SIP- Báo cáo cập nhập sau quý 3/2019

Hiện công ty đã công bố BCTC Quý 3 với nhiều kết quả tích cực và bất ngờ nhưng cũng kèm theo đó là những câu hỏi đặt ra khiến nhà đầu tư lo lắng và nghi ngờ. Bài viết này chúng tôi sẽ cập nhật lại theo bctc vừa được công bố mới nhất.

Tại bctc quý 3 SIP ghi nhận doanh thu đạt 1129 tỷ tăng trưởng 37% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 200.9 tỷ tăng 7.5 lần so với cùng kỳ, một con số hết sức ấn tượng.

Nguyên nhân khiến lợi nhuận của SIP tăng mạnh vậy là do chi phí giảm mạnh, trong đó chi phí tài chính và chi phí quản lý doanh nghiệp giảm mạnh trong khi chi phí bán hàng tăng không đáng kể. Ngoài ra còn khoản doanh thu tài chính tăng mạnh đạt 119 tỷ tăng hơn 6 lần cùng kỳ đến từ khoản lãi gửi ngân hàng nhận hàng quý.

Tuy nhiên đối với 1 doanh nghiệp bất động sản hay khu công nghiệp thì doanh thu và lợi nhuận không phải là thứ được quan tâm duy nhất trên bctc. Cái cần được chú ý đó chính là dòng tiền trên bctc để từ đó biết được hoạt động của công ty đang như thế nào, kết quả kinh doanh các quý và các năm tới ra sao? Chúng tôi sẽ đi làm rõ hơn về các thông số này trên bctc mới nhất:

Tại quý 2 tiền/cp của SIP đạt 68.4K tương đương khoảng 4719 tỷ tiền mặt. Đến quý 3 tiền/cp đạt 69.5K tương đương 4794 tỷ tiền mặt, tăng 75 tỷ so với kỳ trước.

Khoản doanh thu chưa thực hiện so với quý 2 tăng từ 5072 tỷ lên 5610 tỷ, tức tăng 538 tỷ. Đây là khoản tăng lên từ cho thuê mới đất tại các KCN của công ty. Nếu so sánh với 6 tháng đầu năm thì đây là con số rất ấn tượng khi quý 3 khoản doanh thu chưa thực hiện tăng hơn cả 2 quý trước gộp lại (2 Quý đầu năm tăng 487 tỷ trong khi chỉ quý 3 tăng 538 tỷ)

Như chúng tôi đã cập nhật từ báo cáo phân tích quý trước với việc giá cho thuê tăng rất tốt cùng với tốc độ cho thuê đang tăng lên tại các khu công nghiệp của công ty giúp cho dòng tiền thu về tăng lên rất nhiều. Cụ thể giá mới và tình hình cho thuê chúng tôi sẽ cập nhật tại phần dưới.

Có 1 câu hỏi đặt ra tại đây là tại sao trong khi dòng tiền về từ cho thuê quý 3 này tăng rất tốt tức 538 tỷ mà khoản tiền mặt lại chỉ tăng lên 75 tỷ, vậy hơn 400 tỷ còn lại công ty thu về thì đã sử dụng vào đâu với mục đích gì? Chúng tôi đã tìm trên bctc và thông tin mà công ty công bố thì có 1 số khoản sau:

- Khoản trả trước cho người bán ngắn hạn tăng thêm 326 tỷ trong đó có khoảng 285 tỷ là chi mới cho 2 cá nhân với giải trình là khoản thanh toán tiền mua bất động sản đang trong thời gian làm thủ tục chuyển nhượng.

Hiện tại chúng tôi chưa tìm hiểu được 2 cá nhân này có mối quan hệ như thế nào với SIP nhưng theo giải trình và kinh nghiệm trong ngành bất động sản thì có thể đây là 1 cách để công ty dễ dàng hơn trong việc đi thâu tóm quỹ đất mới. Tuy nhiên chưa có thông tin gì là chính thức trong khoản này nên chúng tôi sẽ tìm hiểu thêm rồi thông tin đến nhà đầu tư và để ngỏ câu hỏi với khoản này

- Tiền chi cho xây dựng cơ bản dở dang: Trên bctc quý 3 của SIP chi phí xây dựng cơ bản dở dang tăng thêm 205 tỷ trong đó dự án KCN - Đô thị - dịch vụ Phước Đông Bời Lời tăng nhiều nhất với 161 tỷ và KCN Lê Minh Xuân 3 tăng 80 tỷ. các khu khác giảm dần.

