Tăng giá đất, chuyên gia nói gì?

Tăng khung giá đất nhưng vẫn phải đảm bảo phù hợp với giá thị trường, vừa phải tạo động lực để các doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án.

Sở TN&MT TP.HCM vừa có tờ trình gửi UBND TP.HCM về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn TP giai đoạn 2020-2024. Theo đó, sở này đề xuất giá đất bằng 41% so với giá thị trường và bằng khung giá trong dự thảo nghị định của Chính phủ về khung giá đất.

Tăng giá đất là hợp lý, tuy nhiên theo các chuyên gia, điểm quan trọng là phải điều tiết vĩ mô, không để hệ lụy giá tăng dây chuyền, phải đánh giá mức tác động đến thị trường bất động sản để không làm ảnh hưởng đến các doanh nghiệp. Ngoài ra, cần nhận thấy giá nhà, đất hiện nay đã quá cao so với khả năng của người dân, nếu chỉ tiếp tục tăng sẽ khiến cho nhiều người khó có khả năng tiếp cận được với nhà ở.

Ông TRẦN KHÁNH QUANG, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa:

Cần cân nhắc cả hệ số K

Bảng giá đất tăng là một chuyện nhưng quan trọng nữa là phải xem xét, điều chỉnh mức tăng giảm hệ số K cho phù hợp theo. Hệ số K là hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất (trừ trường hợp giao qua đấu giá), công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất mà người dân đóng cho Nhà nước để chuyển đổi sẽ bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số K. Vì vậy, nếu bảng giá đất tăng cao, cộng thêm hệ số K tăng nữa thì tiền sử dụng đất sẽ tác động lớn đến người dân.

Hiện trên địa bàn TP còn nhiều trường hợp người dân chưa được cấp sổ hồng vì có khó khăn tài chính, chưa đi làm thủ tục được. Do vậy, việc tăng giá đất sẽ tiếp tục gây khó thêm cho họ trong việc hợp thức hóa nhà đất, tạo lập nhà ở. Nếu tăng quá cao đồng nghĩa với việc người dân gần như phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước, giống như phải mua lại chính mảnh đất của mình với mức giá cao. Khi đó thị trường sẽ khó lành mạnh hóa.

Theo tôi, mức tăng bảng giá đất khoảng 10% là hợp lý. Nếu bảng giá đất của Nhà nước tăng 30% thì giá nhà, đất trên thị trường chắc chắn sẽ té nước theo mưa, tăng thêm 10%-20%.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA):

Đề xuất giao quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất

Hiệp hội kiến nghị sửa đổi các quy định về khung giá đất, bảng giá đất như sau: Thứ nhất, bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai và giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất thì mới đảm bảo được nguyên tắc quy định tại khoản 1.c Điều 112 Luật Đất đai yêu cầu giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phải phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Đi đôi với đó, đề nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai “Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở với mức thu bằng 15% (hoặc tỉ lệ % khác cao hơn) bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành” để đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu tiêu cực.

Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy vừa minh bạch vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Thực hiện cách tính này, trước mắt có thể làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước ở các địa phương nhưng về lâu dài sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững. Khi thực hiện cơ chế này cũng là cơ sở để xem xét ban hành “Luật Thuế tài sản - bất động sản” (không dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế), giúp thị trường phát triển minh bạch hơn. Người tiêu dùng có cơ hội hưởng lợi vì giá nhà ở có điều kiện giảm hơn so với trước.

Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành:

Muốn tăng thu ngân sách, cần tháo gỡ thủ tục nhanh chóng

Muốn tăng thu ngân sách bền vững cần giải quyết thủ tục nhanh chóng cho các dự án bất động sản, doanh nghiệp triển khai dự án thì nguồn cung nhà ở mới dồi dào, giá nhà, đất mới ổn định, hợp lý. Khi đó người dân mua nhà mới có cơ hội mua nhà giá rẻ, doanh nghiệp tăng doanh thu thì tiền thuế nộp ngân sách mới tăng.

Có ý kiến cho rằng tăng khung giá đất lên cao thì khi bồi thường, người dân sẽ được hưởng nhiều tiền hơn nhưng thực chất không phải như vậy. Trong năm 2018 và 2019, TP có nhiều quyết định bồi thường giải phóng mặt bằng đối với những dự án nhà ở thương mại với hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn 13 lần so với bảng giá đất, gần như đã theo giá thị trường.

Tuy nhiên, bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến việc phát triển các công trình công cộng, phúc lợi xã hội, vì chi phí bồi thường cho các dự án này có thể áp dụng bồi thường theo bảng giá đất.

Chuyên gia bất động sản ĐỖ HOÀNG DƯƠNG:

Mức tăng giá đất 10%-20% là hợp lý

Tăng bảng giá đất thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để xây dựng những khu công nghiệp, nông nghiệp tập trung ở các vùng ngoại thành TP sẽ càng khó khăn hơn. Khi chi phí bồi thường cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút các nhà đầu tư vào các khu công nghiệp, nông nghiệp tập trung này.

Mức tăng nên ở mức 10%-20% là hợp lý hơn. Hiện giá đất theo bảng giá đất đang bằng 20%-25% so với giá thị trường, nếu tăng quá cao thì giá bất động sản sẽ biến động không thể bắt kịp.