Sổ hồng tranh chấp chung cư những điểm nóng chưa hồi kết

Thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu phục hồi tuy nhiên vẫn đang tồn tại nhiều “điểm nóng”. Đó là câu chuyện về bất động sản nghỉ dưỡng, sổ hồng cho chung cư và tranh chấp chung cư gia tăng.

“Vận động chính sách” để tháo gỡ khó khăn bất động sản nghỉ dưỡng

Theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục suy giảm về cả lực cung lẫn lực cầu. Bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự đảo và condotel tiếp tục lún sâu “khủng hoảng” với mức tiêu thụ thấp nhất trong những năm gần đây.

Nguồn cung của phân khúc biệt thự đảo, trong quý 2 năm 2020 có thêm 4 dự án mới, cung ứng ra thị trường 128 sản phẩm, chỉ bằng 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm ngoái (tương ứng 13 sản phẩm). Đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Đối với phân khúc condotel, trong quý 2 vừa qua, thị trường ghi nhận 2 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường 158 sản phẩm, chỉ bằng 4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tồn kho bất động sản tăng mạnh. Ước tính giá trị tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp đã niêm yết lên sàn tương đương 104.550 tỉ đồng. Lượng tồn kho bất động sản chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, có 2 lý do chính khiến bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lao dốc theo chiều thẳng đứng. Đầu tiên là niềm tin của nhà đầu tư giảm sau cú “vỡ trận” Cocobay. Tiếp đến là đại dịch Covid-19, khiến lượng du khách quốc tế tới Việt Nam giảm mạnh, lực cầu thuê phòng, khách sạn giảm tương ứng.

Khó khăn của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng các giải pháp chính sách được đưa ra bàn thảo. Trong đó, việc Bộ Xây dựng nghiên cứu, kiến nghị Thủ tướng cho sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tăng tỉ lệ sở hữu nhà ở người nước ngoài, các tổ chức nước ngoài và đề xuất công nhận condotel là đơn vị ở đang có nhiều ý kiến trái chiều.

Sau ý kiến đề nghị về việc chuyển condotel thành đơn vị ở (nhà chung cư) Bộ Công an đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ nêu các vấn đề bất cập đó là: gây áp lực hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đặt ra nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Bộ Công an có lý do về an ninh quốc phòng, an ninh trật tự khi đề xuất không cho chuyển condotel thành nhà ở. HoREA cũng đã nhiều lần lên tiếng phản đối việc chuyển dự án Condotel thành dự án nhà ở. Bởi đây là hai loại hình đất đai có mục đích sử dụng khác hẳn nhau. Condotel là dự án thuộc đất dịch vụ du lịch, để phát triển cho nhu cầu du lịch của Việt Nam đang phát triển rất nhanh và rất cần hạ tầng cao cấp trong thời gian tới.

Người dân kiện đòi “sổ hồng” chung cư

Vừa qua, lần đầu tiên gần 200 hộ dân chung cư Bemes (Hà Đông, Hà Nội) khởi kiện Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND thành phố Hà Nội vì mua nhà nhưng không được cấp sổ hồng. Dường như đây là “giọt nước tràn ly”, câu chuyện giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư (sổ hồng) lại nóng lên. Trước đó, cư dân chung cư Hòa Bình Green City, chung cư Athena Complex Xuân Phương, chung cư Discovery Complex 302 Cầu Giấy, chung cư An Bình Tower quận Bắc Từ Liêm… nhiều lần căng băng rôn đòi trả “sổ hồng”. Việc chủ đầu tư chậm trả “sổ hồng” cho chung cư diễn ra khá phổ biến trên địa bàn thành phố Hà Nội như

