Soi giá bán căn hộ chủ đầu tư ngoại

Thị trường căn hộ TPHCM năm 2023 ghi nhận nguồn cung sơ cấp chạm đáy 10 năm. Trong đó căn hộ phân khúc bình dân biến mất, căn hộ trung cấp hiếm hàng, còn căn hộ cao cấp, đặc biệt từ những chủ đầu tư ngoại lại được liên tục quảng bá rầm rộ.

Báo cáo của Savills cho biết, nguồn cung sơ cấp của thị trường căn hộ tại thị trường TPHCM năm 2023 đạt khoảng 10,700 căn, mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Nguồn cung căn hộ mở bán mới của TPHCM qua các năm

Nguồn cung khan hiếm và giá nhà đắt đỏ, thị trường chỉ ghi nhận 6,200 giao dịch căn hộ trong năm 2023.

Những dự án bán được hàng nhờ pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và quan trọng là mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn. Giá bán sơ cấp bình quân quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng.

Năm 2023 tạo tiền đề cho nguồn cung quay trở lại trong năm 2024 nhờ ghi nhận nhiều thương vụ M&A từ các chủ đầu tư nước ngoài như: Keppel Corporation mua 49% cổ phần tại hai dự án với tổng quy mô 11.8ha tại TP. Thủ Đức; Gamuda Land mua lại dự án 3.6ha cũng tại TP. Thủ Đức. SkyWorld Development Berhad mua lại các lô đất có tổng diện tích 5,200 m2 tại quận 8.

Các đợt mở bán dự án tại Thủ Đức cũng giúp giữ nhiệt thị trường Gamuda Land mở bán hơn 470 căn Elysian trong quý 1/2023. Không lâu sau đó, dự án Vinhomes Grand Park – The Glory Heights của chủ đầu tư Nhật Bản Mitsubishi Corporation cũng mở bán khoảng 3,000 căn vào quý 2.

Các chủ đầu tư nước ngoài đã xuất hiện tại thị trường nhà ở Việt Nam từ giai đoạn 2003-2008 với các khu đô thị mới tại Hà Nội và TPHCM. Nhờ tiềm lực tài chính mạnh, hầu hết chủ ngoại tham gia vào phân khúc cao cấp, phục vụ cho đối tượng người mua có thu nhập cao.

Hàng loạt căn hộ cao cấp từ chủ đầu tư ngoại bung hàng năm 2024

Năm 2024, Savills dự báo các căn hộ hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ các dự án như Vinhome Grand Park – The Opus One, Eaton Park và The Aurora. Hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Hạng C có 19% thị phần.

Giá bán sơ cấp chung cư tại TPHCM trong năm 2023 neo ở mức cao do tỷ trọng nguồn cung mới phân khúc cao cấp gia tăng. CBRE dự báo giá bán sơ cấp chung cư cao cấp tại TPHCM năm 2024 sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới vẫn nằm ở phân khúc này.

Trao đổi với người viết, một môi giới cho biết có hai dự án của chủ đầu tư ngoại chuẩn bị mở bán vào tháng 4/2024 là Eaton Park của Gamuda Land (tháp A5 và A6) và Vinhome Grand Park – The Opus One của Tập đoàn Samty (Nhật Bản) đều được xếp vào phân khúc cao cấp.

Tại buổi kick off, dự án Eaton Park được công bố giá bán dự kiến khoảng 5,127 USD/m2, tương đương 125 triệu đồng/m2 tính trên diện tích thông thủy. Còn The Opus One theo JLL có mức giá khoảng 5,000 USD/m2.

Sau buổi kick off, môi giới của Eaton Park cho hay trong những người booking (giữ chỗ) sớm sẽ được nhận mức chiết khấu 750 USD và các đợt mở booking sau giá có thể sẽ tăng khoảng 7%.

Bên cạnh đó, dự án này có thể thanh toán bằng 4 phương thức với chi ban đầu (năm 2024) từ 5-30%, kéo dài đến năm 2028 – thời điểm dự án dự kiến hoàn thành và bàn giao.

Trước Eaton Park, Gamuda Land năm 2023 đã mở bán Elysian – dự án nằm trên quỹ đất 2.8ha do chủ đầu tư này thâu tóm hồi tháng 07/2022.

Elysian chia làm 4 block (A, B, C, D), trừ block B thì 3 block còn lại đều đã mở bán. Giá bán 3 block A, C và D đang nằm trong khoảng 53 - 70 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), mức chiết khấu từ 6 - 8% tùy vào chương trình áp dụng.

Đối với block C, căn có diện tích thông thủy 33.41 m2 đang có giá khoảng 2 tỷ đồng sau khi áp dụng các chương trình ưu đãi, tương ứng 55.5 triệu đồng/m2. Còn căn có diện tích thông thủy 76.45 m2 có giá gần 4.4 tỷ đồng, tương ứng 53.2 triệu đồng/m2.

Lịch thanh toán tiêu chuẩn Elysian đã được cập nhật theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 khi yêu cầu thanh toán 30% giá trị căn hộ trong 16 tháng kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Các đợt thanh toán tiếp theo chỉ tiến hành khi có thông báo bàn giao, 5% cuối cùng sẽ được thanh toán khi nhận sổ.

