“Siết chặt” quản lý phí bảo trì chung cư

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Theo đó, Nghị định có nhiều điểm mới sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, đặc biệt trong đó sẽ siết chặt việc quản lý phí bảo trì nhà chung cư.

“Siết” các thủ tục liên quan

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Xây dựng, một trong những nội dung được sửa đổi quan trọng của Nghị định 30/2021/NĐ-CP là quy định về bàn giao kinh phí bảo trì chung cư. Theo đó, quy định chủ đầu tư phải mở một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) và chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản này để khắc phục việc chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí này trong thời gian chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Mặt khác, Nghị định 30/2021/NĐ-CP bỏ quy định người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư, thay vào đó là nộp vào tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) do chủ đầu tư lập và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đồng thời quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở đối với việc nộp kinh phí bảo trì.

Nghị định bổ sung quy định, nếu trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà chủ đầu tư phải thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì chủ đầu tư tự bỏ kinh phí trước để bảo trì, sau đó sẽ được khấu trừ số tiền đã thực hiện bảo trì khi bàn giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư, nhưng phải có giấy tờ chứng minh việc bảo trì này theo quy định.

Về xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho Ban quản trị, Nghị định 30 đã sửa đổi, bổ sung Điều 37, Nghị định 99 theo hướng quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư trong các trường hợp: Tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì còn kinh phí nhưng chủ đầu tư không bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế, yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển giao kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập; Trường hợp tài khoản tiền gửi nêu trên không còn đủ tiền hoặc không còn tiền thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế khấu trừ tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo đúng số kinh phí bảo trì nhà chung cư phải bàn giao.

Trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc không còn đủ tiền trong tài khoản kinh doanh để bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tài sản khác tương đương với giá trị kinh phí phải bàn giao cho Ban quản trị để bán đấu giá và bàn giao kinh phí cho Ban quản trị nhà chung cư. Nghị định cũng bổ sung thêm quy định về trách nhiệm của tổ chức tín dụng trong việc phối hợp xử lý thu hồi kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư bàn giao sang Ban quản trị nhà chung cư nhằm tạo cơ sở pháp lý, tính khả thi trong thực hiện.

Điểm mới về điều kiện mua, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước

Bên cạnh đó, Nghị định 30 cũng bổ sung, sửa đổi điều kiện được mua và điều kiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước. Cụ thể, theo quy định cũ tại khoản 2, Điều 63, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, một trong các điều kiện người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước phải đáp ứng đó là: “Đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành nhà ở tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở”.

Về điều kiện này, Nghị định số 30 sửa đổi như sau: Đã đóng tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành (nếu có) tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở. Trường hợp đã sử dụng nhà ở trước thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà ở hoặc có hợp đồng thuê nhà ở mà Nhà nước chưa thu tiền thuê nhà thì người thuê phải nộp truy thu tiền thuê nhà ở theo thời gian thực tế đã sử dụng nhà ở với giá thuê: Đối với thời gian sử dụng nhà ở trước ngày 19/01/2007 thì thu tiền thuê nhà ở theo quy định tại Quyết định số 118/QĐ-TTg; đối với thời gian sử dụng nhà ở từ sau ngày 19/01/2007 thì thu tiền thuê nhà ở theo Quyết định số 17/2008/QĐ-TTg.

Ngoài ra, tại khoản 12, Điều 1, Nghị định số 30 quy định bổ sung 01 điều kiện bán nhà ở, nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trước ngày 05/7/1994 (khoản 3, Điều 63, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) như sau: “Trường hợp nhà ở cũ do cơ quan, đơn vị có quỹ nhà ở tự quản chuyển giao cho cơ quan quản lý nhà ở tiếp nhận, quản lý nhưng tại thời điểm tiếp nhận, nhà ở này đã bị phá dỡ, xây dựng lại thì cơ quan quản lý nhà ở vẫn tiếp nhận và căn cứ theo từng trường hợp cụ thể để thực hiện bán cho người đang thuê theo giá bán quy định tại Điều 65 hoặc Điều 70 của Nghị định này mà không phải lập thủ tục ký hợp đồng thuê nhà ở”.

Đáng chú ý, Nghị định 30 cũng bổ sung căn cứ xác định giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước. Theo đó, giá bán nhà ở cũ áp dụng cho các trường hợp được bố trí sử dụng trước ngày 05/7/1994 (kể cả nhà ở thuộc diện xác lập sở hữu toàn dân) được tính bao gồm tiền nhà và tiền sử dụng đất.

Khi xác định tiền nhà, theo quy định mới bổ sung vào cuối khoản 1, Điều 65 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, đối với nhà ở cấp I, cấp II, cấp III mà người thuê đã phá dỡ, xây dựng lại trước ngày 26/3/2021 thì xác định giá trị còn lại của nhà ở này theo hiện trạng của nhà ở tại thời điểm bố trí ghi trong quyết định, văn bản phân phối, bố trí hoặc trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc theo thời điểm sử dụng nhà ở được xác định theo các giấy tờ quy định tại điểm đ khoản 2, Điều 57 của Nghị định này.

Được biết, khoản 15, Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định bổ sung vào khoản 3, Điều 65 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP 02 trường hợp để xác định vị trí của đất ở, tầng nhà khi tính tiền sử dụng đất. Cụ thể, trường hợp đã được cơ quan, đơn vị giao đất để tự xây dựng nhà ở mà kinh phí xây dựng nhà ở này không phải từ ngân sách Nhà nước thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai; Trường hợp đã được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở theo quy định về chính sách thanh lý, hóa giá nhà ở trước đây nhưng Nhà nước mới chỉ thu tiền nhà, chưa thu tiền sử dụng đất thì thực hiện thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 65 của Nghị định này.

Mặt khác, việc dùng số định danh cá nhân thay chứng minh nhân dân khi làm thủ tục về nhà ở cũng là điểm mới của Nghị định 30. Cụ thể, khoản 2 Điều 4 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP nêu: Nếu công dân Việt Nam đã được cấp số định danh cá nhân và cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư... thì được sử dụng số định danh cá nhân thay thế cho các giấy tờ liên quan đến nhân thân khi thực hiện thủ tục liên quan đến lĩnh vực nhà ở, kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS. Các loại giấy tờ liên quan đến nhân thân được thay thế bằng số định danh cá nhân: Bản sao giấy chứng minh nhân dân; Bản sao thẻ căn cước công dân; Bản sao hộ chiếu; Bản sao các giấy tờ chứng thực cá nhân khác.

Nhiều chuyên gia cho rằng, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở là rất kịp thời, phù hợp với thực tiễn, tạo hành lang pháp lý chặt chẽ giúp các địa phương tăng cường công tác quản lý nhà nước về nhà ở.