Sắp có “thuốc trị bệnh” phân lô, bán nền tràn lan kiếm siêu lợi nhuận?

Trao đổi về dự thảo nghị định về Luật Kinh doanh bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, dự thảo luật nếu được ban hành sẽ tác động đến hoạt động kinh doanh phân lô, bán nền.

Bộ Xây dựng đang tổ chức lấy ý kiến các tổ chức, cá nhân, chuyên gia về dự thảo Nghị định về Luật Kinh doanh bất động sản.

Một trong những điểm đáng chú ý là dự thảo lần này quy định ngặt nghèo hơn các điều kiện kinh doanh bất động sản khi đề xuất tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã cùng ngành nghề mới được kinh doanh bất động sản.

Theo yêu cầu, khi thành lập công ty bất động sản, doanh nghiệp phải công khai thông tin gồm: Tên, địa chỉ trụ sở chính, người đại diện theo pháp luật, số điện thoại liên lạc và các thông tin liên quan đến bất động sản đưa vào kinh doanh trên cổng thông tin điện tử của doanh nghiệp, cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đăng ký kinh doanh và nơi có bất động sản đưa vào kinh doanh.

Trong trường hợp là chủ đầu tư dự án bất động sản thì ngoài các quy định trên còn phải có vốn chủ sở hữu ít nhất bằng 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha. Với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên, mức này là 15%.

Vốn chủ sở hữu được xác định dựa vào kết quả báo cáo tài chính được kiểm toán gần nhất; hoặc báo cáo kiểm toán độc lập được thực hiện trong năm doanh nghiệp tham gia đầu tư kinh doanh hoặc năm trước liền kề năm tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản.

Hiện nay, quy định hiện hành chưa có yêu cầu cụ thể về ngành nghề kinh doanh với người tham gia kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, ngoài việc quy định tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã cùng ngành nghề mới được kinh doanh bất động sản, dự thảo nghị định cũng đề cập cụ thể hơn về các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Theo đó, kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được xác định là những trường hợp bán, cho thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất dưới mức diện tích đất, sàn xây dựng nhà ở, công trình do UBND cấp tỉnh quy định.

Kinh doanh bất động sản không thường xuyên gồm các trường hợp như bán, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể; Bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước khi cư quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép; Các tổ chức tín dụng bán, chuyển nhượng nhà, công trình, dự án đang được bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ...

Theo dự thảo nghị định, nhóm này không buộc phải có các điều kiện trên nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định.

Sẽ chặn được việc phân lô, bán nền tràn lan?

Trao đổi với BizLIVE về dự thảo nghị định trên, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, dự thảo luật nếu được ban hành sẽ tác động đến hoạt động kinh doanh phân lô, bán nền.

Quy định trước đây căn cứ theo số vốn 20 tỷ đồng là không phù hợp, lý do là trừ đi tiền đất nhưng tiền đất chiếm tỷ trọng lớn còn các đầu tư hạ tầng (đường giao thông, điện, nước, viễn thông) thì rất ít, vì thực chất đây là chuyển nhượng phân lô, bán nền (quyền sử dụng đất).

Do đó, trong suốt thời gian qua, thị trường phân lô, bán nền luôn nóng dẫn đến siêu lợi nhuận nên đầu cơ đất 10 năm, 20 năm bỏ hoang vẫn có lời. Điều này làm cho giá đất tăng, người sản xuất và trồng cây, chăn nuôi,… không có đất để sản xuất, vốn ngân hàng và xã hội bị chôn chân…

Tuy nhiên, theo luật sư Phượng, để nghị định thật sự đi vào cuộc sống thì cần quy định việc các UBND ban hành các quy định này kể từ ngày ban hành văn bản.

Đề cập đến vấn đề thu thuế thu nhập cá nhân với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản ở quy mô nhỏ, luật sư Phượng cho rằng, việc quy định kinh doanh bất động sản thường xuyên là tính đến số lần mua bán chuyển nhượng, nhưng dự thảo lại quy định ngược về “quy mô” là không đúng logíc, trùng lắp nên gần như không quy định.

Theo luật sư này, cần xem xét về số giao dịch bất động sản (việc bán, chuyển nhượng) trên toàn quốc như: vượt quá ___ lần/___năm. Hiện nay với công nghệ và hệ thống thông tin về quản lý đất đang xây dựng sẽ có khả năng kiểm tra sau khi nộp thuế. Với trường hợp này không đăng ký kinh doanh nhưng phải nộp theo mức lợi nhuận, nói cách khác là giao dịch nhiều thì phải hoạch toán để kinh doanh.

“Cần xem xét sửa quy định về cách tính thuế TNCN về bất động sản (2% trên giá và 25% trên thu nhập chịu thuế)”, luật sư Phượng kiến nghị.