Thấy gì từ phi vụ bán vốn của Trường Giang tại bất động sản An Gia?

Việc cổ đông lớn nhất là Đầu tư Trường Giang giảm mạnh tỷ lệ sở hữu đang là chủ đề được quan tâm nhất của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HoSE: AGG).

Thay đổi cán cân quyền lực

AGG mới đây đã công bố thông tin về việc Công ty Cổ phần Quản lý và Đầu tư Trường Giang (gọi tắt là Công ty Trường Giang) bán ra một lượng cổ phiếu lớn. Theo đó, từ ngày 14/5 đến 5/6, Công ty Trường Giang đã hoàn tất bán thoả thuận xong 21,26 triệu cổ phiếu AGG. Sau khi thực hiện giao dịch, Công ty Trường Giang đã giảm tỷ lệ sở hữu từ 41,04% xuống còn 24,06%.

Sở dĩ động thái trên gây ra sự chú ý bởi ngoài việc là cổ đông lớn nhất của AGG, Công ty Trường Giang còn là bên liên quan của Chủ tịch AGG Nguyễn Bá Sáng (ông Sáng làm tổng giám đốc, người đại diện theo pháp luật của Trường Giang).

Bởi vậy, việc Trường Giang bán vốn đã làm suy giảm tỷ lệ sở hữu của các bên liên quan đến ông Nguyễn Bá Sáng tại AGG, từ 47,94% xuống 30,96%. Điều này đồng nghĩa, nhóm ông Sáng đã mất quyền phủ quyết đối với nhiều vấn đề quan trọng của AGG (theo quy định, cổ đông nắm giữ 36% vốn trở lên có quyền phủ quyết một số nội dung của HĐQT doanh nghiệp).

Tất nhiên, nếu bên mua cổ phần của Trường Giang cũng là bên liên quan của ông Nguyễn Bá Sáng, sự thay đổi cán cân quyền lực trên sẽ không xảy ra. Song, điều khiến giới quan sát băn khoăn là cho tới lúc này, AGG vẫn chưa công bố bất cứ thông tin chi tiết nào về bên mua vốn của Trường Giang.

Nhóm liên quan chủ tịch Nguyễn Bá Sáng giảm tỷ lệ sở hữu từ 47,94% xuống 30,96%

Với tỷ lệ sở hữu gần 17% của bên mua, trong trường hợp không phải công bố thông tin, có thể suy luận rằng đây là một nhóm gồm ít nhất 4 thành viên, bởi nếu có cổ đông lớn (nắm giữ từ 5% trở lên) việc công bố thông tin là bắt buộc.

Việc “cơ cấu” một nhóm để nhận chuyển nhượng cổ phần từ Trường Giang cho thấy bên mua không muốn lộ diện ở giai đoạn này. Tuy nhiên, khả năng lớn đây chỉ là một biện pháp kỹ thuật, bởi đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024 (viết tắt là AGM 2024) của AGG đã dành sẵn một ghế trong HĐQT cho đại diện nhóm cổ đông này, nên việc lộ diện chỉ là vấn đề thời gian.

“Một nửa chiếc bánh mì” trong câu chuyện nhà đầu tư chiến lược của AGG

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024, ông Nguyễn Bá Sáng đã giải thích với cổ đông rằng, bên mua cổ phần AGG từ tay Trường Giang là một nhà đầu tư chiến lược của công ty, chứ không phải đơn thuần là một “tay chơi” tài chính.

Giải thích của ông Sáng phản ánh một thực tế quan trọng là AGG hiện đang trong giai đoạn chuyển mình và đi kèm nhiều sự thay đổi. Có ít nhất 2 lý do để tin vào điều này.

Một là cơ cấu HĐQT sau đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024 của AGG đã ghi nhận sự xuất hiện của ông Louis T. Nguyen (tức ông Nguyễn Thế Lữ) – chủ tịch kiêm giám đốc điều hành Saigon Asset Management (SAM). Bản thân SAM cũng đang “nghiên cứu” về việc mua cổ phần AGG, theo lời ông Sáng.

Hai là trên thực tế, AGG đã trải qua giai đoạn 2022 - 2023 đầy khó khăn và tới nay mới được xem là đã tạm vượt qua được thách thức.

Trong giai đoạn 2022 – 2023, AGG đã phải vật lộn để giải quyết vấn đề tài chính, trực tiếp là nợ vay. Đến cuối năm 2023, tổng dư nợ vay mới giảm xuống mức 1.460 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu còn khoảng 300 tỷ đồng và sẽ được AGG tuyên bố là sẽ xử lý nốt trong nửa đầu năm 2024.

