“Sốt” đất hệ lụy khó lường của thị trường bất động sản

Thời gian gần đây, những thông tin về quy hoạch hạ tầng, phát triển mạng lưới giao thông kết nối giữa TP.HCM với một số tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu... đã khiến cho đất nền ở những khu vực này liên tục nóng sốt.

Phóng viên Thời báo Ngân hàng có cuộc phỏng vấn bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam để tìm hiểu nguyên nhân và hệ lụy của những cơn sốt đất.

Được biết, thời gian qua, sốt đất đã hiện diện ở nhiều khu vực, tỉnh thành, nhất là các khu vực tiếp giáp với TP.HCM. Vậy theo bà, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do đâu?

Việc “sốt” đất không loại trừ khả năng do giới đầu cơ và môi giới lợi dụng các thông tin về quy hoạch sân bay, khu đô thị, đường sá, cầu cảng… để tung thêm các thông tin đồn thổi, khai thác hiệu ứng đám đông làm nhiễu loạn giá và tạo sóng tăng giá.

Một ví dụ là thông tin thành lập thành phố Thủ Đức khiến giá đất quanh khu vực này tăng lên “chóng mặt”. Cụ thể, trong quý II/2020, giá đất phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 rơi vào khoảng 60-70 triệu đồng/m2, nhưng đến nay đã có nhiều lô đất được rao bán từ 100-140 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, còn do nhiều nguyên nhân khác cũng dẫn đến một lượng vốn khá lớn được đổ vào thị trường bất động sản (BĐS).

Theo bà, trong bối cảnh tình hình dịch bệnh Covid-19 trên thế giới và tại Việt Nam vẫn còn phức tạp, đáng ra người dân phải có tâm lý “găm” tiền để phòng trước những tình huống rủi ro. Vậy tại sao, lượng tiền đổ vào thị trường BĐS vẫn liên tục tăng?

Thực tế đang có chiều hướng ngược lại so với suy luận của nhiều người, đại dịch Covid-19 tiếp tục “gia cố” niềm tin của không ít nhà đầu tư rằng bất động sản là “hầm trú ẩn” an toàn và giá trị sẽ tăng theo thời gian. Điều này khiến cho thị trường có thêm nguồn tiền chuyển vào bất động sản nhằm “găm” đất hướng đến trung và dài hạn.

Ngoài ra, nhu cầu đất khu công nghiệp tăng cao cũng đòi hỏi cần phải có các khu dân cư phát triển xung quanh khu công nghiệp, khu kinh tế để phục vụ cho lực lượng lao động tại các khu vực này.

Khi thị trường BĐS tăng trưởng bền vững sẽ có lợi cho phát triển kinh tế, ngược lại khi thị trường "sốt" nóng do đồn thổi thì hậu quả sẽ khó lường?

“Sốt” đất có thể khiến nợ xấu tăng và làm xáo trộn đời sống kinh tế-xã hội của cả khu vực. Nguy cơ đổ vỡ thị trường BĐS là có thể trong bối cảnh người có nhu cầu thực lại không đủ tiềm lực tài chính để sở hữu nhà đất vì giá đất liên tục tăng cao.

Với nhà đầu tư, họ có thể rất khó để tìm ra người mua lại bất động sản trong bối cảnh khó khăn chung do đại dịch Covid-19, vừa phải “chôn” vốn trong thời gian dài, vừa chịu áp lực lãi vay. Đến lúc đó thì nguy cơ họ mất khả năng trả nợ là rất cao, khoản vay của họ thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi số tiền cho vay.

“Sốt” đất là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, tạo ra nhiều rủi ro pháp lý về quyền sử dụng đất khi phân lô bán trái phép, tranh chấp giao dịch mua bán, các chủ đầu tư nhỏ lẻ không đủ điều kiện phát triển dự án (chủ đầu tư “ma”).

Ngoài ra, “sốt” đất còn làm mất cân bằng quy hoạch sử dụng đất, để lại những khu đất bỏ hoang, thành phố “ma” do không có người đến sinh sống.

