Thị trường bất động sản 2022: Sau cơn mưa, trời lại sáng?

Thị trường bất động sản năm 2021 đã khép lại với nhiều biến động và ảnh hưởng tiêu cực bởi đại dịch Covid-19 cũng như những rào cản chính sách chưa được tháo gỡ. Một năm nhiều sóng gió qua đi, giới chuyên gia và giới kinh doanh bất động sản đang kỳ vọng lạc quan về một tương lai tươi sáng cho thị trường trong năm 2022.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: Thị trường bất động sản sẽ tươi sáng

Dưới tác động nặng nề bởi Covid-19, cùng với đó là những vướng mắc chính sách chưa được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản vốn đã sụt giảm từ những năm trước nay tiếp tục bị sụt giảm. Giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn. Đồng thời, thị trường cũng xuất hiện lực cầu F0. Trạng thái của thị trường năm qua thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt cao, có giai đoạn trầm lắng.

Bên cạnh đó, tình trạng mất cân đối cung - cầu rất nghiêm trọng, diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Giá bất động sản nói chung đã leo thang ở mức cao. Riêng TP.HCM giá bất động sản đã tăng gấp 2 lần và không có dấu hiệu giảm.

Đại dịch Covid-19 khiến kinh tế bị đình trệ, đứt gãy dẫn đến suy yếu. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động, thậm chí phá sản, giải thể, liên tục phải dừng mọi hoạt động đầu tư xây dựng bán dự án.

Thị trường cũng chứng kiến tình trạng đứt gãy cung ứng nguyên vật liệu – thiết bị; khó khăn thực hiện thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian phê duyệt – cấp phép xây dựng; vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến không thể phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án. Từ đó dẫn tới hệ quả khó cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản. Chủ đầu tư dự án bất động sản khó khăn thu hồi vốn đầu tư, nhưng vẫn phải duy trì cho dự án.

Với thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, chính sách hỗ trợ cho phát triển bất động sản du lịch chưa được quan tâm đúng mức. Chính sách hỗ trợ khó khăn của các khu bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng bởi Covid-19 chưa tương xứng. Chính sách về pháp lý cho đầu tư sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng chưa đủ để an tâm các nhà đầu tư tham gia vào thị trường này. Thiếu cơ chế chính sách thu hút vốn ngoại, đầu tư vào sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trong nước.

Bước sang năm 2022, với sự nỗ lực của Chính phủ trong việc kiểm soát sự lây lan của dịch bệnh và các gói cứu trợ doanh nghiệp phục hồi sản xuất, kinh doanh, khả năng phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam, trong trạng thái bình thường mới là tươi sáng.

Nguồn cung trên thị trường vẫn chưa có nhiều cải thiện do thủ tục đầu tư vẫn chưa thể tháo gỡ triệt để vướng mắc, nhất là Hà Nội và TP.HCM. Xu hướng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng ở mức cao do nguồn cung yếu và áp lực mạnh. Lực cầu vẫn được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn. Đất nền và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng tiếp tục được các nhà đầu tư quan tâm nhiều. Bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng tốt. Bất động sản bán lẻ sẽ ổn định và xu hướng sẽ tăng trưởng.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam: Những cơ hội mới

Bên cạnh những tác động của dịch bệnh, những khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại là kết quả của nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan. Các nguyên nhân khách quan chính có thể kể đến như quỹ đất nội thành ngày càng khan hiếm tác động tiêu cực đến nguồn cung mới. Theo đó, nguồn cung giảm và chủ đầu tư có xu hướng phát triển dự án phân khúc cao hơn để tối ưu hóa lợi nhuận, gây nên sự thiếu hụt nguồn cung trung cấp và bình dân.

Bên cạnh đó, thủ tục hành chính kéo dài và phức tạp khiến quá trình triển khai dự án chậm, nguồn cung chưa đáp ứng đủ lượng cầu; các chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản còn hạn chế.

Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 89% sàn giao dịch không được hưởng chính sách cho vay ưu đãi từ ngân hàng để trả lương cho người lao động, khiến các sàn càng gặp khó khăn hơn. Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản ngày càng bị siết chặt đối với cả cá nhân mua nhà và doanh nghiệp huy động vốn.

Dịch Covid-19 đã gây ra những gián đoạn nhất định với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm vừa qua. Đặc biệt là tại thời điểm quý 3 khi nhiều địa phương thực hiện giãn cách xã hội nhằm ngăn ngừa sự lây lan của dịch bệnh. Mặc dù vậy, nhiều phân khúc bất động sản vẫn ghi nhận diễn biến tích cực trong năm. Đặc biệt là phân khúc bất động sản KCN khi tỷ lệ lấp đầy của các thị trường trọng điểm phía bắc và phía nam đạt ở ngưỡng trên 70%.