Tại KCN Lê Minh Xuân 3 hiện đang làm khu B để 2020 bắt đầu cho thuê nên cần bơm tiền để hoàn thiện nốt cơ sở hạn tầng. Tương tự vậy là khu Phước Đông khi KCN GD2 đang tiến hành làm hạ tầng và cho thuê. Vì vậy khoản chi cho xây dựng dở dang ở đây là có thể hiểu được khi công ty đang hoàn thiện hạ tầng để lấy quỹ đất lớn cho thuê trong năm tới.

- Ngoài ra trong quý còn 1 khoản tiền chi cho việc góp vốn thành lập công ty mới là công ty Thế Hệ Mới với số tiền 220 tỷ (Chưa chuyển tiền)

Đây là vấn đề đã được thông tin từ ngày 21/10, trước khi bctc ra. Hiện tại về vấn đề này cũng đã có nhiều ý kiến trái triều về việc liệu ban lãnh đạo có tìm cách rút hay chuyển tiền sang sân sau hay không? Theo quan điểm của chúng tôi về việc rút ruột thì là không tránh khỏi với các công ty có vốn nhà nước, chỉ là nhiều hay ít mà thôi. Còn cụ thể vấn đề công ty Thế Hệ Mới thì xin được phép trích dẫn của một thành viên trên diễn đàn chứng khoán F319 để trả lời cho câu hỏi này:

“Mấy hôm nay thấy nhà đầu tư lo lắng rất nhiều về việc SIP đầu tư 220 tỷ (49%) cho công ty Thế Hệ Mới (THM) do ông Nhã làm đại diện và có trụ sở cùng trụ sở công ty Phát Triển Đô Thị Lộc An (ĐTLA) – cổ đông lớn đang nắm 10.67% cổ phần của SIP.Sáng nay thấy thông tin trên đã thay đổi, đại điện pháp luật của THM đã chuyển sang cho Bà Vũ Thị Mỹ Lynh, hiện cũng đang là đại diện pháp luật của ĐTLA. THM đồng thời cũng chuyển văn phòng qua 212 Nguyễn Trọng Tuyển, nơi có 2 cty con của SIP là Cảng Thanh Phước và Phú An Thành.Câu hỏi đặt ra là liệu SIP có đầu tư thật vào THM để xây dựng nhà xưởng 10ha tại Lộc An hay chỉ là cái cớ để chuyển tiền cho sân sau nhằm trục lợi khi THM đang vay SIP và công ty con của SIP khoảng 257 tỷ? (theo BCTC Q3).

Tôi may mắn từng có chuyến thị sát đến KCN Lộc An Bình Sơn của SIP nên tôi vẫn còn giữ liên hệ với bên ấy. Tôi có điện thoại thăm dò về THM thì biết rằng cty THM đang trong quá trình xây dựng 10ha nhà xưởng giai đoạn 1 tại đây và dự kiến sẽ cho thuê vào đầu năm 2020 với mức giá dự kiến là 4.6 usd/m2

Như vậy, ta tạm xem SIP rót 220 tỷ cùng góp vốn vào THM để thực hiện 10ha nhà xưởng với tổng mức đầu tư khoảng 450 tỷ. Theo kinh nghiệm tìm hiểu về các xuất đầu tư nhà xưởng thì đây là mức đầu tư hợp lý. Chẳng hạn như LHG đầu tư vào 29.5ha nhà xưởng công nghệ cao tại Đà nẵng với tổng mức đầu tư là 1050 tỷ, giá cho thuê dự kiến là 3.5 usd/m2. Như vậy tôi tạm cho rằng việc SIP đầu tư vào THM là có thật và chi phí ấy là hoàn toàn hợp lý.

Tuy nhiên đây chỉ là quan điểm cá nhân và chúng ta cần phải theo dõi thêm hành vi của BLĐ.Ngoài ra, tôi cũng được biết khu Lộc An Bình Sơn còn khoảng 50ha chưa khai thác, cất dành cho 2021. Hiện tại giá cho thuê cũng đã tăng lên thêm 10 USD, tức 115 USD.”

