Tháo nút thắt xây dựng chung cư cũ

Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/9/2021, được cho là có nhiều cơ chế, chính sách đồng bộ và khả thi, chắc chắn sẽ mở ra một giai đoạn mới thu hút nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Vướng ở quy định...

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu nhà ở, nhóm nhà ở; và 306 nhà chung cư độc lập riêng lẻ. Trong đó, cơ bản đã bán nhà cho người ở theo Nghị định 61/CP. Nhiều hộ đã tự cơi nới, lấn chiếm mở rộng diện tích, ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị, lợi ích công cộng.

Còn trên phạm vi cả nước, hiện còn tồn tại hàng ngàn khu nhà chung cư cũ có tuổi đời trên dưới 50 năm, trong đó có nhiều nhà chung cư đã bị hư hỏng nặng, thậm chí đang trong tình trạng nguy hiểm cho người sử dụng tại các đô thị, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Chủ trương cải tạo lại nhà chung cư cũ đã có từ lâu. Tuy nhiên, quá trình tổ chức thực hiện đã bộc lộ một số tồn tại trong công tác kiểm định, lập kế hoạch; công tác lập quy hoạch và dự án; đặc biệt là bất cập từ những văn bản pháp luật như Luật Nhà ở (2005, 2014) về chính sách ưu đãi, Nghị định hướng dẫn số 101/2015/NĐ-CP về quy trình thực hiện và về căn cứ quy hoạch để lập dự án đầu tư… Nhất là, cơ chế bồi thường, hỗ trợ tái định cư còn bất cập về quyền lợi của chủ sở hữu nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), Nghị định 101 chưa đảm bảo tính khả thi và chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ do nhiều nguyên nhân, trong đó có một nguyên nhân quan trọng là cơ quan soạn thảo Nghị định lúc bấy giờ đã không quy định cơ quan có thẩm quyền phải xác định chỉ tiêu “quy mô dân số” khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

Với các quy định trên đây, dự án xây dựng lại nhà chung cư vừa phải đảm bảo có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, vừa phải có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đầu tư và có được một phần lãi. Vì vậy, việc triển khai gặp nhiều khó khăn.

Trước thực trạng trên, một số địa phương đã có những giải pháp “xử lý tình huống”. Quận 3 (TP. Hồ Chí Minh) có 48 khu chung cư thì đã có 5 khu chung cư được tất cả các chủ sở hữu chuyển nhượng lại cho các doanh nghiệp để thực hiện dự án khác, nên chỉ còn lại 43 khu chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. Để giải quyết bài toán nan giải này, UBND quận 3 đề xuất giải pháp quy gom 43 khu chung cư trên để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô lớn, đủ để tái định cư trên địa bàn quận 3 cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng giải pháp quy gom này khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại nơi khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… cho người tái định cư, để không tiếp tục xảy ra tình trạng người tái định cư không lựa chọn vào ở khu tái định cư.

Tuy nhiên, không phải địa phương nào cũng có khả năng “quy gom” như vậy, một chủ trương thống nhất, khả thi để giải bài toán cải tạo lại nhà chung cư cũ vẫn cần được xem xét.

... gỡ cũng bằng quy định

Từ thực tế trên, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69 (thay thế Nghị định số 101) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có hiệu lực kể từ ngày 1/9/2021.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), Nghị định 69 có tính khả thi rất cao so với Nghị định 101, quy định nhiều cơ chế, chính sách mới có tính đột phá, đồng bộ.

Còn ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thì cho rằng việc ban hành Nghị định 69 có ý nghĩa rất quan trọng, góp phần đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân tại khu vực đô thị, nhất là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh - hai địa phương có số lượng nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại nhiều nhất cả nước.

Mục tiêu của Nghị định 69 là nhằm thực hiện mục tiêu tái định cư tốt nhất, thỏa đáng nhất cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Theo Nghị định mới, quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý, phù hợp với nguyên tắc pháp luật và thực tế.

Bên cạnh đó, các nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời của Nghị định 69 cũng phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu và hạn chế tối đa các tác động bất lợi đến môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Khoản 1 Điều 20 Nghị định 69 quy định các nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã thể hiện chính sách của Nhà nước không chỉ quan tâm đối với các chủ sở hữu mà cả người sử dụng nhà chung cư, trong đó có các hộ khẩu ghép (hộ ghép) khi thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các nguyên tắc này phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu của người dân và có tính khả thi cao hơn so với các quy định của Nghị định 101, do nội dung Khoản 1 Điều 20 Nghị định 69 được thiết kế theo hướng hạn chế tối đa các tác động bất lợi đến môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Bên cạnh đó, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có tính khả thi cao hơn và phù hợp với thực tế hơn so với quy định trước đây.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị định 69 quy định khung hệ số hoán đổi diện tích căn hộ mới từ 1 đến 2 lần diện tích căn hộ cũ. Vấn đề còn lại là sự thỏa thuận tự nguyện, công bằng giữa các chủ sở hữu nhà chung cư với nhà đầu tư để thống nhất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời, làm căn cứ để lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.