SIP – CTCP đầu tư sài gòn VRG: chờ thời bùng nổ

1. TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (HSX: SIP) là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư và phát triển KCN. Sau hơn 17 năm thành lập, công ty đã và đang phát triển 4 KCN tại khu vực Miền Nam với tổng quỹ đất theo quy hoạch lên tới 3,204ha, trong đó: KCN Đông Nam (287ha), KCN Phước Đông (2,189ha), KCN Lê Minh Xuân 3 (231ha), KCN Lộc An – Bình Sơn (497ha).

SIP là một trong những doanh nghiệp phát triển BĐS KCN hiếm hoi được phép cung cấp dịch vụ điện, nước trong các KCN mà SIP đang vận hành. Đây cũng là mảng kinh doanh chiếm tỷ trọng chính trong cơ cấu doanh thu của SIP, chiếm hơn 90% doanh thu năm 2023.

(Nguồn: saigonvrg.com)

Hình 1.1. Logo Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG

2. PHÂN TÍCH KQKD

SIP tiếp tục nối đà tăng trưởng trong Q3/24 với doanh thu tăng 16% svck, đạt 1977 tỷ đồng với xu hướng tăng trưởng thể hiện ở hầu hết các hoạt động kinh doanh cốt lõi:

2.1. Dịch vụ điện, nước theo dấu đà phục hồi sản xuất

Doanh thu cấp điện tăng do giá bán điện được điều chỉnh tăng 2 lần trong 2023 (tháng 5/2023: tăng 3%; Tháng 11/2023 tăng 4.5%)

2.2. Đẩy mạnh hoạt động bàn giao đất KCN tại KCN Phước Đông, KCN Lộc An Bình Sơn

Lũy kế 9T2024, SIP đã cho thuê được 58ha, gấp 1.8 lần so với cả năm 2023. Trong đó, diện tích đất cho thuê mới ghi nhận ở KCN Phước Đông (41.6ha), KCN Lộc An – Bình Sơn (16.4ha)

Luỹ kế 9T24, doanh thu và LN ròng ghi dấu tăng trưởng ấn tượng, lần lượt tăng 20,5%/37,3% so với cùng kỳ, hoàn thành 93% kế hoạch năm 2024

(Nguồn: Fireant)

Hình 2.1. Hiệu quả hoạt động và biên lợi nhuận gần đây của công ty

3. ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ

3.1. Mảng kinh doanh cung cấp dịch vụ tiếp tục là mảng kinh doanh cốt lõi

Doanh thu từ hoạt động cung cấp, bán lẻ điện lưới tại 4 KCN của SIP vẫn tiếp tục đóng góp tỷ trọng chính (hơn 90% doanh thu điện, nước tiện ích trong KCN) tới từ:

+ Giá bán điện dự phóng sẽ tiếp tục tăng khoảng 5% trong năm 2024 sau EVN chính thức áp dụng điều chỉnh giá bán lẻ điện. Từ đó tạo cơ sở cho SIP điều chỉnh tăng giá bán điện phân phối tại các KCN.

(Nguồn: VpbankS Research)

Hình 3.1. Giá bán lẻ điện dự kiến tăng khoảng 5% trong năm 2024

+ Sản lượng tiêu thụ điện tại các KCN của SIP sẽ duy trì đà tăng tích cực tới từ hoạt động cho thuê, thu hút thêm khách hàng thuê tại các KCN vẫn đang được cải thiện hàng năm.

+ Hoạt động sản xuất đặc biệt với lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo đã cho những tín hiệu cải thiện rõ rệt trong xuyên suốt cả năm 2024. Tính tới tháng 9/2024, chỉ số IIIP lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo tiếp tục tăng 2.0% so với tháng trước nhưng đã tăng 13,9% so với cùng kỳ.

(Nguồn: VPBankS Research)

Hình 3.2. Doanh thu cung cấp dịch vụ duy trì đà tăng trưởng ấn tượng

3.2. Diện tích sẵn sàng cho thuê lớn với chi phí thấp nhờ đã giải phóng mặt bằng từ giai đoạn trước

Tính đến cuối quý 3/2024, 93% diện tích các khu công nghiệp của SIP đã sẵn sàng cho thuê, tương đương 832 ha. Nhờ quá trình giải phóng mặt bằng được thực hiện từ sớm, SIP đã tối ưu hóa chi phí và nâng cao hiệu quả hoạt động, góp phần cải thiện đáng kể biên lợi nhuận gộp.

3.3. BĐS KCN duy trì tăng trưởng ổn định trước thời điểm bùng nổ

SIP là doanh nghiệp duy nhất trong top 10 doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết chỉ sử dụng phương pháp phân bổ chu kỳ thuê để ghi nhận doanh thu BĐS KCN, dẫn tới doanh thu mảng BĐS KCN hàng năm của SIP không hoàn toàn phản ánh được thực tế hiệu quả kinh doanh cho thuê đất KCN.

Việc sở hữu nguồn doanh thu chưa thực hiện khổng lồ từ BĐS KCN (chiếm tới hơn 50% tổng nguồn vốn của SIP), chúng tôi cho rằng trong dài hạn, SIP có tiềm năng to lớn có bước nhảy vọt về KQKD khi doanh nghiệp thay đổi phương pháp ghi nhận từ phần bổ theo chu kì thuê sang ghi nhận một lần theo xu hướng các doanh nghiệp KCN hiện nay đang thay đổi.

(Nguồn: VPBankS Research)

Hình 3.3. Doanh thu chưa thực hiện khổng lồ chờ ngày bùng nổ

3.4. Đón làn sóng chuyển dịch vốn FDI do lo ngại từ thuế quan của Mỹ và Trung Quốc

Mặc dù đã có sự đốc thúc của chính phủ tuy nhiên diễn biến của giải ngân đầu tư công trong năm 2024 tương đối chậm. Tuy nhiên trong năm 2025 thì xu hướng giải ngân đầu tư công vẫn là cái "chìa khoá" để phát triển kinh tế trong năm sau. Nếu đầu tư công đi đầu và phát triển thì hệ thống giao thông cơ sở hạ tầng sẽ là một yếu tố quan trọng để hút vốn FDI của nhà đầu tư nước ngoài vào các khu công nghiệp. Và chúng ta đang chờ đón làn sóng chuyển dịch vốn do lo ngại từ thuế quan của Mỹ và Trung Quốc

4. KHUYẾN NGHỊ

Chiến lược đầu tư cụ thể: liên hệ để trải nghiệm và đồng hành cùng mình

Hình 4.1. Hiệu quả khuyên nghị của cá nhân