“Sốt giá” của căn hộ chung cư có tiềm ẩn rủi ro?

Giá chung cư đã đi ngang trong một thời gian dài, thậm chí là xuống giá ở giai đoạn 2016-2018 trong khi các loại bất động sản khác tăng giá, hiện nay trong bối cảnh lãi suất thấp, kinh tế gặp nhiều khó khăn, nguồn cung khan hiếm, giá mở bán mới dự án chung cư tăng thì dòng tiền chạy vào bất động sản là và lựa chọn căn hộ chung cư cũ là dễ hiểu, vì chung cư ở thành phố lớn, pháp lý an toàn, dễ thanh khoản, cho thuê dễ, nhu cầu lớn và liên tục tăng.

Thực trạng giá tăng làm giấc mơ mua nhà của nhiều người ngày càng xa xỉ, phân hóa giàu nghèo ngày càng cao.

Việc đầu tư vào giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro?

Trả lời: Đầu tư chung cư hiện này chia làm 3 nhóm:

Nhóm 1 là nhóm đầu cơ: Họ sẽ mua và lướt ngay không giữ dài hạn. Và hiện giá các chung cư cũ có "vũng trũng" không còn nhóm này sẽ tìm loại hình bất động sản khác. Nhóm này họ rút nhanh sẽ ít bị ảnh hưởng, nhóm dẫn dắt thị trường.

Nhóm 2 là mua tích lũy tài sản: Như đã nói nếu bài toán tài chính thì đầu tư chung cư cần thời gian dài 7-10 năm, cộng với tiền cho thuê thì trung bình đầu tư chung cư 8-10%/ năm, nếu lãi suất ngân hàng quay trở lại bình thường thì đầu tư chung cư không hiệu quả bằng các loại tài sản khác. Nhưng bù lại nhóm tích lũy tài sản lại thấy ở chung cư sự an toàn, dễ thanh khoản, và có dòng tiền, dễ cho thuê. Nhóm này họ mang đúng nghĩa là tích lũy tài sản thì cũng không quá ảnh hưởng. Phù hợp với người có điều kiện, nhiều tài sản, độ tuổi trung bình, có thu nhập tốt từ ngành nghề kinh doanh ổn định khác.

Nhóm 3 là nhóm kỳ vọng tăng giá: Nhóm này được nghe, được thấy mua theo, thì sớm thất vọng. Bởi họ sẽ nhanh chóng nhận ra giá căn hộ chung cư khó tăng nhanh được tiếp và đi ngang trong quãng thời gian dài, họ sẽ sớm sốt ruột và bán lại khi nhìn thấy các loại tài sản khác tăng giá. Phần lớn người đầu tư bất động sản trên thị trường ở nhóm này. Vì vậy người đầu tư nhóm này hết sức cẩn trọng, giá chung cư đã tăng từ quý 3 năm 2023 kéo dài đến nay.

Người mua căn hộ chung cư để ở thực cần?

Nếu là nhu cầu mua để ở thì lúc nào cũng phù hợp nếu người mua có tiền tích lũy và thu nhập dòng tiền phù hợp, còn với người chưa đủ tiền mua thì cân nhắc kỹ về dòng tiền để có thể mua thanh toán trả góp trong thời gian dài. Thực tế thì giá nhà chung cư ở thành phố lớn ngày càng cao, giá chung cư sau một chu kỳ bất động sản sau 7-10 năm thường tăng 50-70%.

Việc mua nhà chung cư ở ngày càng xa xỉ, do nhu cầu lớn và lượng cung không đáp ứng đủ, chung cư nói về bài toán đầu tư tài chính thì hiệu quả không cao, nhưng để tích sản, đầu tư an toàn, có dòng tiền cho thuê thì nhiều người thích.

Nếu có lưu ý một chút về thời điểm mua thì thời điểm này người mua ở nếu không đủ tiền mua căn hộ trong nội đô thì chờ thêm 1-2 năm tới khi nguồn cung dự án vùng ven được khai mở sẽ có thêm nhiều lựa chọn và chính sách hấp dẫn.

Ngoài ra, nếu thời điểm này chưa đủ tiền mua căn hộ để ở thì hãy tập trung gia tăng thu nhập của bản thân để có thể bắt kịp, thực tế không riêng ở Việt Nam và giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn ở các nước khác cũng đều tăng rất mạnh, sẽ khó có cách làm nào cho nó dừng tăng hay giảm cả.

Thị trường căn hộ chung cư trong thời gian tới ?

Giá chung cư cũ đã tăng cao sẽ khó tăng tiếp được nữa, hoặc có tăng tiếp trong năm 2024 cũng khó tăng cao, giá chung cư mở bán mới sẽ neo giá ở mức cao do chi phí giá đầu vào như: thuế, phí, vật liệu xây dựng tăng cao. Như đã nói ở phần đầu chu kỳ của tăng giá của chung cư thường là 5-7 năm, sau tăng là giai đoạn đi ngang giá, thậm chí là giảm giá ở các dự án mới mở bán như chu kỳ trước.