Rút lui khỏi Phú Quốc

Sau cơn sốt quá nóng, quả bóng bất động sản của đảo Ngọc đang xì hơi vì nhiều lý do.

Chính quyền Ủy ban Nhân dân tỉnh Kiên Giang đề nghị Chính phủ tạm hoãn triển khai đề án Đặc khu kinh tế (SEZ) cho đảo ngọc Phú Quốc. Lý do là cho đến nay, Quốc hội vẫn chưa thông qua Luật Đặc khu, gây khó khăn cho Kiên Giang trong việc quy hoạch lại tổng thể hòn đảo này. Liệu bước đi của Kiên Giang có thể châm ngòi cho một làn sóng tháo chạy khỏi bất động sản Phú Quốc?

Nguy cơ vỡ trận

Ngược lại với nhiều kỳ vọng, việc sở hữu các căn biệt thự đắt giá tại Phú Quốc đang là gánh nặng đối với không ít nhà đầu tư khi thanh khoản bất chợt suy giảm. Anh Minh Thành, một nhà đầu tư cá nhân đến từ TP.HCM, vẫn đang mắc kẹt với 2 lô biệt thự đã mua. “Hai lô này nếu chỉ nhượng lại thì có thể lỗ hoặc lãi không đáng kể”, anh Thành tâm sự.

Sau một thời gian lên cơn sốt, từ giữa năm 2018 đến nay, Phú Quốc bất chợt trầm lắng khiến giới đầu tư như anh Thành không kịp trở tay. Lý do là chính quyền kiểm soát chặt lại thực trạng phân lô bán nền và khâu cấp phép các dự án. Mặt bằng giá tăng khá mạnh trước đó cũng là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư mới rụt rè hơn.

Thực tế, số lượng dự án chào bán condotel trong nửa đầu năm tại Phú Quốc rất nhỏ giọt. Theo ghi nhận của Công ty DKRA Vietnam, tỉ lệ nguồn cung sơ cấp tại Phú Quốc trong quý II/2019 chỉ chiếm 12% tổng lượng cung condotel tính từ Đà Nẵng trở vào Nam (tương đương với 1.064 sản phẩm). Ở phân khúc biệt thự biển, thực trạng khan hiếm cũng diễn ra khi chỉ có 151 sản phẩm chào sân, chiếm tỉ lệ 6,7% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Lãnh đạo Phú Quốc giải thích, quyết định mới đây chỉ là tạm dừng lập quy hoạch theo hướng đặc khu, gần như chỉ đổi tên chứ không hề thay đổi tính chất, nội dung quy hoạch theo tinh thần Quyết định 178 và Quyết định 633 của Chính phủ. Tuy nhiên, sự kiện Phú Quốc dừng triển khai mô hình SEZ được các chuyên gia đánh giá sẽ giáng thêm một đòn mạnh tay, dập tắt tham vọng của nhiều chủ đầu tư mà phần nhiều trong số đó là ôm đất, chờ tăng giá. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng đề xuất này sẽ có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và nó sẽ thiết lập lại mặt bằng giá để chấn chỉnh tình hình đầu tư trên địa bàn. “Đây cũng là cơ hội để các cơ quan chức năng đấu tranh với hoạt động đầu cơ”, ông Châu nhận định.

Theo Ban Quản lý Khu Kinh tế Phú Quốc, tính đến đầu năm 2019, hòn đảo có 304 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng số dự án được triển khai hoặc đưa vào khai thác chỉ đếm trên đầu ngón tay. Cụ thể, có 262 dự án được cấp giấy chứng nhận và quyết định chủ trương đầu tư với tổng vốn lên đến 305.400 tỉ đồng, nhưng cho đến nay chỉ có 47 dự án được đưa vào khai thác và 41 dự án đang triển khai xây dựng.

Việc các chủ đầu tư thiếu năng lực hay chỉ muốn găm đất, không đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật là một trong những nguyên nhân khiến diện mạo phát triển của đảo ngọc chưa đúng như kỳ vọng. Bên cạnh đó, sự phức tạp trong nhiệm vụ quy hoạch và kiểm soát dòng vốn đầu tư dường như vượt quá năng lực hiện tại của chính quyền địa phương, đồng thời tạo nên tình cảnh rối rắm và hỗn loạn. An ninh trật tự diễn biến phức tạp tới mức tỉnh phải yêu cầu công an tăng cường lực lượng từ đất liền. Rồi chưa có nhà máy xử lý rác, hệ thống cấp nước, đường giao thông khu vực trung tâm thị trấn Dương Đông thường xuyên ách tắc và mới đây sau vài ngày mưa, nhiều nơi tại đảo ngọc đã ngập nặng.

