, ai dám mua?” Tưởng là câu nói đùa, nhưng cũng đáng suy ngẫm… Dĩ nhiên, họ không bán cho tầng lớp bình dân hay trung lưu mà dành cho giới nhà giàu. Nhưng, người giàu ở đâu? Ai sẽ là người tiếp cận? – Chủ đầu tư thường không quan tâm…

Nếu gọi thị trường kinh doanh bất động sản là thị trường cạnh tranh hoàn hảo (Perfect Competition) cũng đúng. Nhưng, gọi là thị trường độc quyền nhóm (Oligopoly Markets) thì cũng không sai. Kinh doanh bất động sản vốn dĩ là kinh doanh một loại hình sản phẩm đặc thù của nền kinh tế. Không thể phủ nhận những đóng góp to lớn của ngành kinh doanh bất động sản mang lại cho nền kinh tế quốc gia. Tuy nhiên, nếu chạy đua theo lợi nhuận mà quên đi giá trị cốt lõi là phụng sự xã hội thì những doanh nghiệp đó cũng sẽ không phát triển bền vững được. Một thực tế cho thấy, dẫu giá bán bất động sản được hét giá rất cao cũng vẫn sẽ có người mua vì nó mang hơi hướng của một thị trường độc quyền nhóm như đã nói ở phần trên. Thị trường bất động sản hiện nay đang rất cần sự can thiệp của Chính phủ về việc hiệu chỉnh giá bán về đúng với giá trị thật.

Cụm từ“dự án ma” hay “thành phố ma” đã không còn xa lạ đối với người dân, hầu như xuất hiện ngày một dày đặc trên thực tế và các phương tiện truyền thông. Phải chăng, cơ quan chức năng đã quá dễ dàng “chấp thuận đầu tư” cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc khai thác những khu đất/thửa đất chưa giải phóng đền bù, chưa “sạch” về mặt pháp lý?

Thực tế, câu chuyện doanh nghiệp “đi đêm” với những cán bộ biến chất để hợp thức hóa tài sản công, “phù phép” chỉ định chủ đầu tư không đủ năng lực xảy ra không còn hiếm nữa, các vụ án lớn liên quan cán bộ công quyền như: Nguyễn Văn Hiến, Nguyễn Thành Tài, Trần Văn Minh…vv… là những ví dụ minh chứng cụ thể. Nếu như các ông/bà chủ doanh nghiệp kinh doanh địa ốc chọn mục tiêu làm giàu cho cá nhân mà không tạo ra “giá trị cộng đồng” thì cũng sẽ không vững chắc theo thời gian.

Có nên thiết lập “giá tăng trần” cho bất động sản?

Từ năm 2018, TP.HCM đã ban hành nhiều văn bản để kiểm soát hiện tượng thất thoát tài sản nhà nước tại các dự án bất động sản, siết chặt pháp lý đối với các dự án mới. Đây là một giải pháp đúng đắn cho thị trường bất động sản TP.HCM. Tuy nhiên, cũng vì điều này mà nguồn cung bất động sản tại thành phố này sụt giảm đáng kể so với nhu cầu của thị trường. Nguồn cung bất động sản tại TP.HCM trở nên khan hiếm, các chủ đầu tư thay nhau “hét” giá bán, “cò đất” các khu vực lân cận cũng đồng loạt “thổi giá” bất động sản tăng “bất hợp lý” mặc cho Đại dịch Covid vẫn đang diễn ra phức tạp.

Một số ý kiến chuyên gia nhận định Chính phủ nên giao cho UBND các Tỉnh/Thành phố trực thuộc Trung ương quy định về “mức giá tăng trần” hàng năm theo khung giá đất. Theo đó, “mức giá tăng trần” hàng năm không vượt cao quá 2.5 lần so với mức giá đất mà địa phương ban hành. Nếu, tổ chức hay cá nhân sang nhượng bất động sản với giá cao hơn mức tăng trần thì phải chịu “thuế lũy tiến” theo tỷ lệ trên tổng giá bán.

Ở một số quốc gia phát triển, hầu hết người mua bất động sản “thứ hai” đều bị đánh thuế nhưng ở nước ta thì loại thuế này chưa được hình thành. Thiết nghĩ, nếu áp dụng “mức giá tăng trần” đối với bất động sản có thể kiểm soát được giá bán bất động sản tăng “vô tội vạ” như hiện nay và cũng tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Có rất nhiều nguyên nhân tăng giá bán bất động sản được các chủ đầu tư đưa ra, trong đó có những nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan. Cấu thành giá bán bất động sản tăng giá do phải gánh chi phí hình thành quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và chi phí vận hành. Tuy nhiên, tăng cao chót vót “một cách bất hợp lý” là do các yếu tố chủ quan xuất phát từ “nhận định” thị trường của các ông/bà chủ doanh nghiệp. Nhu cầu của họ là tối đa hóa lợi nhuận sản phẩm bán ra, một tư duy “cũ kỹ” nhưng chưa bao giờ lỗi thời.

Giá bán tăng cao một cách bất hợp lý cùng với phân khúc sản phẩm “kén” nhu cầu của phần lớn người dân là “rào cản” rất lớn đối với các nhân viên kinh doanh bên dưới. Có lẽ, các chủ doanh nghiệp cũng không mấy quan tâm câu chuyện bán được hàng hay không…, lợi nhuận cao là được.

Thực tế, một vài ông/bà chủ doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh địa ốc luôn cho rằng câu chuyện bán hàng là câu chuyện của các sàn phân phối và lãnh đạo bộ phận kinh doanh. Nếu, lãnh đạo bộ phận kinh doanh không đạt chỉ tiêu doanh số mong muốn thì… thay máu. Có những doanh nghiệp kinh doanh địa ốc lớn tại TP.HCM phải tuyển dụng liên tục, thời gian nhân sự “cống hiến” cho Doanh nghiệp được tính bằng… tuần.

Dù vậy, việc tuyển dụng và “giữ chân” nhân sự giỏi được hay không là một câu chuyện khó hơn nhiều. Ngày nay, nhiều doanh nghiệp hô hào phải ứng dụng công nghệ 4.0 vào hoạt động quản trị doanh nghiệp như: CRM, ERP, SAP… Nhưng, tư duy quản trị chỉ dừng lại ở 2.0. Người lao động làm việc vì lương bổng là một chuyện, nhưng họ sẽ hạnh phúc hơn nếu như được làm việc với người chủ có tâm và có... tầm – Doanh nhân như thế không tồn tại nhiều ở nước ta.