Soi độ “khủng” về doanh thu từ 3 “đại đô thị” của tỷ phú Phạm Nhật Vượng

KBSV ước tính 3 đại đô thị của Vinhomes là Vinhomes Smart City, Vinhomes Grand Park và Vinhomes Ocean Park sẽ đem về tổng doanh thu xấp xỉ 264.000 tỷ đồng cho Vinhomes. Trong đó, phân bổ khoảng 42.200 tỷ đồng vào năm 2019, 60.700 tỷ đồng vào năm 2020, còn lại khoảng hơn 160.000 tỷ đồng phân bổ trong các năm tiếp theo.

Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) mới đây đã công bố báo cáo nhận định lần đầu về Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) – công ty con của Tập đoàn VinGroup của tỷ phú Phạm Nhật Vượng.

Trong giai đoạn 2016 - 9 tháng đầu năm 2019 (9M2019), Vinhomes chiếm tới 22% thị phần căn hộ đã bán tại Hà Nội và Tp HCM. Trong đó, chỉ tính riêng phân khúc cao cấp, Vinhomes chiếm tới 40% thị phần, bỏ xa doanh nghiệp tiếp theo với thị phần xấp xỉ 6%.

Tổng diện tích quỹ đất mà Vinhomes đang sở hữu lớn nhất trong các chủ đầu tư bất động sản với gần 16.500ha, bỏ xa quỹ đất của doanh nghiệp đứng thứ 2 là Novaland của ông Bùi Thành Nhơn.

Khoảng 50% quỹ đất (tính theo diện tích sàn) của Vinhomes nằm ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM. Các quỹ đất này đều nằm ở những khu vực có cơ sở hạ tầng hoàn thiện hoặc đang được đầu tư triển khai như các tuyến Metro, các tuyến đường cao tốc hoặc đường vành đai.

Bên cạnh đó, Vinhomes hiện đang có 3 triệu m2 quỹ đất tiềm năng có thể bổ sung vào quỹ đất của doanh nghiệp. Như vậy, tổng diện tích quỹ đất mà công ty sở hữu có thể lên tới 168 triệu m2, lớn hơn rất nhiều so với doanh nghiệp đứng thứ 2.

Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ dự kiến 20.400 tỷ

Doanh thu từ chuyển nhượng BĐS là nguồn doanh thu chính của Vinhomes, chiếm tới 93% trong cơ cấu doanh thu năm 2018 và 9M2019. Các hoạt động kinh doanh khác như cung cấp dịch vụ quản lý BĐS, cho thuê và cung cấp dịch vụ tổng thầu là các sản phẩm bổ trợ cho hoạt động kinh doanh chính và đóng góp tỷ trọng rất nhỏ vào doanh thu

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt 37.642 tỷ VND, tăng 68% so với cùng kỳ năm 2018 và lơi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 15.323 tỷ VND. Biên lợi nhuận đạt 46,1%, nhờ bán buôn tại dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City với biên lợi nhuận cao.

Trong đó, doanh thu hoạt động chuyển nhượng Bất động sản đạt 34.957 tỷ VND, tăng 72% yoy, chiếm 93% tổng doanh thu. Doanh thu chuyển nhượng BĐS đến từ dự án Vinhomes Green Bay, Vinhomes Golden River, Vinhomes Central Park và doanh thu bán buôn tại dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Các dự án hợp tác kinh doanh với tập đoàn Vingroup (BCC) đóng góp 4.347 tỷ VND vào doanh thu hoạt động tài chính của Vinhomes, bao gồm Dự án Vinhomes Skylake, Vinhomes Star CCity (Thanh Hóa), Vinhomes Imperia (Hải Phòng) và Vinhomes The Harmony.

Dự báo, doanh thu của Vinhomes đạt 58.910 tỷ đồng trong năm 2019, tăng 52% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ (lãi ròng) dự kiến đạt 20.402 tỷ đồng, tăng 43%. Đối với năm 2020, doanh thu dự kiến đạt 76.017 tỷ đồng, tăng 29% và lãi ròng đạt 26.390 tỷ đồng, tăng 29,4%.

Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận của Vinhomes phụ thuộc vào hoạt động kinh doanh bất động sản thương mại và nhà ở. Do vậy, diễn biến mang tính chu kì của thị trường bất động sản, đặc biệt trong giai đoạn thị trường suy thoái sẽ ảnh hưởng tới quá trình phát triển các dự án BĐS, qua đó ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh của Vinhomes.

Bên cạnh đó, việc thị trường bất động sản tại TP. HCM đang gặp khó khăn chủ yếu liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thủ tục hành chính kéo dài, cách tính tiền sử dụng đất không rõ ràng, nhiều dự án đang bị rà soát pháp lý khiến cho các doanh nghiệp không thể triển khai dự án. Các vướng mắc chung này nếu tiếp tục kéo dài có thể ảnh hưởng tới tiến độ phát triển các dự án trong tương lai của riêng công ty, đặc biệt là khi thị trường TP. HCM vẫn là thị trường trọng điểm mà công ty hướng đến.

3 đại dự án mang về xấp xỉ 264.000 tỷ đồng doanh thu

Vinhomes hiện đang tập trung phát triển 3 dự án Đại đô thị, có quy mô rất lớn với nhiều dòng sản phẩm khác nhau. Đặc biệt trong đó, dòng sản phẩm Vinhomes Sapphire được Vinhomes phát triển đáp ứng nhu cầu mua nhà ở ngày càng tăng cao của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam.

Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án đều có kết quả bán hàng tích cực từ các đợt mở bán với tỷ lệ hấp thụ ổn định, cụ thể dự án Ocean Park đã bán hơn 80% số căn đã mở bán và dự án Smart City đã bán 76% số căn đã mở bán, dự án Grand Park đã bán được 17.000 căn hộ chỉ trong vòng 2 tuần sau khi mở bán, tỷ lệ bán hàng của dự án đến thời điểm này là 100%.

Kết quả kinh doanh trong năm 2019 và 2020 của Vinhomes được KBSV dự báo sẽ tăng trưởng so với các năm trước nhờ ghi nhận doanh thu bán từ ba đại dự án Vinhomes, trong đó có doanh thu từ hoạt động bán buôn cho các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước.

Theo như kế hoạch bán buôn của Vinhomes, trong quý IV năm 2019, công ty sẽ bàn giao 5 tòa chung cư bán buôn tại tại dự án Vinhomes Smart City.

"Theo ước tính của chúng tôi, tổng giá trị hợp đồng đạt khoảng 3.400 tỷ VND. Ngoài ra, 21 tòa chung cư tại dự án Vinhomes Grand Park đã được ký hợp đồng đặt cọc có thể sẽ được ghi nhận trong quý này, đóng góp khoảng hơn 11.000 tỷ đồng vào doanh thu của Vinhomes. Như vậy, trong năm 2019, chúng tôi ước tính doanh thu bán buôn từ 3 đại dự án sẽ đóng góp hơn 42.000 tỷ đồng vào doanh thu của Vinhomes", KBSV cho biết.

Đối với hoạt động bán lẻ, doanh thu sẽ sẽ bắt đầu được ghi nhận từ năm 2020. Công ty chứng khoán này ước tính doanh thu từ bán lẻ các căn hộ sẽ đóng góp khoảng 25.200 tỷ đồng cho Vinhomes, chiếm khoảng 40% tổng doanh thu của 3 đại dự án trong năm 2020.

Như vậy, ước tính tổng doanh thu của 3 đại dự án xấp xỉ 264.000 tỷ đồng, phân bổ khoảng 42.200 tỷ đồng vào năm 2019, 60.700 tỷ đồng vào năm 2020, còn lại khoảng 160.000 tỷ đồng phân bổ trong các năm tiếp theo.

Trên thị trường chứng khoán, trong những phiên giao dịch gần đây cổ phiếu VHM của Vinhomes liên tiếp điều chỉnh, hiện tại thị giá của cổ phiếu này đang đứng ở mức 91.600 đồng/cổ phiếu, giảm gần 2% so với cuối tuần trước.

Nếu so với đầu năm, thị giá cổ phiếu này đã tăng gần 25%. Vốn hóa của VHM gần 307.000 tỷ đồng.