SNZ - Doanh nghiệp BĐS Khu công nghiệp có quỹ đất hàng đầu nhưng định giá còn quá rẻ

1. Tổng quan doanh nghiệp Sonadezi là một trong những doanh nghiệp hàng đầu về lĩnh vực cơ sở hạ tầng tại tỉnh Đồng Nai, do UBND tỉnh Đồng Nai sở hữu. Từ khi được thành lập với hình thức là một doanh nghiệp Nhà nước, Sonadezi là doanh nghiệp đầu tiên tại tỉnh Đồng Nai - một địa phương chủ động thu hút nguồn vốn nước ngoài tại Việt Nam vào những năm 90 đã phát triển hơn 11 khu công nghiệp trọng điểm của tỉnh Đồng Nai.

Hiện nay, Tổng công ty Sonadezi bao gồm Công ty mẹ Tổng công ty và 16 công ty thành viên hoạt động trong 04 nhóm ngành nghề kinh doanh: Bất động sản công nghiệp & dân dụng; Xây dựng & vật liệu xây dựng; Dịch vụ hỗ trợ; Cung cấp nước. Hoàn thiện tái cơ cấu, chuẩn hoá thương hiệu, bộ máy và mô hình kinh doanh để chuẩn bị cho giai đoạn phát triển kế tiếp.

· Các ngành nghề kinh doanh chính:

BĐS khu công nghiệp & dân dụng:

Là đơn vị tiên phong trong lĩnh vực phát triển và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp tại tỉnh Đồng Nai nói riêng và cả nước nói chung, đến nay Sonadezi đang trực tiếp đầu tư hoặc liên doanh, liên kết khai thác 09 khu công nghiệp tại tỉnh Đồng Nai, 01 KCN tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và 01 KCN tại tỉnh Bình Thuận với tổng diện tích khoảng 4.644,8 ha.

Xây dựng & vật liệu xây dựng:

Sonadezi góp vốn, liên doanh, liên kết trực tiếp đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng lớn như: dự án BOT đường 768, Dự án xây dựng Cầu Hóa An, chung cư Nguyễn Văn Trỗi, Khu dân cư An Bình,…

Nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, đặc biệt tại các khu công nghiệp, các dịch vụ và sản phẩm hỗ trợ của Sonadezi gồm có: dịch vụ xử lý nước thải, chất thải rắn, đào tạo, văn phòng cho thuê, các dịch vụ cho thuê bến bãi thủy và kho bãi, bốc xếp hàng hóa, ….

Với lợi thế có Công ty thành viên là đơn vị duy nhất cung cấp nước sạch cho các

khu dân cư tập trung và các khu công nghiệp trên toàn địa bàn tỉnh Đồng Nai. Các dự án nhà máy cung cấp nước sạch đã được đầu tư trong thời gian qua với tổng công suất là 349.000 m3/ngày đêm. Sản lượng nước cấp năm 2014 đạt trên 78 triệu m3.

· Địa bàn kinh doanh:

· Công ty con và liên kết:

· Cơ cấu cở đông:

2. Tình hình sản xuất kinh doanh

· Kết quả kinh doanh 2022:

· Kế hoạch kinh doanh 2023:

· Tình hình thực hiện dự án:

Dự án Tổng công ty: Trong năm 2022, Tổng công ty tiếp tục thực hiện các dự án hiện hữu như Khu xử lý chất thải Quang Trung, Khu xử lý chất thải sinh hoạt Vĩnh

Tân, Khu đô thị công nghiệp Châu Đức, đầu tư xây dựng hoàn tất và đưa cầu Cảng

số 3 tải trọng 5.000DWT tại Cảng Đồng Nai đi vào hoạt động; triển khai công tác bồi thường giải phóng mặt bằng KCN Tân Đức, Cụm công nghiệp Long Phước 1, KDC dịch vụ Giang Điền; các công ty thành viên cùng nhau hợp tác đầu tư dự án KDC Bửu Long 3, KDC Hữu Phước để tối ưu hóa được nguồn lực tài chính, năng lực, kinh nghiệm của từng đơn vị.

Dự án tại Công ty mẹ: Dự án đầu tư kinh doanh mặt bằng công ghiệp tại KCN Châu Đức: Trong năm 2022, Công ty mẹ Tổng công ty đã ký được 06 biên bản thỏa thuận cho thuê lại đất. Trong đó, có 01 khách hàng đã ký hợp đồng với diện tích 03 ha sẽ ghi nhận doanh thu trong năm 2023. Đã xây dựng hoàn thiện và cho thuê được 2 nhà xưởng thuộc Dự án nhà xưởng cho thuê Giai đoạn 1.

· Phát triển dự án mới:

Với đặc thù là một doanh nghiệp có vốn nhà nước chi phối nên khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, Tổng công ty gặp vướng mắc bởi các quy định của pháp luật. Bên cạnh việc tiếp tục tìm hiểu quan tâm đến việc phát triển các dự án dân dụng và công nghiệp theo định hướng kinh doanh, Tổng công ty cũng quan tâm tìm hiểu các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh.

