Sốt đất thổ cư diện tích lớn

Trong đợt sốt đất vừa qua, tuy đất mặt bằng, đấu giá dẫn dắt chiều tăng giá đất. Nhưng theo góc nhìn của bản thân mình trải nghiệm ở một vài thị trường thì " đất thổ cư diện tích lớn " mới là phân khúc ăn dày của các đội lái, thợ săn và người lướt.

Giá đất tăng trong 2 năm nay có nhiều yếu tố: nguồn cung dự án ít, hạ tầng đường xá phát triển, tiền rẻ...nhưng có một phần không nhỏ là dòng tiền đầu cơ. Mọi người lao vào đất với mục đích kiếm tiền. Và đó là nguyên nhân chính cho tất cả.

Trong đầu cơ, người ta thường ôm nguyên liệu chứ ít khi ôm thành phẩm. Ôm đất to, bán cho đội phân lô bán nền.

Nhiều nhà đầu tư thành công với việc mua sỉ bán lẻ, phân lô bán nền ở các thị trường khác nên áp dụng y nguyên ở Thanh Hóa. Tìm mua các mảnh to ở vùng ven. San lấp làm hạ tầng rồi bán lô nhỏ vừa tiền ( tất nhiên sẽ rẻ hơn nhiều đất dự án, mặt bằng đấu giá, mặt đường ) cho dân hoặc nhà đầu tư ở xa. Vì người có tài chính hạn chế có nhu cầu sở hữu bds cực nhiều ( đầu cơ, đầu tư, ở...). Có cầu ắt sẽ có cung.Vậy lên nhu cầu mua mảnh to để phân lô bán nền lên cao . Thị trường "nguyên liệu" đó trở lên sôi động.

Mặt khác lượng giao dịch đất thổ mảnh lớn này trước đây thường không nhiều. Khó định giá được mảnh đất. Đất dự án hay đấu giá vốn có nhiều mảnh, có nhiều giao dịch. Có nền giá chung. Người ta đang bán nền giá 800tr/ô thì sẽ rất khó để bạn mua vào giá 600tr hay bán ra 1ty2. Lên xuống cả mặt bằng và có nhiều cạnh tranh khi bán ra. Nhưng câu chuyện ấy hoàn toàn có thể với thổ cư.

Đất thổ cư không có nền giá chung. Không có gì để so sánh hay làm nền giá cả. Chính vì sự mập mờ và khó định giá chính xác này tạo ra điều kỳ diệu. Khiến việc mua rẻ và bán đắt dễ dàng hơn. Bởi cả chủ bán đất và khách hàng mua đất về sau đều không biết giá nào là phù hợp. Và với vài thủ thuật của hiệu ứng tâm lý mỏ neo, người ta sẽ mua được rẻ hơn và bán ra đắt hơn.

Nền giá đất thổ trong ngõ rẻ lên tỷ lệ ăn sẽ dày hơn. 20tr/m lên 1 giá là 21tr tăng có 5%, nhưng 1tr /m mà tăng 1 giá lại là 100%. Lợi nhuận/vốn tăng 20 lần.

Cùng 1 tỷ bỏ ra, nếu mua 1 mảnh mặt bằng 10tr/m2 ( 100m2 ) thì khi cả mặt bằng lên giá 15tr/m mình bán ra có 500tr tiền lời. Tuy nhiên giá tăng 50% như vậy là cả một câu chuyện lớn và nhiều người để ý và bàn tán. Tuy nhiên cũng 1 tỷ ấy. Mua mảnh đất 2000m thổ cư giá 500k/m mà bán ra 750k/m cũng lợi nhuận 50% thì người ta lại dễ bỏ qua. Công Sức, Thời Gian, Chi Phí để nâng giá 50% cho một mặt bằng khá lớn. Nhưng cho thổ cư lại rất nhẹ nhàng. Nhiều khi đội lái chỉ cần viết lên một bài báo, book một hai diễn giả, người nổi tiếng nói tốt, tổ chức 1 chương trình gì đó ở khu này ( cho mọi người biết tới và chú ý đến ), san lấp mặt bằng, làm lại đường xá....Người mua sau cũng nhìn ra điều ấy, vẫn muốn nhập vào 750k/m và tác động vào để ra được 1tr/m....Công thức có sẵn, ai cũng có phần. Miễn mình không phải người cuối cùng. Vòng lặp lòng tham đã được kích hoạt....

Nguồn cung thổ cư mảnh lớn hạn chế cũng là một yếu tố quan trọng. Thường thì ở Thanh Hóa mặt bằng nhiều la liệt. Mà đất to trong dân muốn bán giờ cũng ko nhiều. Nhất là hàng full thổ hay nhiều thổ. Cung ít, cầu nhiều, lo gì.

Chưa kể đất ngõ thì việc đóng thuế cũng nhẹ hơn đất mặt bằng, mặt đường nhé.

Và vì thế có nhiều huyền thoại ra đời. Mua những mảnh đất giá chỉ 100-200k/m2 bán lên 2tr/m khi bỏ tiền ra làm lại đường hay book diễn giả quảng cáo, live stream.... Thay vì phải đợi vài tháng, vài năm để tăng X lần như đất mặt bằng. Người ta chỉ cần vài tháng, rồi lại đi tìm vùng đất mới. Họ là những tài năng nhanh nhạy và bản lĩnh. Cao thủ phân lô bán nền.

À bài viết không khuyến cáo các bác học theo. Bởi phân lô tách thửa như thế ảnh hưởng rất xấu tới an sinh xã hội. Hạ tầng đường, trường, y tế, điện, nước...sẽ ko đồng bộ, phù hợp. Và nhiều khi nhà đầu tư sau cùng cứ chôn vốn ở đó mãi mãi ( mình có cảnh báo trong bài viết trước về " đất lùa gà " ).