Siết tín dụng, doanh nghiệp địa ốc

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản đã có tác động lớn tới doanh nghiệp (DN) địa ốc, nhưng chính sách này chưa có ảnh hưởng lớn đối với người mua nhà. Theo nhận định, khả năng trong vòng 1-2 năm tới, người mua nhà sẽ bị tác động.

Hiện nay, các ngân hàng thương mại (NHTM) đang có cuộc đua tăng lãi suất cho vay bất động sản (BĐS). Bảng thống kê lãi suất tháng 10 cho thấy mức lãi suất cho vay mua nhà với thời hạn 1 năm đang được BIDV duy trì ở mức 7,8% năm; Techcombank là 8,29%, ACB: 9,5%, VIB: 9,9%, VietinBank: 9,5%. Với kỳ hạn 2 năm, BIDV cho vay với lãi suất 8,8%, VietinBank là 10,5%, Vietcombank: 8,9%…

Các chuyên gia cho rằng việc các NHTM có cuộc đua tăng lãi suất là do sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố dự thảo Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng (Thông tư 36).

Theo dự thảo mới, hệ số rủi ro mà các ngân hàng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%, gấp 3 lần so với trước. Điều này đồng nghĩa với việc các ngân hàng phải dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực BĐS có tiềm ẩn rủi ro. Đồng thời, kiểm soát cho vay cá nhân liên quan đến BĐS để mua nhà.

Mặc dù các NHTM công khai nâng lãi suất nhưng qua khảo sát thực tế, nhóm khách hàng mua nhà để ở chưa chịu tác động nhiều từ chính sách này. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư đều đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất 0% cho người mua.

Hiện tại, trên các website chủ đầu tư và các trang web của các công ty môi giới chào bán các dự án đều kết hợp với các ngân hàng đưa ra gói lãi ưu đãi. Người mua nhà sẽ được hưởng mức hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 1-2 năm đầu tiên. Thậm chí có những dự án đã và đang bàn giao nhà cho khách hàng hỗ trợ lãi suất 24-30 tháng.

Lãnh đạo một công ty chuyên phân phối dự án cho các chủ đầu tư cho biết chính sách chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà này đã góp phần làm giảm áp lực tài chính cho khách hàng. Vì vậy, khách hàng mua nhà chưa bị tác động nhiều từ chính sách này.

Tuy nhiên, vị lãnh đạo này cũng có một lưu ý đối với người đã vay gói hỗ trợ lãi suất: sau khi hết ưu đãi, lãi suất cho vay mua nhà thật sự sẽ được tính theo công thức “lãi suất tiết kiệm cộng với biên độ 3,5 – 4%”.

Lúc này, lãi suất được cộng thêm 3,4 – 5%, sẽ là áp lực lớn đối với khách hàng. Đơn cử, ngân hàng đang có lãi suất huy động là 7%/năm thì lãi suất cho vay ra để mua nhà sẽ là 10,5 – 11%/năm.

Giám đốc chi nhánh BIDV tại quận Cầu Giấy cho rằng với lãi suất ưu đãi như vậy, hiện rất ít khách hàng cá nhân vay để mua nhà, nhưng khả năng sau 1 – 2 năm nữa người mua nhà sẽ bị tác động.

Trong khi cá nhân mua nhà chưa bị ảnh hưởng thì theo phản ánh của nhiều DN BĐS, từ đầu năm 2019, việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn.

Lãnh đạo một DN BĐS đang triển khai một dự án tại quận Nam Từ Liêm chia sẻ nếu không áp dụng hỗ trợ chính sách lãi suất 0% thì không thể bán được hàng. Thế nhưng, dù hỗ trợ mà dự án sắp hoàn thành vẫn còn 200 căn chưa bán được.

“Trong trường hợp ngân hàng dừng cho vay vốn, dự án buộc phải đắp chiếu thì DN cầm chắc cái chết trong tay”, vị lãnh đạo này than thở.

Ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch HĐQT MB Land, cho biết các NHTM hiện nay không khuyến khích các DN vay vốn. Nguyên nhân là do chính sách siết tín dụng từ phía NHNN. Bên cạnh đó, đây cũng là thời điểm cuối năm nên room dành cho các DN BĐS đã hết.

“Việc lãi suất cho vay tăng cao kèm theo thủ tục pháp lý chặt chẽ đã tạo rào cản lớn đối với DN. Trước đây, DN chỉ cần có các quyết định chấp thuận về chủ trương, nay ngân hàng đòi hỏi phải đầy đủ thủ tục pháp lý, nhưng chính quyền chậm phê duyệt. Do đó, đa số các DN BĐS đều không thể tiếp cận vốn vay ngân hàng, trừ các DN lớn”, ông Long nói.

Trao đổi với báo chí về vấn đề này, Ts. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho rằng NHNN hiện đã hạ lãi suất trên thị trường liên ngân hàng, tuy nhiên, việc hạ lãi suất này chưa tác động nhiều đến thị trường cấp 1. Kèm theo đó, lãi suất huy động đang tăng lên sẽ tiếp tục là trở ngại lớn cho người mua nhà cũng như DN.

Đồng thời, các kênh huy động vốn khác như phát hành trái phiếu, bảo lãnh tín dụng… đang gặp rào cản. Do vậy, khả năng những năm tới, các DN BĐS sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Để thích nghi được với lộ trình này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, khuyến nghị các DN phải nỗ lực kinh doanh có hiệu quả, có uy tín để trở thành khách hàng tin cậy của các NHTM.

Bên cạnh đó, các DN phải tích cực cổ phần hóa để có thể huy động vốn trên sàn chứng khoán. Đồng thời, phải tăng cường hợp tác với các DN nước ngoài để huy động nguồn vốn FDI vào BĐS.