Tăng gần 200% năm 2020, GVR kéo BĐS Khu công nghiệp thành nhóm có “vai vế” trên TTCK

Nhóm ngành Khu Công nghiệp đã trở thành nhóm cổ phiếu có vai vế trên sàn chứng khoán trong năm 2020 sau khi GVR trở mình ấn tượng. Với sự thiếu hụt nguồn cung trong ngắn hạn, kỳ vọng cho các cổ phiếu trong ngành vẫn còn rất lớn.

GVR, niềm tự hào của cổ phiếu Khu Công nghiệp

Tính đến hết 31/12, vốn hóa của GVR đã lên đến 119,8 nghìn tỷ đồng, cao hơn cả các cổ phiếu tên tuổi của HOSE là TCB (110 nghìn tỷ đồng), MSN (104 nghìn tỷ đồng), VRE (71 nghìn tỷ đồng). Với nhóm ngành Khu Công nghiệp, đây chính là sự xác nhận rõ ràng nhất của thị trường dành cho một xu hướng đầu tư rất thành công vượt qua trở ngại từ COVID-19.

Theo thống kế tới hết năm, rất nhiều cổ phiếu đã đem lại lợi nhuận đầy ấn tượng cho nhà đầu tư dưới sự dẫn dắt của GVR (+196,4%) như D2D (+20,6%), SZL (+33,5%), KBC (+58%), ITA (+143%), TIP (+138%)… So với thành tích tăng của VN-Index trong năm 2020 chỉ là 14,86%, rõ ràng cả nhóm ngành Khu Công nhiệp đã có một năm giao dịch rực rỡ.

Các công ty chứng khoán trong nước đánh giá ảnh hưởng của đại dịch và các chính sách thuế quan của Mỹ đang tiếp tục làm đẩy nhanh quá trình chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc. Vốn được đánh giá cao về tính an toàn và ổn định về chính trị, kinh tế, những thành tựu kể trên đang giúp Việt Nam trở thành điểm đến trong xu hướng dịch chuyển này.

Cộng hưởng với xu hướng dòng tiền hùng hậu đẩy vào thị trường sau giai đoạn bùng phát dịch tại Việt Nam, việc nhà đầu tư đặt niềm tin vào các cổ phiếu Khu Công nghiệp là lựa chọn phù hợp.

Trong đợt bùng phát dịch đầu tiên, các nhà cung cấp linh kiện và lắp ráp cho Apple là Pegatron và Foxconn từ Đài Loan; Sharp, Nintendo và Komatsu từ Nhật Bản; và Lenovo từ Hồng Kông đã di chuyển sản xuất đến Việt Nam.

Trong năm 2020, làn sóng dịch chuyển và mở rộng sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp Nhật Bản tại Việt Nam tiếp tục tạo nên điểm sáng cho ngành Bất động sản Khu công Nghiệp.

Thiếu hụt nguồn cung đất khu công nghiệp trong ngắn hạn

Theo ghi nhận của Mirae Asset, tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh từ 2018 đã dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các khu công nghiệp mới trên địa bàn khu vực công nghiệp cấp 1. Ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở thành phố Hồ Chí Minh, 99% ở Bình Dương, 94% ở Đồng Nai, 84% ở Long An. Ở phía Bắc, tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.

Trong bối cảnh trên, các khu vực công nghiệp cấp 2 đang được các công ty phát triển công nghiệp hướng đến để mở rộng quỹ đất. Các khu vực này bao gồm Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nam, Nam Định và Thái Bình ở khu vực phía Nam bao gồm Tây Ninh, Bình Phước và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Đây là nguyên nhân lý giải cho kết quả kinh doanh 9 tháng 2020 của các doanh nghiệp Bất động sản Công nghiệp (KCN) không thật sự tích cực. Tổng doanh thu của 18 doanh nghiệp đang niêm yết đạt 21.539 tỷ đồng, giảm 6,8% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế ghi nhận 3.634 tỷ đồng, -13,9%.