Bên cạnh dự án đang hình thành, Gamuda Land đang áp dụng chính sách mở bán với các dự án đã hoàn thiện như Celadon City ở quận Tân Phú. Khu đô thị này đang mở bán 3 phân khu: Diamond Alnata, Diamond Alnata Plus và Diamond Centery. Do dự án cơ bản đã được hoàn thiện nên phương thức thanh toán khá đa dạng với 4 phương thức.

Đối với phương thức 1, người mua sẽ đóng 15% khi ký hợp đồng mua bán (đợt 1), cách mỗi 4 tháng sẽ tiếp tục thanh toán với 5% trong đợt 2 và 3 và 10% với 7 đợt tiếp theo, 5% cuối cùng sẽ thu khi dự án được cấp sổ.

Ở phương thức 2, người mua sẽ nộp ngay 95% giá trị căn hộ và được ký hợp đồng mua bán lẫn hợp đồng bàn giao nhà. Lợi thế của phương thức này là nhận được mức chiết khấu 7.5% giá trị căn hộ. Bên cạnh đó, khi mua từ 2 căn trở lên, khách hàng sẽ được giảm thêm từ 1 - 2.5% tùy vào số lượng.

Phương thức 3 tương tự như phương thức 1 nhưng người mua được dọn vào ngày khi ký hợp đồng mua bán và thanh toán 15% giá trị + 2% phí bảo trì. Bù lại, người mua phải thanh toán phần còn lại trong vòng 24 tháng tiếp theo, chia thành 9 đợt, 8 đợt đầu cách nhau mỗi 3 tháng với 10%/đợt, đợt cuối cùng 5% sẽ thanh toán khi nhận sổ.

Phương thức cuối cùng yêu cầu người mua thanh toán 20% ngay khi ký hợp đồng mua bán và 75% cùng 2% phí bảo trì trong vòng 1 tháng tiếp theo, 5% còn lại thanh toán khi nhận sổ như các phương thức trên.

Điểm chung của 4 phương thức là với mỗi căn hộ đã mua, khách hàng sẽ được sử dụng 1 chỗ đỗ xe ô tô xác định. Riêng nếu chọn phương thức 4, khách hàng sẽ được ngân hàng hỗ trợ cho vay tối đa 70% giá trị hợp đồng mua bán, cùng với đó là hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc trong 2 năm đầu tiên.

Về giá, mỗi căn hộ thuộc phân khu Diamond Alnata có diện tích thông thủy từ 97 - 224m2, giá dao động từ 4.5 - 12.2 tỷ đồng/căn (đã bao gồm ô đậu xe), tương ứng từ 50 - 54.5 triệu đồng/m2.

Căn hộ phân khu Diamond Alnata Plus diện tích từ 79 - 227m2, giá từ 5 - 14.6 tỷ đồng/căn (đã bao gồm ô đậu xe), tương ứng trên dưới 65 triệu đồng/m2.

Phân khu Diamond Centery diện tích 79 - 111 m2 có giá từ 5.4 - 8.9 tỷ đồng/căn, tương ứng từ 68 - 75 triệu đồng/m2. Riêng 2 căn penthouse và duplex có diện tích 212.4m2 và236.5 m2 có giá lần lượt hơn 18 tỷ đồng và 20 tỷ đồng, tương ứng từ 85 - 87 triệu đồng/m2.

Một dự án khác là Empire City Thủ Thiêm cũng có sự góp mặt của chủ đầu tư nước ngoài. Dự án ban đầu thuộc liên doanh CTCP Bất động sản Tiến Phước và Keppel Land nhưng sau khi Keppel Land rút khỏi thì Gaw Capital Partners (Hồng Kông) đã thế chỗ và nắm 50% dự án.

Theo đó, chủ đầu tư hiện tại của Empire City Thủ Thiêm là Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế vương – đơn vị liên doanh giữa Tiến Phước, Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái và Công ty Denver Power Ltd (trực thuộc Gaw Capital Partners).

Nằm tại khu đô thị Thủ Thiêm, giá bán của Empire City Thủ Thiêm được xếp vào hạng cao cấp. Theo môi giới, dự án có tổng cộng 11 phân khu, hiện đã bàn giao 3 phân khu. Giá bán thứ cấp trung bình căn hộ của 3 phân khu này vào khoảng 130 - 230 triệu đồng/m2 (tương ứng từ 7 – 40 tỷ đồng/căn), với dòng duplex khoảng 265 triệu đồng/m2 (66 tỷ đồng/căn), penhouse giá vào khoảng 340 triệu đồng/m2 (130 tỷ đồng/căn). Do đã được hoàn thiện nên khách hàng có thể chọn giữa thanh toán 1 lần và thanh toán chậm.

Tại Hà Nội gần đây gây chú ý là dự án Lumi Hà Nội của CapitaLand nằm ngay mặt tiền đại lộ Thăng Long, xã Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm. Trong khi các dự án căn hộ gần khu vực đại lộ Thăng Long và đường Vành đai 3.5 đang chào bán giá 45 - 50 triệu đồng/m2, thì Lumi Hà Nội có giá rumor (tin đồn) gần 73 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT). Môi giới cho biết sở dĩ có mức giá này vì dự án thuộc phân khúc cao cấp và nhiều tiện ích kèm theo.

Một số dự án của chủ đầu tư ngoại khác như Canopy Residence - Vinhome Smart City (Nam Từ Liêm) của Quỹ đầu tư Chính phủ Singapore (GIC) có giá từ 74 - 80 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT), còn Starlake Hồ Tây của Tập đoàn Daewoo E&C (Hàn Quốc) có giá từ 79 - 100 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT).