Sau sụt giảm, thị trường bất động sản TP.HCM dự báo sẽ hồi phục với nhiều trợ lực

Mặc dù thị trường năm 2020 sụt giảm mạnh mẽ nhưng triển vọng thị trường trong năm 2021 và thời gian tới được cho là khá sáng sủa với sự xuất hiện của nhiều trợ lực.

2020: Sụt giảm do điểm nghẽn pháp lý

Năm 2020, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM vẫn duy trì đà sụt giảm từ năm 2019 ở hầu hết các phân khúc.

Báo cáo thị trường bất động sản của DKRA Việt Nam cho thấy, ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới tại thành phố đến từ 7 dự án (564 nền), chỉ bằng 33% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 59% (khoảng 334 nền), bằng 21% so với năm 2019.

Ở phân khúc căn hộ, TP.HCM có khoảng 56 dự án mở bán (khoảng 17.579 căn), bằng 71,7% cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 86,6% (khoảng 15.229 căn), bằng 66,2% so với năm 2019. Căn hộ hạng A dẫn đầu thị trường trong khi căn hộ hạng C gần như vắng bóng. Khu Đông thành phố tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong năm. Mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh, tuy nhiên thanh khoản giao dịch thứ cấp giảm sút.

Trong khi đó TP.HCM ghi nhận phân khúc nhà phố, biệt thự gia tăng trong năm qua, tuy nhiên đa phần tập trung tại quận 9. Theo đó, thành phố có 18 dự án mới mở bán (khoảng 2.504 căn), tăng 59% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 76% (khoảng 1.891 căn), tăng 75% so với năm 2019. Khu Đông với thông tin thành lập TP. Thủ Đức tiếp tục là tâm điểm của thị trường, dẫn đầu nguồn cung và sức cầu. Ngoại trừ khu Đông, mặt bằng giá sơ cấp hầu như không thay đổi, trong khi giao dịch thứ cấp giảm nhẹ do ảnh hưởng của đại dịch…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), thị trường bất động sản gặp khó khăn từ năm 2018 đến nay, nhưng rộng ra bắt đầu gặp khó khăn từ 10/12/2015 khi mà Nghị định 99 năm 2015 của Chính phủ có hiệu lực để thi hành Luật Nhà ở. Theo đó, phải đạt tỷ lệ 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư, chuyện khác nhau giữa khái niệm chủ đầu tư và nhà đầu tư, các ách tắc trong phê duyệt quy hoạch 1/500… Tất cả vướng mắc về thế chể pháp luật là nguyên nhân nền tảng khiến thị trường gặp khó khăn trong 5 năm vừa qua.

Với năm 2020, khó khăn thị trường là sự sụt giảm nghiêm trọng quy mô của thị trường, nguồn cung dự án lẫn nguồn cung sản phẩm nhà ở. Thị trường có sự lệnh pha cung cầu với thực trạng cung sụt giảm nhưng cầu tăng. Theo đánh giá của Chủ tịch HOREA, từ yếu tố lệch pha cung cầu nên cho dù gặp đại dịch Covid-19 nhưng giá bất động sản tại TP.HCM năm 2020 không giảm, chỉ giảm ở thị trường thứ cấp tức mua đi bán lại.

Thị trường còn có sự lệch pha sản phẩm, không cân đối bởi tỷ lệ sản phẩm nhà ở ở phân khúc bất động sản cao cấp áp đảo, tỷ lệ trên 60% trong tổng nguồn cung sản phẩm, trong khi tỷ lệ sản phẩm nhà ở bình dân chỉ chiếm ít ỏi khoảng 2% trong tổng nguồn cung sản phẩm. Theo đó thị trường bất động sản Thành phố phát triển thiếu cân đối, chưa bền vững trong năm 2020. Bởi muốn thị trường phát triển bền vững thì phân khúc nhà giá trung bình, vừa túi tiền phải chiếm tỷ lệ lớn nhất, nhà ở cao cấp hạng sang chỉ nên chiếm tỷ lệ nhỏ.

Năm qua mảng bất động sản cho thuê, du lịch bị tác động mạnh. Cụ thể có sự sụt giảm mạnh ở phân khúc nhà ở cho thuê, văn phòng cho thuê, nhiều mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại vắng vẻ hay đóng cửa. Lĩnh vực bất động sản được hưởng lợi nhất trong đại dịch là bất động sản công nghiệp với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Một điểm ông Châu ghi nhận trong thị trường bất động sản 2020, khi thực hiện 5K của việc phòng chống dịch, giãn cách xã hội đã làm thay đổi phương thức hoạt động thị trường. Thị trường bắt đầu xem chuyện đặt nền tảng số hóa là yêu cầu cơ bản, theo đó các doanh nghiệp bất động sản đều chú trọng chuyện thực hiện số hóa, hướng đến các giao dịch online, sử dụng ứng dụng khoa học công nghệ, xây dựng các nền tảng platform…

2021: Nhận diện những trợ lực

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam dự báo xu hướng dịch chuyển đầu tư trên thị trường bất động sản tiếp tục xuất hiện trong năm 2021. Trong đó, có xu hướng các chủ đầu tư tại TP.HCM sẽ di chuyển ra săn tìm quỹ đất tại Hà Nội và ngược lại các doanh nghiệp ở Hà Nội cũng nam tiến thực hiện các dự án ở TP.HCM.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục phát triển. Do đó, năm 2021 thị trường sẽ có những yếu tố tích cực hơn rất nhiều, đặc biệt là sự phục hồi của những thị trường trọng điểm như TP.HCM hay Hà Nội. Tuy nhiên, sự phục hồi này sẽ chưa thể có bước đột phá mạnh bởi vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chẳng hạn ở TP.HCM là việc chậm tiến độ của các dự án do vướng thủ tục pháp lý sẽ chưa được giải quyết triệt để khi chuyển sang năm 2021. Yếu tố thứ hai là ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. Việt Nam kiểm soát dịch bệnh tốt nên người dân tích cực trong việc đầu tư bất động sản nhưng cơ bản dịch bệnh vẫn còn, vắc xin mới xuất hiện và cần thời gian để kiểm chứng.

“Trong năm 2020, các nhà đầu tư nước ngoài tập trung lớn ở phân khúc cao cấp, hạng sang không thể qua Việt Nam do ảnh hưởng của dịch bệnh. Năm 2021 thì phải chờ đến khoảng quý 2 hoặc quý 3 cũng có thể là hết năm 2021 khi mọi thứ trở lại bình thường, các chuyến bay được mở trở lại thì chúng ta mới có thể đón lại khách quốc tế. Do đó, năm 2021 là năm của sự phục hồi nhưng chưa có sự đột phá. Nguồn cung sẽ có sự cải thiện, các chủ đầu tư sẽ đa dạng hoá sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường”, ông Kiệt đánh giá.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam nêu, bước sang 2021, để vượt qua khó khăn và bước vào giai đoạn phát triển mới, thị trường bất động sản nhà ở sẽ cần nhiều lực đẩy giúp phục hồi và tăng tốc trở lại. Một trong những yếu tố đáng lạc quan là diễn biến kinh tế vĩ mô và công tác kiểm soát dịch bệnh rất tốt của Việt Nam.

Bên cạnh đó, các chính sách pháp lý chính thức có hiệu lực trong năm 2021 như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Thông tư 21/2019/TT-BXD, Nghị định 148/2020/NĐ-CP… sẽ giúp thị trường hoạt động minh bạch hơn. Đặc biệt, việc thành lập TP. Thủ Đức và chủ trương đẩy mạnh triển khai nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm trong năm 2021 cũng là lợi thế thúc đẩy thị trường bứt phá.

Theo ông Lâm cần có thêm những giải pháp kích hoạt lực đẩy thị trường bất động sản năm 2021.

Thứ nhất, về chính sách pháp lý thì hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường. Các quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường.