Hiện GVR đang dự kiến triển khai quy hoạch lên đến 15.000 ha đất KCN trong giai đoạn 2021 – 2025. Doanh nghiệp đang phối hợp với các địa phương để quy hoạch các KCN, dự kiến trung bình mỗi năm cho thuê từ 600-1.000 ha.

Trong khi đó, với các doanh nghiệp còn quỹ đất sẽ tạo ngay cơ hội khởi sắc trong năm 2021 như trường hợp KBC khi dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) triển khai giai đoạn 1 với quỹ đất hơn 100ha. Với việc triển khai dự án NSHL, MAS cho rằng KBC sẽ ghi nhận 3.200 tỷ đồng doanh thu và 1.089 tỷ đồng LNST, tăng trưởng lần lượt 77% và 89% so với mức thực hiện năm 2020.

Nhà đầu tư nhỏ lẻ không lỡ sóng nhờ đầu tư cổ phiếu Khu công nghiệp

Thực tế, nhu cầu thuê đất gia tăng kéo theo sự chạy đua phát triển quỹ đất công nghiệp của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (liên doanh giữa Becamex IDC và Tập đoàn Warburg Pincus LLC – Mỹ) đã nâng tổng diện tích quỹ đất công nghiệp lên 500 ha tại 10 địa điểm ở các thành phố lớn từ 209 ha trong nửa đầu năm 2018.

Tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam, Vingroup, có kế hoạch đầu tư hơn 400 triệu USD vào công ty con là CTCP Đầu tư Phát triển KCN Vinhomes. Hai dự án đầu tiên của Tập đoàn sẽ phát triển tại Hải Phòng, bao gồm KCN Nam Tràng Cát với tổng diện tích 200 ha; và KCN Thủy Nguyên có tổng diện tích 319 ha. Dự kiến hai KCN sẽ đi vào hoạt động năm 2021. TNI Holdings Việt Nam sẽ khai trương KCN Sông Lô 1 với diện tích 177 ha tại tỉnh Vĩnh Phúc. Tại tỉnh Long An ở phía Nam, Công ty cổ phần TIZCO và Công ty Cổ phần Quản Lý KCN Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) sẽ tham gia đầu tư góp vốn vào Khu công nghiệp Việt Phát với tổng diện tích 1.800 ha vào năm 2021.

Các nhà phát triển kho vận toàn cầu đã tham gia vào thị trường bất chấp đại dịch đang diễn ra. Logos Property từ Úc đầu tư vào Việt Nam thông qua một liên doanh (JV) phát triển logistics trị giá 350 triệu USD. GLP, nhà phát triển kho lớn nhất ở châu Á, đang lên kế hoạch liên doanh trị giá 1,5 tỷ USD với SEA Logistics Partners (SLP). Công ty Mirae Asset Daewoo Co và Tập đoàn Naver của Hàn Quốc cùng đầu tư 37 triệu USD vào trung tâm logistics LogisValley tại tỉnh Bắc Ninh.

Sự tham gia của nhiều ông lớn có tiềm lực vào mảng bất động sản Khu Công nghiệp càng thúc đẩy nhà đầu tư nhỏ lẻ thường được gọi dưới cái tên FOMO. Trong thuật ngữ tài chính, FOMO ( Fear of Missing Out) là thuật ngữ ám chỉ hội chứng sợ bỏ lỡ, sợ mất cơ hội đầu tư.

Tuy nhiên, theo quan điểm của MAS, quỹ đất là yếu tố quan trọng nhất của các doanh nghiệp BĐS Khu Công nghiệp, nhà đầu tư cần ưu tiên lựa chọn các doanh nghiệp có quỹ đất tiềm năng, bao gồm quỹ đất sẵn sàng cho thuê và quỹ đất mới từ 2021 trở đi.