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp chủ đầu tư và người mua căn hộ có thoả thuận khác. Đặc biệt, theo chế tài hành vi chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở của chủ đầu tư dự án sẽ bị phạt đến 1 tỷ đồng. Chế tài xử phạt rõ ràng nhưng đến nay nhiều chung cư để cư dân dài cổ chờ "sổ hồng" mà chưa bị xử phạt.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn cho biết, vướng mắc về cấp “sổ hồng” hầu hết do vi phạm của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Vi phạm của chủ đầu tư có thể phân ra thành 2 loại là vi phạm nhẹ và những vi phạm nghiêm trọng (xây thêm tầng, chia tách căn hộ, xây dựng căn hộ ở tầng kỹ thuật…). Với sai phạm nghiêm trọng thì việc không cấp sổ hồng là có cơ sở, nhưng hiện nay những vi phạm nhẹ không ảnh hưởng nhiều vẫn không được cấp sổ hồng. Như vậy, sai phạm lớn hay nhỏ của chủ đầu tư, cư dân đều là người “gánh” khi không được cấp sổ hồng.

“Chủ đầu tư thực hiện dự án nghiêm túc thì người dân có sổ hồng. Những quy định pháp luật với chế tài xử phạt còn nhẹ và trên thực tế chủ đầu tư vi phạm, nộp phạt nhưng vẫn có lãi hơn không vi phạm. Do đó, phải điều chỉnh những quy định pháp luật về việc xử phạt chủ đầu tư sai phạm nâng lên mức cao khiến chủ đầu tư bị lỗ khi sai phạm” - luật sư Tuấn nói.

Nhiều ý kiến cũng đồng tình về tăng nặng việc xử phạt hơn nữa việc chậm làm “sổ hồng” và cần giao thẩm quyền cho cấp xã phường, quận, huyện ở mức cao hơn. Việc xử lý sớm và minh bạch thông tin trong xử lý vi phạm mới có thể chấn chỉnh tình trạng chây ì trả sổ đỏ cho người dân.

Cứ 10 chung cư có 1 chung cư đang xảy ra tranh chấp

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TPHCM. Tại Hà Nội, trong số 745 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. Thành phố HCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản Hà Quang Hưng cho rằng, nguyên nhân xảy ra khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân chính là do một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung – riêng trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng. Ngoài ra, quy định các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chưa phù hợp, đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế. Đặc biệt, tranh chấp gay gắt nhất hiện nay chính là sự thiếu minh bạch trong việc thu, chi quỹ bảo trì.

“Ngoài việc chủ đầu tư “ôm” quỹ bảo trì không bàn giao lại cho Ban quản trị, một số trường hợp, cư dân có những mục đích tư lợi khi bằng mọi cách tham gia vào Ban quản trị tòa nhà. Khi đã là thành viên trong Ban quản trị thì sử dụng số tiền bảo trì không đúng mục đích, thậm chí có trường hợp “ôm” quỹ bảo trì bỏ trốn. Khi không được tham gia Ban quản trị tòa nhà thì dùng nhiều cách thức để xúi giục, lôi kéo, gây mất đoàn kết tại khu chung cư. Thực tế này đã diễn ra tại nhiều chung cư ở Hà Nội” - ông Hà Quang Hưng cho biết.

Về vấn đề quỹ bảo trì, các luồng ý kiến vẫn chưa thống nhất như không nên định mức thu ngay một lần phí bảo trì như hiện hành hay thu theo định kỳ và cần xác định rõ về khoản kinh phí 2% này. Để tránh lãng phí cũng như bùng nổ những tranh chấp không cần thiết, có ý kiến cho rằng không nên thu phí bảo trì trước khi tòa nhà còn thời gian bảo hành, có thể tính từ năm thứ 3 hoặc thứ 5 trở. Cũng có ý kiến cho rằng cần một bên thứ 3 là ngân hàng hay cơ quan quản lý nhà nước thu hộ và bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị tránh trường hợp chiếm dụng quỹ bảo trì của chủ đầu tư. Vấn đề thu, quản lý quỹ bảo trì vẫn đang có những ý kiến khác nhau, tranh chấp quỹ bảo trì vẫn đang phát sinh./.