“Sóng” cổ phiếu địa ốc còn xa

Nghị quyết 33/NQ-CP đã mang lại hiệu ứng tích cực cho nhóm cổ phiếu địa ốc, nhưng không dễ tạo sóng trong vài tháng tới, bởi tình hình cơ bản của nhiều doanh nghiệp bất động sản phải mất một thời gian dài nữa mới thực sự ổn định.

Áp lực trả nợ

Nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt, từ đó dần quay trở lại quỹ đạo bình thường và tăng trưởng lành mạnh trong dài hạn, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023.

Bên cạnh việc tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn tín dụng, thì điểm đáng chú ý nhất trong nghị quyết này là các doanh nghiệp bất động sản được linh hoạt đàm phán với các chủ nợ để giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ.

Trước đó, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023, lùi hiệu lực thi hành quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc đối với doanh nghiệp có tổng giá trị phát hành trái phiếu trong 12 tháng lớn hơn 500 tỷ đồng và lớn hơn 50% vốn chủ sở hữu; hoặc có tổng dư nợ trái phiếu lớn hơn 100% vốn chủ sở hữu.

Nhờ đó, trong 3 tuần cuối tháng 3/2023, có 12 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ thành công, tổng giá trị huy động đạt gần 25.000 tỷ đồng, hồi phục mạnh so với kết quả tháng 2/2023 là 2.000 tỷ đồng từ cả phát hành riêng lẻ và phát hành ra công chúng, còn tháng 1/2023 không có đợt phát hành nào (trong quý IV/2022, các doanh nghiệp cũng chỉ huy động được 3.844,7 tỷ đồng trái phiếu).

Tuy nhiên, bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, hiện vẫn còn quá sớm để nhận định thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã hồi phục, do áp lực trái phiếu đáo hạn trong 6 tháng tới ở mức cao, ước tính khoảng 159.000 tỷ đồng. Trong khi đó, danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ đang dần tăng lên. Có gần 38.000 tỷ đồng trái phiếu của các doanh nghiệp trong danh sách này sẽ đáo hạn trong năm 2023, chiếm khoảng 15% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn toàn thị trường.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE đánh giá, Nghị quyết 33/NQ-CP giúp các doanh nghiệp địa ốc giảm áp lực trả nợ cũng như nguy cơ mất thanh khoản. Mặc dù vậy, biện pháp giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ và giảm lãi suất cho vay có thể phải chờ thêm thời gian mới “thấm” đến doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 33/NQ-CP yêu cầu các cơ quan Chính phủ nghiên cứu xây dựng, ban hành 4 nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Đầu tư, các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng và các quy định về trình tự, thủ tục triển khai dự án nhà ở thương mại, khu đô thị…, đồng thời yêu cầu các địa phương tập trung tháo gỡ khó khăn, chấm dứt việc đùn đẩy trách nhiệm, chậm trễ trong giải quyết các thủ tục.

Về vấn đề này, vị giám đốc doanh nghiệp nhận xét: “Ở thời điểm hiện tại, lãnh đạo địa phương khó đưa ra quyết định cho doanh nghiệp, bởi phải chờ sửa đổi các quy định pháp luật”.

“Chúng tôi chỉ mong các dự án đủ hồ sơ, đủ tiêu chuẩn sẽ sớm được cấp phép. Nếu dự án chưa đáp ứng các tiêu chí thì cũng mong nhận được quyết định bác bỏ từ các bộ, ngành liên quan để doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch triển khai, huy động vốn cho dự án”, vị giám đốc doanh nghiệp nói.

Còn nhiều việc phải làm

Trước khi lình xình đi ngang như hiện tại, cổ phiếu NVL của Novaland ghi nhận 3 phiên tăng giá trần, sau thông tin doanh nghiệp thỏa thuận gia hạn thành công 2 lô trái phiếu đến hạn, dựa vào Nghị quyết 33/NQ-CP. Đây là một dấu hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nói chung, các doanh nghiệp trong ngành nói riêng trong việc gia hạn các khoản nợ, trong bối cảnh nguồn thu suy giảm, nguồn vốn ngân hàng không dễ vay và lãi suất cao.

Không ít cổ phiếu bất động sản khác cũng có diễn biến khả quan nhờ thông tin hỗ trợ là Nghị định 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết 33/NQ-CP.

Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc gia hạn nợ chỉ giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm thời gian để thu xếp các phương án trả nợ. Trong khi đó, các yếu tố liên quan đến tính pháp lý của dự án, hoàn thành các sản phẩm bất động sản thương mại để bán, cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với thị trường, thậm chí cơ cấu lại doanh nghiệp để có nguồn trả nợ không thể giải quyết trong một sớm một chiều.

Về dài hạn, việc thương thảo giãn nợ có thể sẽ gây áp lực trong tương lai cho doanh nghiệp và buộc doanh nghiệp phải đánh đổi nhiều giá trị lợi ích cho nhóm đối tác - chủ nợ để có thể thuyết phục thành công.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhận định, từ nay cho đến hết quý II/2023, hoặc sớm hơn là hết tháng 5/2023, nhóm bất động sản chưa thể tạo lập được con sóng rõ ràng, khi mọi thứ vẫn chỉ đang là dấu hiệu tích cực ban đầu. Sang quý III/2023 mới có khả năng xuất hiện nhịp sóng đầu cơ ở nhóm cổ phiếu bất động sản, nhưng tình hình cơ bản của các doanh nghiệp có thể phải đến quý II/2024 mới thật sự ổn định trở lại và lúc đó mới có cơ sở kỳ vọng vào con sóng dài hơn.

Bà Trần Thị Khánh Hiền cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực tái cơ cấu, tái cấu trúc sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, đồng thời có biện pháp xử lý hàng tồn kho nhằm thu tiền về để giải quyết những khó khăn hiện tại về dòng tiền.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cần có phương án đẩy nhanh giải quyết các thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản. Hiện tại, nhiều dự án đang đình trệ và chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do vướng các thủ tục pháp lý.

Theo bà Hiền, Luật Đất đai (sửa đổi) nếu được ban hành và có hiệu lực như kế hoạch vào nửa cuối năm 2024 sẽ là bước ngoặt lớn cho ngành bất động sản và cả thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi tháo gỡ được các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp thị trường bất động sản sôi động trở lại, giải quyết được vấn đề dòng tiền của doanh nghiệp.