SSI: Tỷ suất lợi nhuận của các KCN mới sẽ thấp hơn các KCN hiện hữu

Bộ phận nghiên cứu của Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research) vừa có báo cáo về bất động sản khu công nghiệp (KCN). Trong đó, nhận định về tác động của dự thảo Nghị định số 82/2018 mới đối với các KCN mới và hiện hữu tại Việt Nam.

Nghị định thay thế Nghị định số 82/2018 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp (KCN) và khu kinh tế đã có bổ sung một số nội dung quy định mới.

Cụ thể, về phân cấp thẩm quyền, dự thảo phân cấp việc xem xét, quyết định đối với các dự án cấp mới, điều chỉnh mở rộng dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN theo một trong 2 phương án: (i) Ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư; (ii) Phân cấp cho UBND cấp tỉnh. Tất cả các quyết định đều phải có sự đồng ý của Thủ tướng.

Về việc xét duyệt các KCN mới, điều chỉnh và mở rộng KCN, theo dự thảo Nghị định, tổng diện tích đất của các KCN tối thiểu là 75 ha. KCN phải có tối thiểu 5% tổng diện tích đất dành cho doanh nghiệp vừa và nhỏ và doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo.

Chủ đầu tư KCN không được phép đầu tư mở rộng nếu tỷ lệ lấp đầy KCN hiện tại dưới 60% sẽ không được áp dụng trong các trường hợp sau: (i) tổng diện tích đất của các KCN trên địa bàn tỉnh hoặc thành phố dưới 1.000 ha; (ii) KCN trước đó đã có dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng bị chấm dứt hoạt động và giao cho nhà đầu tư mới; (iii) KCN sinh thái, KCN sản xuất hỗ trợ và chuyên sâu; (iv) chủ đầu tư KCN cam kết dành ít nhất 30% tổng diện tích đất cho các dự án đầu tư công nghệ cao, dự án công nghiệp hỗ trợ, dự án đổi mới và các dự án ưu tiên.

Theo SSI Research, Nghị định mới ưu đãi sẽ dành cho các KCN sinh thái, dự án công nghệ cao, dự án công nghiệp hỗ trợ và doanh nghiệp nhỏ và vừa. Những chủ đầu tư KCN có tỷ lệ lấp đầy các KCN thấp hơn 60%, như SZC (tỷ lệ lấp đầy khoảng 40%) sẽ có thể xin phép phát triển KCN mở rộng bằng cách thu hút khách thuê trong các lĩnh vực ưu tiên

Các chủ đầu tư KCN hiện tại có đất cho thuê như Kinh Bắc (KBC), Idico (IDC), Sonadezi Châu Đức, Tân Tạo (ITA), Sài Gòn VRG (SIP) vẫn có thể duy trì tỷ suất lợi nhuận cao hơn đối với hoạt động cho thuê đất.

Ngoài ra, KCN Nam Tân Uyên 3 (255 ha) và Cây Trường (700 ha) là một trong số các KCN mới sẽ đi vào hoạt động trong nửa cuối năm nay. Đây sẽ là động lực chính cho Nam Tân Uyên (NTC) và Becamex IDC (BCM).

Tuy nhiên, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các KCN mới tăng lên (năm 2021, chi phí này tăng khoảng 10 - 50% so với năm trước), do đó tỷ suất lợi nhuận của các KCN mới sẽ thấp hơn các KCN hiện hữu.