Thứ hai, về hạ tầng giao thông cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng giao thông sớm đưa vào sử dụng. Bên cạnh đó, quy hoạch TP. Thủ Đức cần được Nhà nước ban hành hướng dẫn cụ thể hơn để doanh nghiệp và người dân chủ động có chiến lược phát triển phù hợp.

Thứ ba, doanh nghiệp bất động sản nên đa dạng hóa kênh tiếp cận nguồn vốn mới từ thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư ngoại,… để nâng cao năng lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào kênh huy động vốn từ khách hàng. Đồng thời, chủ đầu tư phải chú trọng đầu tư cảnh quan, tiện ích dự án, đảm bảo chất lượng công trình và áp dụng linh hoạt các chính sách bán hàng,… nhằm tạo lợi thế cạnh tranh và thu hút sự quan tâm của khách hàng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp nên đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong các mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí. Quan trọng hơn hết, các doanh nghiệp cần nghiêm túc tuân thủ quy định của pháp luật, tránh những sai phạm gây bất ổn cho thị trường và xã hội.

Cuối cùng là phát triển bất động sản xanh, bền vững, đây là xu thế tất yếu cho thị trường và các doanh nghiệp. Trong dài hạn, dự án đáp ứng các tiêu chí xanh và bền vững sẽ mang lại nhiều giá trị cho người mua, chủ đầu tư và cả cộng đồng. Do đó, bất động sản xanh và bền vững nên được các chủ đầu tư chú trọng hướng tới trong tương lai gần.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, riêng tiến trình phát triển đô thị và đô thị hóa, phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông sẽ tiếp thêm nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản TP.HCM phục hồi và tăng trưởng nhanh hơn, bền vững hơn, cả trong trung hạn và dài hạn, với những lực gia tốc mới.

Có thể kể đến là đề án thành lập TP. Thủ Đức, là đô thị sáng tạo có tính tương tác cao, là đô thị loại 1, có quy mô kinh tế bằng khoảng 7-8% GDP cả nước, chiếm đến 1/3 GRDP của thành phố, đi đôi với mục tiêu xây dựng TP.HCM trở thành đô thị thông minh.

Đề án chuyển đổi 4 trên 5 huyện thành quận trong 10 năm tới. Bên cạnh đó, hoàn toàn có khả năng chuyển đổi huyện Cần Giờ trở thành “đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường” gắn liền với việc bảo vệ nghiêm ngặt Khu dự trữ sinh quyển thế giới rừng ngập mặn (Rừng Sác Cần Giờ) trong những năm sắp tới.

Chính phủ đã quyết định cho TP.HCM được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020, mà thực tế đã chứng minh 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp.

“Với những văn bản đã được ban hành và có hiệu lực từ 1/1/2021, có tính hệ thống, đồng bộ, thống nhất liên thông giúp cho tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản là về thể chế. Qua quá trình đất nước kiểm soát dịch hiệu quả, đi đôi với việc bào chế vắn xin cũng như đến tháng 2/2021 lô vắc xin nhập khẩu đầu tiên sẽ về tới Việt Nam, qua đó chúng ta có niềm tin tiếp tục khống chế được đại dịch giúp cho sự phục hồi nền kinh tế, trong đó tạo cơ hội cho thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ”, ông Châu nêu quan điểm.

COVID-19 LÀ CƠ HỘI LỚN

Ông Nguyễn Thế Nhiên, Phó Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land

Sau 18 năm phát triển, Công ty đã và đang triển khai hơn 100 dự án, quỹ đất khoảng 4.500ha. Với tình hình kinh tế và đại dịch, công ty đã phải chậm lại một số hoạt động kinh doanh để tiến hành nghiên cứu, thay đổi chiến lược. Hưng Thịnh tiến hành thay đổi trên 3 mảng chính gồm sản phẩm với việc nhìn lại những sản phẩm vừa túi tiền, phù hợp nhu cầu người dân; hai là giá và cuối cùng là phương thức thanh toán.

