Tăng khung giá đất, liệu giá nhà có biến động lớn?

Chuyện gì sẽ xảy ra khi khoảng cách chênh lệch giữa khung giá đất của Nhà nước và giá thực tế trên thị trường được rút ngắn? Khung giá đất tăng, thị trường bất động sản có bị ảnh hưởng?

Tăng khung giá đất 30% vẫn khó đuổi kịp giá thị trường

Khi xin ý kiến đóng góp vào Tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn TP, áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024, TP. Hà Nội đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất.

Trong đó, giá đất ở đô thị dự kiến cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2 áp dụng cho một số địa bàn thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ. Giá thấp nhất thuộc địa bàn quận Hà Đông với hơn 4,5 triệu đồng/m2.

TP. Hà Nội cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch giữa bảng giá với thị trường; góp phần thiết lập cơ chế chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai; hài hoà lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, bảng giá đất mà UBND TP. Hà Nội dự kiến áp dụng còn thấp hơn nhiều so với mức giá đang giao dịch trên thị trường.

Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường với đất ở tại các quận hiện đang cao hơn gấp nhiều lần, phổ biến từ 10 triệu đồng đến 500 triệu đồng/m2. Một số khu vực tại quận Hoàn Kiếm còn có giá chuyển nhượng cao đột biến như phố Hàng Bông, Hàng Bạc với mức trên 800 triệu đồng/m2; phố Lý Thường Kiệt có giá chuyển nhượng hơn 900 triệu đồng/m2, có nơi còn lên đến cả tỷ đồng/m2.

Chia sẻ trong chương trình Góc nhìn đa chiều của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes), PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) chỉ rõ, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường.

“Trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường. Tại các địa phương, khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng... thì mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ, đây cũng là một trong những tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.

Ông Long cho rằng, độ chênh lệch giữa giá đất ban hành trong khung và giá giao dịch trên thị trường càng cao thì càng gây khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến nguồn thu thuế của Nhà nước. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương. Nhưng hiện nay, nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở.... Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách.

Bên cạnh đó, theo ông Long, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và 116 trong Luật Đất đai có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... nên giá đất hiện nay còn mang nặng tính “áp đặt”.

Do vậy, theo vị chuyên gia này, vấn đề xác định đúng giá trị đất đai trong bối cảnh ngân sách nhà nước khó khăn nguồn thu, nợ công cao là vấn đề rất quan trọng. Giá trị đất đai khi chuyển đổi quyền sử dụng phải được tính đúng, tính đủ theo đúng giá thị trường.

Tuy nhiên, ông Long cho rằng, trên thực tế thế nào là giá thị trường thì vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng. Do vậy, nếu tăng bình quân giá đất lên 30% chưa chắc đã sát với giá thị trường, bởi mỗi khu vực đang có một mức giá khác nhau. Khi chưa có khảo sát hợp lý dựa trên những nghiệp vụ, công cụ định giá một cách chuẩn xác thì việc tăng khung giá đất lên đồng đều 30% sẽ chỉ mang tính cảm tính, chưa mang tính thực tiễn.

Giá đất tăng, khó để nói giá nhà không tăng

Theo chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, giá đất là một trong những yếu tố cấu thành nên giá nhà nên khi giá đất tăng thì tất yếu sẽ đẩy giá nhà tăng, ảnh hưởng rất lớn đến người dân và doanh nghiệp phát triển nhà ở, nhất là khi thu nhập của người dân hiện tại còn chưa theo kịp giá nhà.

“Với thị trường bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

Do vậy, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng. Mà giá nhà nhà hiện đang quá cao so với thu nhập, có thể mấy chục năm thì người dân mới đủ tiền mua một căn nhà. Nếu giá đất tiếp tục tăng thì cơ hội sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp sẽ ngày càng xa vời”.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cho rằng, khi tăng giá đất thì phải tính đến việc sẽ giảm đầu tư, làm chững thị trường, trong khi nhu cầu về nhà ở đang rất bức thiết.

“Tất nhiên, việc tăng khung giá đất sẽ có mặt lợi cho nguồn thu tài chính của nhà nước, công tác giải phóng mặt bằng có thể sẽ thuận lợi hơn, cơ chế thị trường có thể hình thành một giá.

Tuy nhiên, bất kỳ chính sách nào đưa ra đều phải cân nhắc, tính toán kỹ tất cả các mặt lợi, mặt hại. Khi tăng giá đất lên thì thuế và phí như thế nào cho hợp lý. Không thể tăng bình quân 30% mà phải tùy vào từng khu vực, từng trường hợp cụ thể”.

Cần tính toán phù hợp, không tăng đồng loạt

“Một vấn đề quan trọng ngoài giá đất ra là vấn đề thuế và phí, giá đất đã cao thì thuế, phí phải giảm hay có những ưu đãi riêng cho nhà đầu tư ở những khu vực cần phát triển nhà ở. Đây là bài toán khó, nên cần tính toán phù hợp với sức dân, cần có những đề án của Nhà nước, của các cơ quan chức năng, tổ chức nghiên cứu xây dựng và đưa ra các giải pháp cụ thể”, ông Long nhấn mạnh.

Theo PGS. TS. Ngô Trí Long, khung giá đất cần được tính toán như thế nào cho hợp lý để vừa vẫn phải đảm bảo phù hợp với giá thị trường, vừa phải tạo động lực để các doanh nghiệp tiếp tục triển khai các dự án. Muốn vậy, cần nhanh chóng hoàn thiện chính sách về giá đất, vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các Nghị định đã ban hành, đồng thời, xây dựng các Nghị định; khắc phục tình trạng mâu thuẫn của Luật và văn bản dưới Luật.

Bên cạnh đó, khi định giá đất (cho đất bị thu hồi) phải có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá đất; tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất; mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; thu hẹp phạm vi áp dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành; bổ sung quy định cụ thể về việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Ngoài ra, phải xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường, do đó, phải xây dựng và kiện toàn hệ thống lữu trữ thông tin, xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất và thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi lần xây dựng lại (điều chỉnh) khung giá đất…

“Còn nếu đồng loạt tăng giá đất trên tất cả các khu vực như nhau mà không tính đến mặt lợi, mặt hại thì không những không đạt được mục tiêu, hiệu quả mà còn ảnh hưởng xấu tới người dân và thị trường, nhất là khi thị trường bất động sản đang đi vào giai đoạn ổn định”, ông Long nói.