Việt Nam vẫn là một trong những điểm đến hàng đầu của nhà đầu tư nước ngoài khi thu hút các dự án nổi bật như dự án xây dựng nhà máy LEGO tại tỉnh Bình Dương, Dự án LG Display Hải Phòng điều chỉnh tăng vốn thêm 2,15 tỉ USD, Dự án nhà máy sản xuất giấy Kraft Vina tại Vĩnh Phúc.

Thị trường văn phòng ghi nhận sự phục hồi trong giai đoạn nửa đầu năm 2021 khi tỷ lệ hấp thụ trở lại ngưỡng dương sau một năm 2020 ghi nhận tỷ lệ hấp thụ âm lần đầu tiên trong lịch sử. Mảng thị trường này tiếp tục đà phục hồi trong quý 4 sau những gián đoạn vào thời điểm quý 3.

Thị trường nhà ở tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM cũng có những diễn biến khả quan trong nửa đầu năm 2021 và quý cuối năm. Mức mở bán mới cũng như doanh số bán hàng duy trì gần tương đương như năm 2020. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án khu đô thị của các chủ đầu tư có tên tuổi trên thị trường được giới thiệu và triển khai tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, góp phần nâng cao chất lượng sản phẩm tại các địa phương này và tạo nên nhiều điểm sáng cho bức tranh chung của thị trường nhà ở năm vừa qua.

Trước những thách thức trong hai năm vừa qua, các chủ đầu tư ngày càng linh hoạt hơn và tìm hướng đi mới. Bên cạnh các thế mạnh sẵn có, các chủ đầu tư cũng chú trọng vào việc phát triển các sản phẩm mới, kênh bán hàng mới và thị trường mới để tăng doanh số bán hàng và mở rộng thị phần.

Thị trường bán lẻ và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang chịu nhiều ảnh hưởng từ đại dịch và chưa thể phục hồi trong năm 2021. Tuy nhiên, dù phải đối diện với các khó khăn thách thức trong thời gian qua, tốc độ tiêm chủng vắc xin được đẩy nhanh tại Việt Nam cũng như kế hoạch mở cửa lại đường bay quốc tế sẽ là đòn bẩy phục hồi cho các mảng thị trường này. Nhu cầu dồn nén trong thời gian qua từ phía người tiêu dùng sẽ là động lực để hai mảng thị trường này từng bước quay trở lại đà tăng trưởng.

Hiện nay Chính phủ đang đẩy mạnh việc đầu tư hạ tầng và đây là yếu tố then chốt giúp định hình thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Các dự án thành phần thuộc dự án cao tốc Bắc - Nam đang được tích cực triển khai giúp tăng cường kết nối thuận tiện giữa các địa phương, mở ra nhiều cơ hội tăng trưởng cho các khu vực đô thị vệ tinh cũng như thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven biển.

Nhìn chung, trước bối cảnh kinh tế phục hồi khả quan, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có nhiều cơ hội mới trong năm 2022. Phân khúc nhà ở, đặc biệt là các sản phẩm bất động sản thấp tầng (biệt thự, liền kề, shophouse) dự kiến sẽ tiếp tục là kênh đầu tư ưa thích của các nhà đầu tư cá nhân. Các thị trường mới, được hưởng lợi từ sự phát triển cơ sở hạ tầng và kết nối thuận lợi với các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM cũng như được nhiều chủ đầu tư lớn quan tâm, đầu tư sẽ là những thị trường tiềm năng trong thời gian tới.

Tại các thị trường đã phát triển như Hà Nội hay TP.HCM, các dự án khu đô thị sắp được triển khai tại các khu vực nhà ở mới sẽ tiếp tục đóng góp vào nguồn cung mở bán mới của hai thành phố này trong tương lai cũng như đưa ra lựa chọn mới cho nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh thị trường hạn chế nguồn cung mới trong hai năm vừa qua.

Đối với phân khúc chung cư, các sản phẩm tại vị trí thuận lợi và kết nối tốt, được phát triển và vận hành quản lý bởi các đơn vị uy tín có tên tuổi trên thị trường sẽ có cơ hội tăng giá cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường, thu hút được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property): 2022 sẽ là cuộc chơi của những nhà đầu cơ

Thị trường bất động sản năm 2021 vừa qua rất khó dự đoán, dù là người sành sỏi nhất trong nghề cũng không lường được những diễn biến có thể xảy ra. Điều dễ thấy là thị trường chịu ảnh hưởng lớn về tài chính, như dòng tiền rẻ trên thị trường rất nhiều, thị trường chứng khoán tăng phi mã, đồng thời có hiện tượng dòng tiền từ chứng khoán chuyển sang bất động sản.

Ở những lĩnh vực khác do không có nhiều chuyển biến tích cực nên đa số hướng vào bất động sản. Cùng với đó, lãi suất ngân hàng thấp khiến thị trường phát triển không theo quy luật bình thường mà bị điều chỉnh bởi những tác nhân bên ngoài.

Thị trường bất động sản năm 2022 sẽ theo xu hướng của những tháng cuối năm 2021. Sắp tới, khi Chính phủ đưa ra các gói kích thích kinh tế, nếu gói hỗ trợ này không được kiểm soát chặt sẽ có nguy cơ chảy sang bất động sản, chứng khoán. Khi đó bong bóng bất động sản sẽ phình to, giá bất động sản ngày càng tăng.

