Sự khác nhau giữa phân lô bán nền và làm dự án theo quy hoạch

Bài này hôm qua mình viết kiểu như một dạng khảo sát, cũng là cách thức mô phỏng sự khác nhau giữa phân lô bán nền và làm dự án theo quy hoạch.

Chủ đất (Chủ đầu tư) có một diện tích đất cụ thể đó thôi, và họ sẽ tính toán là nên làm một dự án đàng hoàng, quy hoạch chuẩn chỉnh hay làm ra các sản phẩm đủ và có sổ đỏ cầm tay.

1_ Nếu phân lô, thì làm theo dạng sổ đỏ cầm tay, đường sẽ nhỏ, tầm 4-5m thôi, còn lại là đất trong sổ. Đất trong sổ to, nên tính ra đơn giá cũng đơn giản, hạ tầng cũng đơn giản, thủ tục pháp lý cũng đơn giản.

2_ Nếu làm theo quy hoạch đàng hoàng, thì cũng diện tích đó, phải dành đất cho đường, trường, trạm, cây xanh, nhìn chung công trình công cộng phải nhiều hơn, đầu tư chỉn chu hơn, tốn hơn, thủ tục pháp lý rườm rà hơn, và thêm nữa thì cái đất trong sổ cá nhân sẽ nhỏ hơn, dẫn đến giá thành đương nhiên cao hơn, và giá bán cũng thế.

Nên thông thường, có thể một lô đất trong dự án có giá gấp đôi một lô đất phân lô ở cùng vị trí (tuỳ vào lựa chọn sản phẩm) hoặc chí ít là gần nhau thì nó như thế.

Dẫu rằng ai cũng biết đất có quy hoạch ngon nghẻ thì hay hơn, tuy nhiên cũng có không ít người thích cái sổ mình có nhiều đất, còn công cộng thì kệ nó.

Trong thực tế, phân lô bán nền tạo ra nhiều sản phẩm hơn làm dự án nhiều, vì thủ tục đơn giản và nhiều người tham gia hơn, sản phẩm lại đa dạng, phù hợp thị hiếu, đặc biệt là rẻ. Thật ra thị hiếu cho nhóm khách hàng này phần lớn là đất to đơn giá thấp. Chứ khi mua chắc cũng ít ai nghĩ đến rồi mình có bao giờ về đây sống không, giả sử sau này không bán được cho ai thì có dùng được làm gì không? Vì mua loại này, ngoài mục đích là bán giá cao hơn trong tương lai thì cũng ít có mục đích khác.

Còn làm dự án đàng hoàng thì thường là của CĐT lớn làm, mà đã làm quy mô thì họ lấy luôn tiền thương hiệu vao đó, đầu tư xây dựng cái nào họ tính tiền lời vào cái đó, ví dụ cái công viên hoành tráng, cái hồ nước đẹp đẽ hàng cây canh mướt, các khu tiện ích xinh xắn, tất cả đều được tính vào người dùng cuối chứ không có miễn phí, và đương nhiên đầu tư mấy cái đó hết 10đ, thì có thể họ sẽ nhân thêm lợi nhuận để tính tiền cho khách, thế là giá thành được đẩy lên từ từ. Nghe quảng cáo những thứ ngon lành, hết sức đẹp đấy, chứ nó không miễn phí, nó cộng hết vào hoá đơn. Sẽ tuyệt nếu CĐT làm xong mới tính tiền, nghĩa là khi bàn giao nó có sẵn mấy cái đó, còn có một số CĐT tính tiền mấy cái đó mà không làm.

Suy cho cùng, BĐS mục đích chính là để ở, vì cái đất THỔ CƯ nó là Đất ở. Các mục đích khác là rất hạn chế và đặc biệt. Nhưng khi chúng ta mua BĐS, với những lời giới thiệu mĩ miều, chúng ta quên mất mục đích chính của đất là để ở. Để an toàn, thì phải suy nghĩ rằng có tệ lắm thì cũng phải ở được mới tính.

Nhưng BĐS ở Việt Nam có một chức năng khá đặc biệt là chức năng Huy động vốn, hay nói đúng ra nó là công cụ tài chính, người ta dùng nó như 1 đối tượng để huy động vốn, để trao đổi qua lại dòng tiền, còn cuối cùng nó dùng làm gì thì không biết.

Có những thứ trong ngắn hạn chúng ta không phát hiện bất thường, chỉ dài hạn mới thấy, khi mà sử dụng sai, làm sai thì sẽ "nguy hiểm" trong dài hạn. Nhưng bản chất ở đời, cái gì ngắn hạn mà không thấy nhưng có hại về dài hạn, thì khi nhìn thấy cái hại, mọi thứ đã chuyển thành "nan y" mất rồi.

Liệu rằng trong chúng ta, khi mua một miếng đất, chúng ta nghĩ gì, mong muốn gì về nó trong 10-20 năm sau, hay chỉ nghĩ sao 1-2 năm đẩy đi dc cho người khác để kiếm được một món hời mà thôi?