Thảm họa tài chính mới trên thị trường bất động sản

Một thảm họa tài chính đang hình thành trên thị trường nhà ở sau hơn một thập kỷ kể từ khi cuộc khủng hoảng thế chấp ở Hoa Kỳ đe dọa phá hủy hệ thống tài chính quốc tế.

Dave Burt, Giám đốc điều hành của công ty nghiên cứu đầu tư DeltaTerra Capital cho biết rủi ro khí hậu có thể khiến một cuộc khủng hoảng tài chính nữa quay lại với thị trường bất động sản toàn cầu.

“Tôi luôn đề phòng những vấn đề lớn mang tính hệ thống này và có một số lý do cho nhận định trên”, ông Burt nói.

Ông cho biết nghiên cứu của DeltaTerra Capital cho thấy 20% hộ gia đình ở Hoa Kỳ đang định giá sai các bất động sản do rủi ro lũ lụt. Nếu họ nhận ra điều này, thì hậu quả có thể giống với đợt điều chỉnh giá bất thường đã diễn ra trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu trước đây.

Ông Burt cho biết: “Chúng tôi nghĩ việc tái định giá lại có thể tương đồng với một phần tư quy mô và mức độ của khủng hoảng tài chính toàn cầu trước đây. Nhưng tại các cộng đồng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lũ lụt thì quá trình tái định giá còn gây ra thiệt hại nặng nề hơn”.

Nhận xét của ông được đưa ra vào thời điểm thị trường nhà ở đang trải qua một sự thay đổi cơ bản lớn do lãi suất thế chấp cao hơn khi các ngân hàng trung ương toàn cầu tiếp tục cuộc chiến chống lạm phát.

Không được dùng để định giá nhà đất

Ông Burt nói rằng một số vết nứt đang bắt đầu xuất hiện trong các điều khoản về chi phí bảo hiểm. Ông đang theo dõi sát sao quá trình phục hồi ở thị trường nhà ở Florida sau bão Ian, đặc biệt là việc các đợt triều cường do cơn bão này đã gây ra cơn ác mộng về bảo hiểm lũ lụt đối với các chủ nhà.

“Các dữ liệu cơ bản cho thấy doanh số và nguồn cung nhà ở tại các khu vực bị ảnh hưởng bởi bão Ian đều đang đi xuống”.

Trong khi hầu hết các nhà đầu tư vẫn hoài nghi về tác động của rủi ro khí hậu đối với danh mục tài sản, một nghiên cứu gần đây đã cảnh báo thị trường nhà ở tại Mỹ có thể bị định giá cao hơn khoảng 200 tỷ USD bởi vì chưa bao gồm rủi ro lũ lụt, một thứ không thể định giá được.

Phân tích trên được công bố vào giữa tháng 2/2023 trên tạp chí Nature Climate Change. Nghiên cứu đã mô hình hóa những thay đổi về giá bất động sản trước các rủi ro lũ lụt trên khắp nước Mỹ trong 3 thập kỷ tới, và cảnh báo rằng các hộ gia đình có thu nhập thấp đặc biệt dễ bị tổn thương bởi điều này.

“Rủi ro khí hậu không được dùng để định giá thị trường nhà đất, đây là điều đáng đề cập nhất”, Jeremy Porter, người đứng đầu bộ phận tác động khí hậu tại quỹ First Street Foundation cho biết.

“Các chi phí hiện tại hoặc việc định giá các ngôi nhà không tính đến hậu quả do lũ lụt gây ra. Đó là lý do giá nhà tại Mỹ đang quá cao”.

Ông Porter cảnh báo rằng nếu người dân tiếp tục thiếu thông tin về rủi ro khí hậu khi mua nhà, các hộ gia đình có thể mất một phần đáng kể giá trị tài sản chỉ sau một đêm.

Porter nói: “Không quá cường điệu khi nói rằng đây là một loại bong bóng nguy cơ và ngày nào đó có thể vỡ tung”.

Một nghiên cứu cho biết gần 15 triệu bất động sản ở Mỹ đang phải đối mặt với nguy cơ gặp lũ lụt hàng năm ở mức 1%, với thiệt hại hàng năm dự kiến cho riêng các căn nhà sẽ vượt quá 32 tỷ USD.

Nghiên cứu cũng cảnh báo tần suất và mức độ nghiêm trọng của lũ lụt tăng lên, trong bối biến đổi khí hậu ngày càng sâu sắc có thể khiến số lượng bất động sản của Hoa Kỳ chịu cảnh lũ lụt tăng 11% và thiệt hại trung bình hàng năm tăng ít nhất 26% vào năm 2050.

“Khi bạn mua một căn nhà, một trong những cân nhắc quan trọng nhất là chi phí bảo trì căn nhà và tôi nghĩ rất nhiều quyết định quan trọng được đưa ra dựa trên điều đó”, ông Burt nói.

Jesse Gourevitch, một nghiên cứu sinh sau tiến sĩ về môi trường, nói rằng những người có thu nhập thấp lại thường định giá một tài sản quá cao. Ông nói thêm rằng “nếu giảm phát giá xảy ra, điều này rất có khả năng làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo ở Mỹ và làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng”.

Rủi ro khác từ lũ lụt là gây bất lợi đối với nguồn thu từ thuế của chính quyền địa phương, vì tổng thu của các thành phố thường phụ thuộc rất nhiều vào thuế bất động sản.

Khủng hoảng nhân đạo

Ông Burt nhấn mạnh rằng rủi ro khí hậu liên quan đến thị trường nhà ở đang đặt ra một vấn đề lớn đối với các quốc gia trên toàn thế giới.

Burt nói: “Những quốc gia bị ảnh hưởng nhiều nhất từ biến đổi khí hậu thường là những quốc gia nghèo khó nhất. Khi đó, mọi chuyện có thể trở thành một cuộc khủng hoảng nhân đạo khi người dân lâm vào cảnh mất nhà cửa và vô sản”.

Munich Re, công ty tái bảo hiểm lớn nhất thế giới, đã chứng kiến những thiệt hại kinh tế nặng nề vào năm 2022 khi khủng hoảng khí hậu gây ra nhiều sự kiện thời tiết cực đoan hơn, chẳng hạn như bão Ian ở Mỹ và lũ lụt ở Pakistan. Tái bảo hiểm là các dịch vụ bảo hiểm cho các công ty bảo hiểm.

Theo ước tính, những thiệt hại này lên tới 270 tỷ USD vào năm ngoái, trong đó khoảng 120 tỷ USD đã được bảo hiểm. Tổng mức tổn thất được bảo hiểm tiếp tục có xu hướng tăng cao trong những năm gần đây.

Ernst Rauch, trưởng khoa địa lý và khí hậu tại Munich Re, cho biết: “Cuối cùng, ai đó sẽ phải trả giá cho những tổn thất ngày càng tăng này. Cho dù có được bảo hiểm hay không, nó là một gánh nặng kinh tế ngày càng tăng”.

Rauch cho biết, một lĩnh vực cần quan tâm đặc biệt là lũ quét. Trận lũ lụt quá mức từng thấy ở Đức vào năm 2021 đã khiến các con sông tràn bờ tàn phá các thị trấn trên khắp miền tây nước Đức, Bỉ, Áo và một số vùng của Hà Lan, Thụy Sĩ và Luxembourg.

Rauch cho biết tần suất ngày càng tăng của các loại hiện tượng mưa cực đoan ở các địa phương hoặc từng khu vực vẫn đang bị đánh giá thấp.

“Điều này không chỉ tác động đến một chủ nhà điển hình ở Đức mà là ở mọi nơi khác trên thế giới”, ông nói thêm.