Siêu dự án 'đắp chiếu' cả thập kỷ rao bán rầm rộ khi chưa đủ điều kiện

Thông tin huyện Hoài Đức (Hà Nội) chuẩn bị lên quận khiến giới đầu tư nhà đất Thủ đô đứng ngồi không yên trước thông tin siêu dự án Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch bỏ hoang “đắp chiếu” hơn thập kỷ qua, bỗng chốc tái rao bán trở lại dịp cuối năm 2020, với giá đất nền từ 49-62 triệu đồng/lô tùy vào vị trí đường bao nhiêu mét… và nếu không mua nhanh cũng hết!

Sôi động “cò đất” săn đón “thượng đế”

Trong vai nhà đầu tư có nhu cầu mua đất nền dự án, phóng viên báo Tin tức mục sở thị Khu đô thị mới Kim Chung-Di Trạch. Dọc tuyến đường 24 m trục chính chạy xuyên suốt khu đô thị, hàng loạt các ki ốt mọc lên dưới những tên công ty bất động sản (BĐS) Hùng Hưng, Vạn Lộc, Cenhomes… và thường xuyên túc trực 3-4 “cò đất” sẵn sàng rao bán các căn hộ, đất nền, nhà liền kề của dự án. Từ đầu tháng 11/2020 đến nay, việc mua bán đất nền dự án Khu đô thị mới Kim Chung-Di Trạch diễn ra khá sôi động. Mỗi khi bóng dáng những chiếc xe 4-7 chỗ xuất hiện, chạy lướt qua, các “cò đất” lại cầm sẵn bản đồ quy hoạch 1/500 của khu đô thị, chủ động chào mời, săn đón khách hàng như chợ.

Trao đổi với “cò đất” Nguyễn Mạnh tại một “đại lý” của BĐS Cenhomes, Mạnh hào hứng tư vấn, khu đô thị này bất động hơn 10 năm qua là do quá trình sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội phải thay đổi quy hoạch. Dự án Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch vừa được UBND TP Hà Nội phê duyệt điều chỉnh nâng tổng diện tích quy hoạch lên khoảng 146,7 ha (theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 năm 2008, dự án có tổng diện tích khoảng 138,1 ha, tăng khoảng 8,6 ha). Trong tổng số 146,7 ha, quy hoạch có đất ở khoảng 40,6 ha (chiếm 27,67% diện tích), gồm 47 ô đất ở liền kề có diện tích gần 22 ha, 27 ô đất ở biệt thự có diện tích khoảng 17 ha và 1 ô đất ở chung cư diện tích khoảng 1,6 ha. Vì vậy, chủ đầu tư hiện bắt đầu rao bán trở lại.

“Khách hàng mua thời điểm này đều có thể mua được suất ngoại giao. Mỗi đại lý chỉ có khoảng 3-4 suất ngoại giao. Nếu không mua nhanh, người mua sau chỉ có thể mua của người mua trước. Bên Cenhomes làm đại lý trực tiếp cho chủ đầu tư, nên mới có suất ngoại giao. Khách hàng đồng ý mua, đại lý sẽ hẹn gặp trực tiếp Phòng kinh doanh của chủ đầu tư để ký hợp đồng đặt cọc (không giao dịch qua đơn vị trung gian, phân phối), với giá trị 200 triệu đồng/hợp đồng. Sau 1 tuần sẽ ký hợp đồng góp vốn đảm bảo khoảng 50% giá trị đất và 1 tháng kể từ khi ký hợp đồng góp vốn đảm bảo sẽ đóng tiếp 45% giá trị đất, tổng cộng là 95%. Khách hàng giữ lại 5% giá trị đất đến khi ra “sổ đỏ” và sau khoảng 1,5 năm sau thì trả tiền xây cho chủ đầu tư. Dự kiến, đến tháng 12/2020, chủ đầu sẽ ra hợp đồng mua bán…”, “cò đất” Nguyễn Mạnh cho biết.

Các đại lý BĐS tại đây đều báo giá, các lô đất giáp mặt đường 17 m có giá bán khoảng 52 triệu đồng/m2, giáp mặt đường 24 m có giá bán khoảng 62 triệu đồng/m2. Tính ra, với mỗi lô đất từ 75-94 m2 có giá khoảng 5-7 tỷ đồng, chưa kể tiền xây dựng. Nhiều người dân sống lân cận khu đô thị chia sẻ, giá đất nền mà các các đại lý đang báo hiện cao gấp 2-3 lần so với giá gốc trước đây, thời điểm dự án hình thành. Khi “thượng đế” có nhu cầu “đi chợ”, lưu số các nhân viên đại lý BĐS để trao đổi thông tin, đều được các “cò đất” săn đón nhiệt tình hàng ngày, ít từ 1-2 cuộc gọi, nhiều từ 3-5 cuộc gọi/ngày để quảng cáo, tư vấn miễn phí...

