Tài chính đầu tư: Lãi kép và hiệu quả đầu tư bất động sản

Mọi người nói bất động sản là kênh đầu tư sinh lời tốt nhất tại VN, và nó vượt xa lãi suất NH. Điều này có thể đúng nếu bạn mua đất vào thời điểm 2013, lúc giá đã xuống “đáy quá đáy”, và lại mua ở khu vực Q2, Q9. Hoặc bạn mua đất ở Nhơn Trạch vào giai đoạn 2014 – 2015 lúc đất Nhơn Trạch rất giảm…. Nhưng nó có thể sai nếu mua đất một số nơi giai đoạn 2007 - 2009, hoặc 2020 – 2021 kể cả đất Nhơn Trạch.

1. Đầu tư đất Nhơn Trạch sau 14 năm lời 4,6 lần, tức 32.5%/năm hay chỉ 11.5%/năm?

Người bạn vừa bán một nền khoảng 250 m2 sổ đỏ ở Nhơn Trạch được 2,3 tỷ. Giá này giảm khá nhiều so với giá đỉnh năm 2022 là 2,7 tỷ; nhưng lúc đó không bán vì chờ lên trên 3 tỷ (như đa số người có đất lúc đó). Nhưng, với giá bán hiện nay cũng vui rồi; vì mua năm 2010 là 500 triệu; xem ra lời 4,6 lần (tương đương 32,8%/năm theo phép chia đơn giản lấy 4,6 lần/14 năm).

Tuy nhiên, nếu tính theo lãi nhập vốn thì vụ đầu tư này chỉ có lợi suất bình quân mỗi năm là 11.5%. Lợi suất này chỉ hơn mức trung bình một chút; và có thể thua xa một số nhà đầu tư lão luyện trong chứng khoán; và cũng không hơn bao nhiêu so với người gửi NH.

Mặc dù chỉ có lợi suất 11,5%/năm ôm đất trong suốt 14 năm, nhưng với một số nhà đầu tư nghiệp dư, thì vụ này cũng là tốt rồi, vì bây giờ nhiều người ôm đất từ năm 2018 – 2022 không biết sau 10 năm họ có lời bốn lần như vậy không ?

2. Gia tăng tài sản từ hiệu ứng lãi suất kép thần kỳ?

Rõ ràng giờ đây việc đầu tư BĐS không còn dể ăn bốn lần sau ôm giữ 10 năm. Mua nhà đất tại Sài gòn thì yên tâm nhưng hầu như khó hy vọng lời cao, còn đánh bắt xa bờ thì sợ ôm đất ra đảo xa không có ngày về !!??

Còn gửi NH để hưởng lợi suất kém với mức LS 5%/năm thì 10 năm sau cũng tăng không bao nhiêu, một người gửi NH số tiền 500 triệu với lợi suất 5%/năm, thì sau 10 năm lãi nhập vốn chỉ có 814 triệu, cũng không nhiều gì. (tham khảo H1)

Nhưng tình hình sẽ bắt đầu khác, nếu lợi suất là 20%/năm. Sau 10 năm số tiền sẽ là 3 tỷ, và tăng rất nhanh giai đoạn sau, sau 20 năm sẽ là 19 tỷ, và 30 năm sẽ là 118 tỷ. Trong khi đó nếu gửi tiền với LS 5%/năm, thì sau 30 năm chỉ có 2,1 tỷ. Điều này cho thấy lợi suất cao sẽ giúp một nhà đầu tư có tài sản lớn sau một thời gian dài.

Lợi suất nào có thể đạt 15% - 20%, thậm chí 30%/năm trong thời gian dài ? Lịch sử đã chứng minh chỉ có đầu tư chứng khoán mới có khả năng đó. Và đó không phải là đầu tư lướt sóng mà đầu tư trung hạn từ 6 tháng đến 2, 3 năm, trong đó việc mua – bán không quá 3 lần trong một năm. Quỹ đầu tư Berkshire Hathaway của W.Buffett đã làm được điều đó; Quỹ đầu tư Morning star của Navalier cũng thành công tương tự (Quỹ này bình quân một năm đảo danh mục khoảng 3 lần)…

Xét về ĐTCK tại VN, thì vẫn còn hạn chế với các quỹ lớn. Nhưng với nhà đầu tư cá nhân có khoảng đầu tư vài chục tỷ trở xuống, thì nhiều người cho rằng kiếm lợi suất bình quân 15 – 20%/năm là không khó, nếu giữ kỷ luật đầu tư, thay vì lướt sóng mua – bán nhiều lần trong tháng để tìm lợi nhuận cao.