Như vậy qua 3 vấn đề trên thì đã giúp mọi người giải đáp được dòng tiền tại sao về nhiều mà khoản tiền mặt lại gần như không tăng mấy. khi có thông tin mới nhất các vấn đề mà chúng tôi vẫn đang bỏ ngỏ sẽ thông tin lại đến mọi người.

a. Khu công nghiệp Đông Nam:

KCN Đông Nam có tổng diện tích thương mại khoảng 199.63 ha. Tại quý 3 giá cho thuê đã tăng lên từ giá ban đầu 60-65$ lên 110$-120$/m/ thời hạn thuê. Trên bctc quý 3 khoản khách hàng trả trước cho kcn Đông Nam tăng từ 446 tỷ lên 533 tỷ tức tăng 87 tỷ (Chưa kể số tiền hạch toán)

b. Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3

KCN Lê Minh Xuân 3 có diện tích thương mại tổng cộng là 220ha.Hiện tại khu B tại KCN Lê Minh Xuân 3 đã được cho thuê hết với giá thuê cuối là 150$/m/ thời hạn thuê. Khu A đang tiến hành hoàn thiện mặt bằng để cho thuê mới vào Q1-2020 (Khoản chi phí xây dựng dở dang tăng lên 80 tỷ như phân tích phần trên) với quỹ đất khoảng 103.64ha thương phẩm.

c. Khu công nghiệp Phước Đông

Đây là khu công nghiệp có diện tích thương mại lớn nhất của SIP với tổng diện tích 2 giai đoạn là 2190ha trong đó giai đoạn 1 đã được lấp đầy. Hiện GD2 đang hoàn thiện mặt bằng và cho thuê. Giá thuê 1 lần hiện tại chúng tôi update là 65$/m/ thời gian thuê. Cụ thể bảng giá thuê như sau:

Bảng giá cho thuê tại khu công nghiệp Phước Đông

Với quỹ đất còn lớn thì dư địa cho thuê của kcn Phước Đông vẫn còn rất lớn trong các năm tới.

d. Khu công nghiệp Lộc An- Bình Sơn

Đây là kcn thuộc công ty con của SIP (Nắm giữ 69%) với 320ha diện tích thương mại. Giá cho thuê tại Lộc An – Bình Sơn hiện đang là 115$/m/thời hạn thuê.

e. Tổng kết:

Hiện tại các kcn của SIP đều có giá thuê tăng rất tốt. Tại quý 3 diện tích đất cho thuê mới chủ yếu đến từ kcn Phước Đông và kcn Đông Nam. Dưới đây là danh sách một số công ty thuê mới trên địa bàn các kcn của SIP trong quý 3.​

Với những dữ liệu tại báo cáo tài chính quý 3 để lại và tình hình cho thuê trong quý 3 tại các kcn của SIP chúng tôi thấy dòng tiền về khá tốt, tình hình cho thuê cũng như các dịch vụ phục vụ kcn đều tăng trưởng. Theo chúng tôi SIP sẽ có ít nhất 2 quý nữa tăng trưởng mạnh về cả doanh thu và lợi nhuận. Đây là một trong những cổ phiếu phải nói là rất xịn về mặt FA trên sàn hiện tại. Tuy nhiên có một số vấn đề mà chúng tôi hiện chưa điều tra rõ được cũng như chưa thể đánh giá được mức độ ảnh hưởng đến công ty như:

- Chuyển 285 tỷ cho cá nhân mua bất động sản mà chúng tôi chưa tìm hiểu được rõ ràng

- Góp vốn 220 tỷ vào công ty mới có nhiều dấu hỏi

- Các khoản cho vay ra bên ngoài và gần như đều phải trích lập dự phòng.

- Lãnh đạo liên tục bán cổ phiếu ra và số lượng đó hiện do ai nắm giữ?

Chúng tôi không đánh giá các vấn đề trên là xấu hay tốt mà chỉ nêu ra để quý nhà đầu tư chú ý tìm hiểu khi đầu tư vào SIP. Thực tế lịch sử các cổ phiếu khác cũng từng xảy ra vấn đề này như NTC, VEA… tuy nhiên sau đó cp vẫn tăng do nhà đầu tư chấp nhận rủi do đó vì nó chiếm tỉ lệ nhỏ trong tổng tài sản.

Với những điều nghi ngại mới xuất hiện hiện tại, chúng tôi không thể đưa ra kiến nghị tích cực về giá cổ phiếu SIP trong ngắn hạn.

Sau khi tìm hiểu được rõ ràng hơn các câu hỏi bên trên chúng tôi sẽ gửi đến mọi người bài viết update trong thời gian tới