Nguyên nhân chính là do Phú Quốc chưa có quy hoạch cụ thể về việc phát triển sử dụng đất thế nào, đầu tư, phát triển hạ tầng và phát triển kinh tế ra sao. Công bố quy hoạch Phú Quốc mới đây mới chỉ tại một số khu vực trọng điểm như thị trấn Dương Đông, Bãi Trường.

“Chính vì chưa có cụ thể, rõ ràng, thiếu quy hoạch, kế hoạch từ ban đầu nên có sự hỗn loạn, mạnh ai nấy làm. Chính quyền không có cơ sở để ngăn chặn hay phê duyệt cùng với tình trạng quản lý lỏng lẻo. Nhà đầu tư cũng chẳng biết ra sao. Nếu vẫn cứ trong tình trạng như vậy, không ai dám rót tiền vào đầu tư nữa”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định.

Thực tế, phần lớn giá đất trên mọi khu vực tại Phú Quốc đến thời điểm hiện tại đã giảm giá trung bình từ 30-40%, một số nơi giá giảm sâu trên dưới 50% so với thời điểm đầu năm 2018. Giá đất bắt đầu chững lại rõ nét vào thời điểm cuối năm 2018 khi các biện pháp ngăn chặn cơn sốt đất từ chính quyền diễn ra. Tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư tỉnh Kiên Giang năm 2019 diễn ra cuối tháng 7 vừa qua, Ủy ban Nhân dân tỉnh Kiên Giang cho biết, đã có 18 nhà đầu tư với 20 dự án có tổng số vốn 43.385 tỉ đồng vừa được tỉnh này trao quyết định chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Đáng lưu ý, một nửa trong số đó là đầu tư vào Phú Quốc.

Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC chuyển nhượng dự án tại khu dân cư Bắc và Nam Bãi Trường cho Công ty Địa ốc Hưng Phú. Dự kiến làn sóng chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục sôi động hơn trong thời gian tới khi các chủ đầu tư có tính đầu cơ buộc phải thoái lui, nhường sân chơi lại cho các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh hơn.

Phú Quốc vội vàng SEZ?

Tham vọng bay cao nhờ chiếc áo SEZ là điều mà một địa phương xa xôi như Phú Quốc luôn khát khao. Nhưng theo ông Miquel Angel, Tổng Giám đốc của Oakwood Worldwide kiêm thành viên trong Hội đồng Tư vấn Du lịch Việt Nam, sự phát triển và tăng trưởng của đảo ngọc thời gian qua cho thấy kế hoạch phát triển còn nhiều thiếu sót.

Đã có một sự vội vã của những người chắp bút cho đề án SEZ. “Việc xem xét mô hình đặc khu kinh tế được trình bày trong quá khứ không được các chuyên gia trong nước và quốc tế đánh giá đầy đủ. Chúng tôi đã báo cáo về các vấn đề đó trong quá khứ, vì vậy quyết định của tỉnh Kiên Giang tạm thời dừng áp dụng SEZ là phù hợp theo quan điểm của tôi”, ông Miquel Angel chia sẻ với NCĐT.

Theo ông Miquel Angel, điểm lạ là mô hình SEZ của Phú Quốc đã không được đưa ra thảo luận một cách sâu rộng. Kinh nghiệm thực tiễn tại ở các nước Đông Nam Á khác như Thái Lan, Lào và Campuchia cho thấy việc xây dựng các SEZ không phải là dễ dàng cho Việt Nam. Một số lo ngại về tính bền vững, tác động SEZ tạo ra đối với người dân hay tới lãnh thổ địa phương chưa bao giờ được đánh giá đúng mức.

Thực tế cho thấy bên cạnh những tác động tích cực về kinh tế, ngành du lịch cũng mang tới những tác động tiêu cực rất lớn, thậm chí khó có thể bù đắp bởi sự gia tăng của vốn FDI hoặc vốn đăng ký đầu tư dưới bất kỳ hình thức nào, ngay cả khi chính quyền sử dụng một phần thuế và phí thu được để hỗ trợ cho sự phát triển của đảo.

“Đó là nạn ô nhiễm bãi biển ở hầu hết các địa điểm, Phú Quốc không có kế hoạch quản lý chất thải trung và dài hạn được thực hiện tại chỗ, hồ chứa nước bị mất các thuộc tính tự nhiên do lạm dụng và không xử lý rác thải, các công trình và khách sạn mới không tuân thủ quy định về môi trường sạch hay tái chế chất thải”, ông Miquel Angel chia sẻ với NCĐT.