Tương lai, chúng tôi cho rằng thế mạnh của Việt Nam vẫn là du lịch. Vì thế bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ phát triển mạnh. Covid-19 có thể lấy đi 1-2 năm nhưng chúng ta sẽ vẫn có thể lấy lại được những thế mạnh ấy.

Hưng Thịnh cũng là một trong những doanh nghiệp đầu tiên buộc phải linh hoạt đầu tư ở những thị trường bên ngoài TP.HCM để phát triển đội ngũ, duy trì kinh doanh của mình.

Với tình hình vĩ mô như hiện nay, tôi cho rằng đây là một cơ hội rất lớn. Covid-19 là một cơ hội cực kỳ lớn mà mình không thể bỏ qua để phát triển. Đây là cơ hội mà Hưng Thịnh cũng đã tận dụng được. Trong năm vừa qua, chúng tôi đã bán được 10.000 sản phẩm và bỏ ra hơn chục nghìn tỷ đồng để M&A các dự án khác. Đó là cơ hội lớn để cho các doanh nghiệp có nền tảng ổn định và tăng trưởng hơn.

KHỦNG HOẢNG LÀ CÓ NHƯNG CƠ HỘI VẪN CÒN

Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Bất động sản Phát Đạt

Về đối tượng, nhu cầu mua nhà vẫn chiếm số lượng lớn trên tổng dân số. Khủng hoảng là có, nhưng cơ hội vẫn còn. Nếu vắc xin Việt Nam thành công sẽ càng làm tăng khả năng mua nhà.

Năm 2021 sẽ có nhiều thách thức, trong đó thách thức do lượng tiền bơm vào nền kinh tế nhiều trong thời gian ngắn thì việc kiểm soát lạm phát trong thời gian tới là vấn đề. Người dân, nhà đầu tư sẽ “núp” lạm phát bằng cách nào? Tôi cho rằng sẽ đưa tiền vào tài sản để né lạm phát.

Bên cạnh đó là niềm tin về kiểm soát dịch bệch, phát triển bất động sản công nghiệp khi thừa hưởng từ chiến tranh thương mại dẫn đến dịch chuyển sản xuất tại thị trường Việt Nam. Và đây là cơ hội cho Việt Nam trong năm 2021.

Về dịch chuyển bất động sản ra vùng ven, đó là một chiến lược linh hoạt của doanh nghiệp trong thời kỳ khó khăn. Phát Đạt thành công trong phát triển ở thị trường Quy Nhơn, Bình Định. Bởi ngoài phát triển về hạ tầng, nơi đây còn phát triển thành công cả về kinh tế và du lịch. Trong giai đoạn này Phát Đạt càng phải đặt mục tiêu phát triển hơn nữa và tấn công chứ không phòng thủ.

DỊCH BỆNH LÀ KHỦNG HOẢNG NGẮN HẠN

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land

Dịch bệnh là yếu tố tác động mà chúng tôi phải tính toán nguồn lực dự phòng xa hơn (bình thường là 2-3 năm), để đảm bảo không chỉ để duy trì bộ máy doanh nghiệp mà còn để phát triển được dự án dài hạn về sau.

Khi dịch bệnh bùng phát lần 1, doanh nghiệp khá bỡ ngỡ nhưng khi làn sóng Covid lần thứ 2 xảy ra chúng tôi đã được kế hoạch để làm sao tiếp tục hoạt động kinh doanh và bước qua khỏi khủng hoảng.

Sau giai đoạn 1, nhiều doanh nghiệp vẫn có nguồn lực được chuẩn bị từ trước nên sau khi thiết lập trạng thái bình thường mới, chúng tôi nhận thấy các sản phẩm vẫn được đưa ra thị trường và được hấp thụ tốt. Giai đoạn 2 do đã có chuẩn bị và đưa ra kịch bản ứng phó nên chúng tôi xác định sống chung với dịch bệnh từ 6-12 tháng và có lộ trình để hồi phục sau đó.

Dịch bệnh tác động gây nên khủng hoảng nhưng đây cũng chỉ là khủng hoảng ngắn hạn. Chúng tôi vẫn có niềm tin và đường hướng phát triển dài hạn.