Theo quan sát của phóng viên, trên công trường dự án, ngoài các khu biệt thự đã hoàn thiện phần thô trước đây bị bỏ hoang đến nay, cỏ dại mọc um tùm, ôm trọn các căn nhà, chỉ có lác đác vài đơn vị thi công, đang đào đất làm hạ tầng (theo lời các “cò đất”) trên nền diện tích lớn đất trống chạy dọc theo các trục đường chính. Diện tích, vị trí hồ điều hòa nhân tạo, trung tâm thương mại, khuôn viên xây dựng trường học, chỉ giới đường đỏ Quốc lộ 32, Vành đai 3,5, các khu vực khớp nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong khu đô thị… theo quảng cáo của các đại lý BĐS đều đang gấp rút hoàn thiện, nhưng “trên bản đồ quy hoạch”. Mốc thời gian bàn giao nhà đất cho khách hàng sau khi hoàn tất các hợp đồng thanh toán theo các “cò đất” là trong năm 2023, nhưng dự án có hoàn thành hay không thì chưa có câu trả lời!

Nhà đầu tư thận trọng

Khu đô thị mới Kim Chung-Di Trạch do Tổng công ty Cổ phần Thương mại xây dựng (Vietracimex) làm chủ đầu tư. Dự án này bị tạm dừng theo Văn bản số 1059/TTg-KTN ngày 4/7/2011 của Thủ tướng Chính phủ và phải điều chỉnh tổng thể quy hoạch tỷ lệ 1/500. Quang cảnh khu đô thị nằm bất động, phơi sương cả thập kỷ qua, khiến hàng nghìn tỷ đồng của nhà đầu tư đã bị "đóng băng". Hạ tầng dự án đến nay vẫn ngổn ngang, dang dở, nhưng điều bất ngờ là sau chục năm ngủ quên, trên nhiều sàn và diễn đàn BĐS đang xuất hiện rầm rộ các thông tin rao bán sản phẩm phân lô biệt thự, đất liền kề tại dự án này trong vài tháng qua.

Cũng theo “cò đất” Nguyễn Mạnh, mặc dù mới sôi động trở lại trong thời gian ngắn, nhưng dự án đến thời điểm này qua các đại lý đã bán được cả trăm lô biệt thự liền kề dưới dạng phiếu thu đặt cọc giữ chỗ. Những lô góc vị trí đẹp, giáp mặt hồ điều hòa, giáp mặt đường chính dưới dạng suất mua ngoại giao chỉ còn ít suất, không mua nhanh, chậm chân là hết. Còn khách hàng muốn mua đầu tư “lướt sóng” chỉ sau khoảng 2 tháng là bán có lãi, vì dễ thanh khoản...

Thậm chí, để làm tin, “cò đất” còn cung cấp đầy đủ cho khách hàng các loại giấy tờ phô tô về việc hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế đất với Chi cục Thuế huyện Hoài Đức từ tháng 3/2019, chính sách cho vay ưu đãi của ngân hàng cho vay dự án, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư UBND TP Hà Nội mới ban hành, quyết định phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết Khu đô thị Kim Chung-Di Trạch và phiếu đặt cọc mua của những khách hàng mới…

Trao đổi với phóng viên báo Tin tức, đại diện Chi cục thuế huyện Hoài Đức xác nhận, chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch đã hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất đến tháng 3/2019 hơn 747 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay chủ đầu tư vẫn nợ hơn 400 tỷ đồng tiền thuế phạt chậm nộp. Do dự án bị đình chỉ theo quy hoạch, Chi cục đang chờ xác nhận của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội để xem xét điều chỉnh số tiền nợ thuế chậm nộp.

Theo các chuyên gia, khi mua BĐS ở những dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất, nhà đầu tư sẽ gặp không ít rủi ro như: Không xây được nhà, không được cấp sổ đỏ dẫn đến khó mua bán, cầm cố… Do vậy, để tránh rắc rối sau khi mua đất dự án, nhà đầu tư cần phải yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị phân phối sản phẩm cung cấp các hồ sơ, tài liệu đảm bảo dự án đã đủ điều kiện mở bán hoặc mua thông qua các văn phòng công chứng, luật sư.

Qua tìm hiểu của phóng viên, Khu đô thị mới Kim Chung-Di Trạch cũng là một trong 21 dự án mà Thanh tra xây dựng Hà Nội đề nghị tiến hành thanh tra, kiểm tra do bỏ hoang nhiều năm. Đại diện Sở Xây dựng TP Hà Nội cho biết, sau khi có quyết định điều chỉnh chi tiết 1/500 vào tháng 10/2018 , dự án khởi động trở lại bằng việc sửa sang cổng chào, xây dựng một số block liền kề, làm hạ tầng…, nhưng đến thời điểm này, Sở chưa có thông báo đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

Theo quy định của Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, một dự án đủ điều kiện để bán nhà phải có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng); đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở. Đối với dự án nhà ở phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (gồm đường giao thông, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng) của khu vực nhà ở theo thiết kế và tiến độ được duyệt… Sau đó, Sở Xây dựng sẽ có xác nhận chính thức cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Như vậy, dự án Kim Chung – Di Trạch vẫn chưa đáp ứng đủ các yêu cầu về mặt pháp lý để có thể mở bán hàng trong thời điểm này.