Tuy nhiên, các dự án mà Tổng công ty quan tâm thì trong năm 2022 vẫn chưa nhận được các thông tin về đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, do đó chưa phát triển thêm được các dự án mới trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

· Về thu hút vốn đầu tư: Trong năm 2022, khu công nghiệp của Tổng công ty Sonadezi đã cho thuê hơn 86 ha đất công nghiệp và 13 nhà xưởng; thu hút được 24 dự án, gồm 15 dự án FDI đến từ Úc, Pháp, Mỹ, Hàn Quốc, Thái Lan… và 09 dự án FDI với tổng vốn đăng ký 81,45 triệu USD và 5.285 tỷ đồng (tăng lần lượt 124% và 346% so với năm 2021). Lũy kế đến nay, các khu công nghiệp của Tổng công ty Sonadezi đã thu hút 882 dự án (gồm 629 dự án FDI và 253 dự án DDI) với tổng vốn đăng ký gần 11,3 tỷ USD và hơn 25.500 tỷ đồng.

3. hình tài chính:

· Tình hình tài chính:

· Tình hình tài sản

Kết thúc năm tài chính 2022, tổng tài sản hợp nhất của Tổng công ty là 22.664 tỷ đồng, tăng 692 tỷ đồng so với năm 2021, tương đương mức tăng 3,15%. Tài sản ngắn hạn tăng 1.152 tỷ đồng, tương ứng mức tăng là 17,47% và tài sản dài hạn giảm 460 tỷ đồng, tương ứng mức giảm là 2,99%.

· Tình hình nợ phải trả:

· Phương án phân phối lợi nhuận 2022:

· Kế hoạch phân phối lợi nhuận 2023:

4. Triển vọng doanh nghiệp:

· Kế hoạch kinh doanh công ty mẹ năm 2023

· Kế hoạch kinh doanh hợp nhất:

Doanh thu tăng nhưng lợi nhuận giảm là do:

Lợi nhuận kế hoạch 2023 không tính đến khoản lãi do chênh lệch tỷ giá của công ty CP cấp nước Đồng Nai ( năm 2022 lãi do chênh lệch tỷ giá là 109,6 tỷ đồng)

Các công ty cổ phần Cảng Đồng Nai, Sonadezi Long Thành, Sonadezi Long Bình, Dịch vụ Sonadezi, Sơn Đồng Nai dự báo kế hoạch giá vốn tăng do nguyên vật liệu đầu vào, khấu hao và chi phí lãi vay,…

· Để triển khai kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2023, Công ty mẹ - Tổng công ty định hướng kế hoạch cụ thể như sau:

Tiếp tục quản lý, vận hành khu công nghiệp Biên Hòa 1

Tiếp tục đầu tư , kinh doanh cho thuê đất và nhà xưởng tại KCN Châu Đức

Nghiên cứu, phát triển Khu công nghiệp Ninh Diêm 3 tỉnh Khánh Hòa

Phát triển các dự án mới trong và ngoài tỉnh

Quản lý các khoản đầu tư tài chính tại các công ty.

5. Định giá

Thị trường miền Nam: thiếu hụt nguồn cung do chi phí đền bù sau này tăng, đẩy mặt bằng giá thuê tăng cao. Tổng diện tích đất tại miền Nam là hơn 40.000 ha trong đó 66,7 % diện tích cho thuê.

· Trong kế hoạch đầu tư công 2021 - 2025, đầu tư cho cơ sở hạ tầng chiếm khoảng 60% ngân sách. Giải ngân đầu tư công được chú trọng là động lực gián tiếp cho các khu công nghiệp khi tăng tính hấp dẫn do việc cải thiện hạ tầng dẫn tới sự thuận lợi về logistics.

· Với những tiềm năng bứt phá và phát triển mạnh trong tương lai của ngành BĐS khu công nghiệp nói chung và SNZ nói riêng thì trong dài hạn SNZ sẽ là doanh nghiệp không thể bỏ lỡ trong danh mục đầu tư, thêm vào đó SNZ là 1 doanh nghiệp nhà nước nên tiềm năng đến từ thoái vốn trong tương lai sẽ càng tốt cho doanh nghiệp.

· Cuối 2022 là thời điểm khó khăn với lĩnh vực BĐS nói chung nên mức nền lợi nhuận thời điểm đó rất thấp, còn hiện tại bối cảnh vĩ mô cả trong và ngoài nước đã thay đổi và đang tốt dần lên nên lợi nhuận nửa cuối năm 2023 sẽ tăng trưởng tốt so với cùng kỳ năm trước.

EPS trượt 12 tháng của SNZ đang là 1.475, khi lợi nhuận 2 quý cuối năm 2023 được thay bằng 2 quý cùng kỳ năm trước thì EPS dự phóng trong cả năm 2023 sẽ tăng gấp đôi lên 2.950, dẫn tới định giá hợp lý cho SNZ trong nửa cuối năm sẽ là khoảng 50.000đ/cp