Sửa Luật Đất đai: Gỡ vướng giải phóng mặt bằng

Chậm tiến độ là căn bệnh trầm kha của dự án đầu tư, không chỉ vốn công mà cả vốn tư. Nguyên nhân hàng đầu vẫn được cơ quan nhà nước, nhà đầu tư chỉ ra là vướng giải phóng mặt bằng. Nhiều ý kiến đề nghị pháp luật về đất đai cần sửa đổi để tháo gỡ rào cản này.

Bình đẳng trong việc bồi thường

Theo ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay tạo ra sự bất bình đẳng trong việc bồi thường cho người sử dụng cùng một loại đất nhưng phải thu hồi cho các dự án khác nhau. Người có đất phải thu hồi cho các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì nhận được chế độ bồi thường theo mức giá ấn định của Nhà nước. Người sử dụng đất cũng không nhận được những khoản hỗ trợ khác của chủ dự án ngoài chính sách hỗ trợ quy định chung của Nhà nước. Trong khi đó, người có đất thu hồi cho các dự án của doanh nghiệp được chủ đầu tư thoả thuận bồi thường theo giá thị trường. Chủ đầu tư các dự án có mức sinh lợi cao còn có nhiều chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho người có đất bị thu hồi để sớm bàn giao đất cho dự án.

Theo ông Cường, điều này làm nảy sinh sự bất bình đẳng dẫn đến việc khiếu kiện, tranh chấp kéo dài. Đây cũng là nguyên nhân khiến người sử dụng đất không đồng thuận với phương án bồi thường đất dự án do Nhà nước thu hồi cho các mục đích công cộng, làm cho các dự án chậm bàn giao mặt bằng. Ngược lại, một số trường hợp người sử dụng đất đưa ra yêu cầu về giá bồi thường quá cao so với khả năng sinh lợi thực tế của đất và giá đất phổ biến trên thị trường, nhà đầu tư không thể thoả thuận được để triển khai dự án.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thực tế ở TP.HCM, có nhiều trường hợp đã bồi thường hơn 80% diện tích, thậm chí đến 98% diện tích đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thương lượng bồi thường được, dẫn đến dự án bị tạm ngừng hoặc chậm tiến độ.

Ông Hoàng Văn Cường khuyến nghị, Luật Đất đai (sửa đổi) nên quy định tất cả các dự án phải thu hồi đất đều do cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi, quyết định phương án bồi thường tái định cư và đứng ra thu hồi, thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng theo một cơ chế thống nhất. Đối với các dự án thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển hạ tầng và các dự án quan trọng quốc gia thì việc thu hồi đất là bắt buộc. Khi ra quyết định thu hồi không phải thông qua thoả thuận với người dân, nhưng phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư phải được công khai lấy ý kiến và được đa số người dân có đất (từ 75% diện tích đất phải thu hồi) đồng thuận. Đối với dự án thu hồi đất cho các doanh nghiệp với mục đích phát triển kinh tế, xây dựng nhà ở thương mại, việc quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được đa số người dân có đất (chiếm 85% diện tích đất phải thu hồi) đồng thuận. Những người dân không đồng thuận vẫn phải chấp hành các quyết định về thu hồi đất (đối với dự án thu hồi đất cho doanh nghiệp nhằm mục đích kinh doanh) và phải chấp hành di dời theo quyết định của Nhà nước và có quyền khởi kiện các quyết định trên ra tòa.

Bảo đảm sinh kế lâu dài cho người có đất thu hồi

Bên cạnh việc xác định giá bồi thường về đất ngang bằng với giá thị trường để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi, thì việc bảo đảm tái định cư và tạo lập cuộc sống mới cho người có đất bị thu hồi phải được luật hoá. Phải có chỗ tái định cư dành cho người bị thu hồi đất di dời đến chỗ ở mới.

TS. Nguyễn Đình Thọ từ Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, một trong những vấn đề khiến người dân lo lắng là các khoản hỗ trợ chưa bảo đảm sinh kế lâu dài cho người có đất bị thu hồi. Phần lớn các địa phương chưa quan tâm đúng mức đến việc giải quyết tạo việc làm hoặc chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi trong độ tuổi lao động. Người dân mất đất dẫn đến mất tư liệu sản xuất, mất việc làm, phần lớn lại không có cơ hội và không có đủ điều kiện để tìm được một việc làm mới. Khu tái định cư chưa bảo đảm chất lượng. Trong khi đó, các nhà đầu tư thu được địa tô chênh lệch lớn từ việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thực hiện trên đất nông nghiệp thu hồi. Do vậy dẫn đến việc khiếu kiện, khiếu nại về đất đai trở nên phức tạp.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Văn Cường đề xuất, bên cạnh việc xác định giá bồi thường về đất ngang bằng với giá thị trường để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi, thì việc bảo đảm tái định cư và tạo lập cuộc sống mới cho người có đất bị thu hồi phải được luật hoá. Phải có chỗ tái định cư dành cho người bị thu hồi đất di dời đến chỗ ở mới. Nếu giá trị tiền đền bù không đủ trả cho một suất tái định cư thì Nhà nước phải hỗ trợ để người dân có đủ điều kiện nhận được chỗ ở tái định cư theo quy định. Trường hợp đất bị thu hồi là mặt bằng sản xuất kinh doanh (kể cả đất thuê để làm mặt bằng kinh doanh), khi thu hồi phải tạo mặt bằng mới cho người dân để tiếp tục duy trì các hoạt động sản xuất kinh doanh, đảm bảo cuộc sống. Trường hợp thu hồi đất nông nghiệp khiến người dân không còn đủ diện tích để sinh sống bằng sản xuất nông nghiệp, chính sách đền bù phải đảm bảo cho người dân có nguồn sinh kế mới thay thế cho đất nông nghiệp đã bị thu hồi. Chính sách đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp không chỉ là giá chuyển nhượng đất nông nghiệp trên thị trường, mà phải tính mức sinh lợi và tạo sinh kế cho người có đất bị thu hồi.