Vậy theo bà, có thể đầu tư vào những phân khúc nào thay vì chạy theo những vùng "đất sốt"?

Hiện nay, phân khúc căn hộ vẫn rất tiềm năng và căn hộ tầm trung có mức giá dưới 60 triệu/m2 có thanh khoản khá ổn. Với phân khúc này, nhà đầu tư nên lưu ý các thông tin về uy tín của chủ đầu tư, vị trí tọa lạc của dự án, cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh hay giao thông liên kết vùng có thuận tiện hay không.

Ngoài ra, đất nền cũng là phân khúc tạo lợi nhuận tương đối tốt. Sản phẩm đất nền giá hợp lý ở các khu vực lân cận TP. HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An vừa có sự cạnh tranh về giá, vừa dồi dào nguồn cung sẽ phần nào làm giảm chênh lệch cung cầu tại TP. HCM.

Vì vậy, tôi cho rằng, đất nền, nhà phố giá dưới 10 tỷ đồng luôn được xem là kênh đầu tư hút vốn dài hạn vì tâm lý của người Việt là cảm thấy an toàn hơn khi nắm giữ những tài sản hữu hình.

Xin cảm ơn bà!

Giá bất động sản tại Bình Dương tăng mạnh

Theo ông David Jackson – Tổng giám đốc Collier Việt Nam, hiện tại, giá BĐS tại Bình Dương đang tăng mạnh, đặc biệt là thành phố Dĩ An. Cụ thể, nhiều dự án mở bán với giá cao hơn từ 50 – 70% so với những dự án lân cận mở bán trước đó. Một số dự án còn chào bán với giá 40 – 45 triệu đồng/m2 - mức giá đã vượt mặt nhiều khu vực vùng ven của TP.HCM. Thậm chí, khu vực trung tâm hành chính Dĩ An chạm mức 60 - 70 triệu đồng/m2.

Việc giá BĐS Bình Dương liên tục lập đỉnh trong những năm vừa qua là điều dễ hiểu. Điều này xuất phát từ những chính sách phát triển cơ sở hạ tầng của khu vực, khiến nhu cầu thực tế ở những khu vực này tăng. Cụ thể, sau khi được chính thức phê duyệt đề án thành lập thành phố Dĩ An, chính quyền địa phương có những kế hoạch phát triển hạ tầng nhằm thúc đẩy quá trình đô thị hóa và biến thành phố thành khu vực thu hút dân cư. Một số mục tiêu chủ yếu có thể kể đến như phấn đấu đến năm 2025 đạt 100% tuyến đường thành phố quản lý được đầu tư đồng bộ; 100 tuyến đường phường quản lý được nhựa hóa hoặc bê tông hóa…

Sự phát triển của các khu vực lân cận Bình Dương cũng là yếu tố không nhỏ làm BĐS nơi đây phát triển. Việc thành lập TP. Thủ Đức góp phần thu hút đầu tư và nhân sự về Bình Dương. Thực tế, việc TP. Dĩ An chỉ cách TP. Thủ Đức 15 phút đi lại sẽ biến nơi đây thành lựa chọn rất phù hợp để sinh sống với nhiều lợi thế. Ngoài ra, sân bay Long Thành cũng là yếu tố khác giúp sức phát triển BĐS ở Bình Dương, đặc biệt là Dĩ An.

Tuy nhiên, người dân có nhu cầu thực sự và cần mua BĐS tại Bình Dương cũng nên suy xét kỹ nhiều yếu tố, đặc biệt là về cơ sở hạ tầng. Tại đây vẫn còn nhiều dự án của phân khúc tầm trung tại các khu vực vùng ven mọc lên nhưng tiện ích nội khu chưa phát triển đồng bộ. Một số dự án gặp nhiều tranh cãi trong chất lượng, đẳng cấp và quy hoạch tổng thể song song với giá chào bán.