Tương tự như các đô thị đang phát triển nhanh khác của Việt Nam, hạ tầng theo quy hoạch trước đây tại Phú Quốc đã nhanh chóng lỗi thời và quá tải. Hệ quả là ngày càng nhiều tuyến đường bị ngập lụt, sông ngòi bị lấn chiếm hay khu rừng hoang sơ bị chặt phá.

Thời gian qua, đảo ngọc đã kêu gọi nhiều dự án đầu tư của khu vực tư nhân vào khâu hạ tầng - xã hội, đặc biệt là các dự án xử lý rác, năng lượng, y tế, giáo dục nhưng đến nay không nhiều nhà đầu tư mặn mà. Gần đây, Tập đoàn Thành Thành Công đã bắt tay với một công ty Hà Lan để xây nhà máy xử lý rác thải nhựa ở Phú Quốc, nhưng rõ ràng đảo ngọc cần nhiều hơn các dự án như thế.

Trong bối cảnh thiếu một quy hoạch rõ ràng, việc triển khai SEZ vào thời điểm này sẽ chỉ cho phép rất nhiều khoản đầu tư vào các dự án cụ thể, không bền vững liên quan đến lợi ích của các nhà đầu tư, thậm chí dẫn đến nguy cơ lạm dụng tài nguyên. Ông Miquel Angel cho rằng Việt Nam phải tránh những sai lầm như đã xảy ra ở các địa điểm đang bùng nổ khác, đảm bảo lợi ích thỏa đáng giữa cư dân địa phương và các nhà đầu tư, đồng thời phải đảm bảo giữ gìn thắng cảnh và cơ hội phát triển trong tương lai.

Tiềm năng của Phú Quốc về cơ bản vẫn rất lớn. Nửa đầu năm nay, lượng du khách đến hòn đảo lên đến 2,2 triệu lượt khách, tăng 35,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, khách quốc tế duy trì tốc độ tăng trưởng ấn tượng 35,5%, đạt tới 392.000 lượt khách. Hàng loạt tuyến hàng không quốc tế, kết nối đảo ngọc với các thành phố lớn tiếp tục được các hãng bay như Vietjet Air, AirAsia mở ra, tạo điều kiện để Phú Quốc đón thêm một lượng lớn khách du lịch quốc tế trong thời gian tới.

Nếu so với Phuket (Thái Lan), quy mô cơ sở lưu trú tại Phú Quốc vẫn còn khá khiêm tốn. Theo ghi nhận của Sun Group, tổng số biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, khách sạn 4-5 sao tại Phuket đạt đến con số khoảng 98.500 phòng sau khoảng 20 năm phát triển. Trong khi đó, tổng số khách sạn 1-5 sao tại Phú Quốc mới vào khoảng 12.000 căn, trong đó có rất ít khách sạn 5 sao. “Đặc khu kinh tế có thể chỉ là điểm cộng thêm, còn thực tế Phú Quốc vẫn còn nhiều lợi thế để phát triển hơn nữa. Đặc biệt mới đây, dự án casino đầu tiên cho phép người Việt vào chơi mang tới một cú hích cho thị trường”, ông Henry Khánh, Giám đốc Điều hành Rever, một công ty công nghệ hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, chia sẻ với NCĐT.

Nhưng để biến tiềm năng trở thành hiện thực, sẽ còn nhiều việc phải làm để lấp đầy các khuyết điểm của mô hình SEZ hiện tại. Phát biểu tại hội nghị về định hướng phát triển Phú Quốc gần đây, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc yêu cầu cần có tầm nhìn để biến đảo ngọc thành trung tâm du lịch nghỉ dưỡng giải trí độc đáo mang đẳng cấp quốc tế. Thủ tướng nhấn mạnh không đầu tư ở Phú Quốc một cách chộp giật và không nên tập trung quá lớn cho du lịch và bất động sản giống như thời gian qua. “Để du lịch phát triển bền vững, cần giữ môi trường tự nhiên và xã hội an bình nơi đây, phải thực hiện tốt quy hoạch và không được bê tông hóa Phú Quốc”, Thủ tướng nhận định.

Theo ông Miquel Angel, Việt Nam có thể thành lập một ủy ban công - tư, trong đó có học hỏi kinh nghiệm về sự phát triển từ các đảo khác tại khu vực, cùng với kế hoạch phát triển du lịch được thực hiện ở các nước Đông Nam Á khác. “Các chuyên gia như vậy sẽ phân tích, đánh giá và đề xuất sử dụng tốt nhất cho đảo và sẽ đảm bảo Chính phủ quyết định một kế hoạch tầm nhìn dài hạn có lợi cho tất cả các bên”, ông Miquel Angel cho biết.