Có thể nói, thị trường bất động sản 2022 sẽ là cuộc chơi của những nhà đầu cơ. Đối với những người mua nhà để ở, tôi cho rằng nhu cầu này lúc nào cũng có nhưng giai đoạn hiện tại không thích hợp bởi giá nhà đất đang rất cao, trong khi thu nhập gần như không có gì thay đổi thậm chí còn bị cắt giảm trong hai năm qua. Việc cố gắng mua nhà trong giai đoạn hiện nay có thể khiến người mua đối diện với nợ xấu.

Có thể ví thị trường bất động sản hiện nay như đang trên một con tàu cao tốc. Nếu để đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, tôi cho rằng rủi ro của thị trường trong năm 2022 là rất lớn. Rủi ro lớn dễ thấy là bong bóng bất động sản. Sau khi tăng phi mã từ đầu năm do các nhà đầu tư kỳ vọng đẩy lên, hiện chứng khoán của nhiều doanh nghiệp đang rất đì đẹt. Thế nhưng trước đó, khi đã có lợi nhuận ở chứng khoán, một bộ phận nhà đầu tư sẽ hiện thực hoá dòng tiền thông qua bất động sản, khiến tăng giá bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ bong bóng. Đặc biệt, nếu dùng đòn bẩy để đầu tư bất động sản có thể gây nên hiện tượng đổ vỡ dây chuyền.

Do vậy, trong tất cả mọi thời điểm, tuỳ từng “khẩu vị”, cách tiếp cận thị trường, năng lực tài chính, kinh nghiệm, cũng như hướng đầu tư của mỗi người, nhưng ở năm 2022 nên đầu tư an toàn. Trên thị trường, giá đã tăng phi mã nên khi tham gia phải chú ý đến những vấn đề tính thanh khoản, đảm bảo pháp lý, hạ tầng, hạn chế dùng đòn bẩy tài chính như vốn vay ngân hàng. Nếu có sử dụng thì phải trong tầm kiểm soát, phải đặt tính an toàn lên hàng đầu.

Phân khúc đầu tư bất động sản hiện nay khá hẹp, trong đó bất động sản nghỉ dưỡng gần như đứng im, không có triển vọng. Phân khúc chung cư thì tính đầu cơ không lớn, khả năng tăng giá không nhiều. Phân khúc đất nền xung quanh Hà Nội và TP.HCM đang có mức giá khá cao. Do đó, một số phân khúc mà nhà đầu tư hiện nay có thể đầu tư được chủ yếu nằm ở thị trường nhỏ như trung tâm huyện lỵ, thị trấn, ven khu công nghiệp lớn là còn dư địa tăng giá. Đó là những phân khúc nhà đầu tư có thể hướng đến.

TS. Đinh Thế Hiển: Khó tái diễn sốt đất

Thị trường bất động sản năm 2022 sẽ có sự tái cấu trúc về danh mục đầu tư. Đối với những khu vực đã tăng giá mạnh trong vòng 3 năm qua, dù có nhiều động lực tốt như đường cao tốc đang được mở ở miền Đông Nam Bộ, miền Tây hay việc mở lại đường bay quốc tế như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc thì những yếu tố này cũng chỉ đóng vai trò là động lực cho bất động sản. Còn khả năng tăng giá tiếp trên diện rộng như các nhà đầu tư kỳ vọng vào năm 2022 sẽ không xảy ra mà sẽ xuất hiện tình trạng mua đi bán lại từ những nhà đầu tư không chịu nổi áp lực lãi suất ngân hàng. Những vùng chưa tăng giá nhiều, còn dư địa tăng trưởng sẽ ở những nơi xa hơn.

Tóm lại, 2022 là giai đoạn tích luỹ, mua qua bán lại. Trong bối cảnh dịch bệnh, không nên mua bất động sản để khai thác mà là để đầu tư lâu dài. Những thị trường tăng trưởng tốt như Phú Quốc, TP.HCM đang có sự âm thầm mua bán nhưng không trên diện rộng vì những bất động sản này có giá trị rất cao, từ chục tỉ trở lên nên không dành cho số đông.

Liên quan đến câu chuyện sốt đất, tôi cho rằng việc tạo giá là có nhưng theo phân tích chung, năm 2022 bất động sản không thể tăng giá trên diện rộng nên sẽ không có tình trạng sốt đất, thổi giá, nhất là ở những nơi giá đã xảy ra.

Đối với lo ngại bong bóng bất động sản, theo tôi, Chính phủ đã có nhiều kinh nghiệm từ giai đoạn 2011-2012, từ đó đến nay, mọi quyết sách của Chính phủ vẫn rất thận trọng. Không có lý do để lo ngại việc giải ngân các gói hỗ trợ sẽ chảy ồ ạt vào bất động sản bởi quy trình giải ngân rất chặt chẽ.