Còn về kinh doanh, từ giữa năm 2022, hoạt động phát triển dự án mới của AGG gần như đã dừng lại. Từ đó trở đi, AGG phải sống nhờ vào các dự án đã có sẵn như The Standard, Westgate. Sự phụ thuộc vào Westgate tồn tại đến tận quý I/2024.

Tuy nhiên sau thời điểm này, AGG đã tạo lập được những tiền đề cơ bản để bước sang giai đoạn mới với The Gió Riverisde (dự án lớn nhất của AGG giai đoạn hiện tại) gần như đã xong thủ tục pháp lý và sẵn sàng cho việc bán hàng từ quý IV/2024. Ngoài ra, AGG còn có 2 dự án khác là BC3.2 quy mô 165ha và BC27 quy mô 43ha (cùng tại Bình Chánh, TP. HCM). Để có nguồn lực triển khai các dự án nêu trên, sự xuất hiện của một nhà đầu tư chiến lược là hoàn toàn dễ hiểu.

The Gió Riverside là dự án lớn nhất của AGG giai đoạn hiện tại

Tuy nhiên, chuyện nhà đầu tư chiến lược của AGG vốn dĩ không đơn thuần. Trong quá khứ, công ty này đã từng ghi nhận sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư chiến lược hoặc được xem là có tính chiến lược, chẳng hạn như Creed Group (có tư cách cổ đông từ 2018), Hoosiers VN – 1 Ltd (hợp tác chiến lược với AGG từ 2017)…

Dù có những hứa hẹn, nhưng các nhà đầu tư chiến lược này đã vội thoái vốn khi cổ phiếu AGG “được giá”, như trường hợp Creed Group thoái vốn chỉ 6 tháng sau khi AGG được niêm yết. Tương tự là chuyện của Hoosiers VN – 1 Ltd hay KIM Vietnam IPO Balanced Fund và KIM KOIC Vietnam IPO Private Fund.

Chuyện còn “khôi hài” hơn nữa với trường hợp Korerasu Partners Pte. Ltd. (Koterasu) khi đơn vị này dự tính mua cổ phiếu thứ cấp của An Gia với tổng giá trị 235 tỷ đồng thông qua hình thức giao dịch thỏa thuận hoặc khớp lệnh trực tiếp trên sàn chứng khoán. Đồng thời, cùng với khoản đầu tư này, Koterasu sẽ trở thành cổ đông chiến lược, mở ra cơ hội quyền chọn tham gia góp vốn trực tiếp vào dự án The Gió Riverside.

Thế nhưng sau 8 tháng, quỹ trên vẫn chưa rót tiền. Nguyên nhân được đưa ra là thị trường bất động sản Việt Nam đang rủi ro. Tuy nhiên, điều trùng hợp ở thời điểm đó, cổ phiếu AGG liên tục giảm mạnh, từ đỉnh 35.000 đồng/cổ phiếu tại đầu tháng 9/2023 lao dốc còn 19.886 đồng/cổ phiếu tại giữa tháng 4/2024, tương đương “bốc hơi” 43% (xét theo giá điều chỉnh).

Diễn biến giá cổ phiếu AGG từ tháng 9/2023 - nay

Bởi vậy, việc bán vốn của Trường Giang và sự xuất hiện của một bên được gọi là “nhà đầu tư chiến lược” vào lúc này, rõ ràng không nhiều thì ít, để lại trong lòng những cổ đông AGG những “lợn cợn” - nhất là khi đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024 của AGG đã thông qua việc phát hành cổ phiếu để trả cổ tức với tỷ lệ 25% và phát hành ESOP với tỷ lệ lên tới 4,9% - mức cao bất thường so với các doanh nghiệp khác (vốn chỉ 1-2%). Huống chi, trong vòng 1 tháng qua, cổ phiếu AGG đang có đà tăng tương đối tốt.

Tựu trung lại, có thể nói, AGG đang ở trong giai đoạn “giao mùa” không mấy dễ chịu. Dù đã kịp xử lý một số vấn đề về nguồn vốn và kinh doanh, song cấu trúc tài sản của công ty vẫn chưa thực sự lành mạnh khi có tới 78,7% tổng tài sản tập trung tại các khoản phải thu và 14,4% khác ở hàng tồn kho, tức tổng tỷ trọng của 2 cấu phần này lên tới 93%.

Những điều này khiến AGG phải toan tính rất nhiều, và sự hiện diện của một cổ đông lớn, một nhà đầu tư chiến lược, rất có thể là một phần của toan tính đó, chỉ là chưa biết nước sẽ chảy về đâu.