Lợi suất cao và thời gian dài sẽ khuyếch đại vốn. Nếu lợi suất 5%, sau 5 năm là 638 tr; còn LS 30% sau 5 năm là 1,8 tỷ, chỉ lớn hơn 3 lần. Nhưng nếu sau 30 năm thì lãi suất 5% là 2,1 tỷ; còn LS 30% là 1039 tỷ, lớn hơn 600 lần, và nhà đầu tư thực sự trở thành người giàu có.

3. Bắt đầu con đường đầu tư để trở thành người khá giả sau một thời gian?

Nhiều bạn trẻ, thậm chí gần 40 tuổi vẫn đang vật lộn với cuộc sống và luôn tự hỏi “làm sao mình có đủ tiền mua căn hộ?”. Thay vì tìm cách giải câu hỏi đó, hãy đặt ra bài toán “làm sao sau 10 năm mình có một tài sản đủ tự tin trong tay?” và đi tìm lời giải.

Ngày xưa ông bà nói “buôn tàu buôn bè, không bằng ăn dè lỗ miệng”. Câu này đúng trong xã hội nộng nghiệp, tiêu chí hàng đầu là tiết kiệm để không bị nghèo khó. Nhưng trong đời sống hiện nay, đặt biệt là tại Sài gòn, việc tiết kiệm quá mức cũng hơi khó, và tiết kiệm không thể đưa chúng ta trở thành người có tài sản trên trung bình (thí dụ đủ tiền mua một căn hộ khá). Với phân tích trên, rỏ ràng việc gửi tiền tiết kiệm với LS 5%/năm hiện nay, thì ngay cả số tiền 500 tr, sau 10 năm, 20 năm, thậm chí 30 năm cũng chỉ là 2,1 tỷ. Làm sao mua căn hộ được ?

Còn đầu tư BĐS thì đầu tiên phải có một số tiền khá lớn. Với số tiền 500 triệu khó có thể mua miếng đất tiềm năng mà không vay; mà khi vay thì bị hiệu ứng lãi kép ngược mà nhiều người hiện nay đang gặp khó. Chỉ cần 3 năm giá không tăng là thấy ăn thua. Ngoài ra một số bạn dưới 30 tuổi không dễ gì gom được 500 triệu để khởi đầu với một miếng đất.

Một lời giải có thể là đầu tư chứng khoán trong một thời gian dài. Nhận định từ năm 2025 với sự quyết tâm của Chính phủ làm sạch các công ty niêm yết lông vịt. Chỉ canh lùa gà các nhà đầu tư nghiệp dư, và sự ổn định phát triển của nền kinh tế, thì trên sàn sẽ có nhiều công ty tốt để đầu tư. Nền kinh tế và doanh nghiệp VN còn cơ hội tăng trưởng cao trong thời gian dài, thì việc kiếm lợi suất từ 12% - 20%/năm trong đầu tư chứng khoán trung hạn (không lướt sóng) là không khó.

Muốn đến đích thì phải bắt đầu bước đi. Nếu một gia đình trẻ tập trung quyết liệt tiết kiệm trong 2, 3 năm thì có thể để dành được số tiền khoảng 200 triệu để bắt đầu tham gia đầu tư. Điều cần nhớ là bạn không nên cứ nhìn số tiền 200 triệu sẽ nở ra cho đến lúc đủ khá; mà mỗi năm bạn cần bổ sung một số tiền để tiếp tục tăng đầu tư. Số tiền hợp lý để không còn bóp tiêu dùng để đầu tư bổ sung hàng năm vào khoảng 50 triệu.

Hình 2 dưới đây là kết quả của số tiền ban đầu 200 triệu, bổ sung hàng năm 50 triệu theo thời gian và lợi suất đầu tư: chúng ta sẽ thấy số tiền gia tăng đáng kể chỉ với lợi suất 12%/năm thì sau 10 năm xem như bạn đã có một số tiền lận lưng, và 30 năm thì đủ yên tâm cùng với số tiền hưu để sống thong dong. Còn nếu bạn đủ giỏi để đạt lợi suất 20%/năm thì bạn đã có tài sản rất khá sau 20 năm, 25 năm trở thành người rất khá giả….

Sau cùng, hãy bắt đầu vạch kế hoạch đầu tư bằng sự tập trung tiết kiệm vài năm; và giữ kỷ luật đầu tư, không ham giàu và nôn nóng làm giàu, mà giữ cách sống nhẹ nhàng, ung dung của người biết sài tiền, không thiếu nợ… đến lúc nào đó bạn sẽ thấy mình thật sự phong độ.