Rủi ro pháp lý vẫn ngáng chân bất động sản

 Mặc dù đã có những chuyển biến mạnh mẽ trong xây dựng pháp luật, nhưng “rủi ro pháp lý” vẫn là từ khoá được giới chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lưu ý khi nhận định về thị trường BĐS năm 2021.

Nhiều điểm nghẽn được gỡ bỏ

Thị trường BĐS nhà ở lâm tình trạng sụt giảm nguồn cung chưa từng có kể từ ngày 10/12/2015, khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực. Nhiều dự án nhà ở đang triển khai phải tạm dừng vì vướng đất hỗn hợp. Hệ quả là những năm sau đó, hầu như thị trường không có dự án mới trong khi cầu vẫn rất cao, đỉnh điểm là hai năm 2019 - 2020, số lượng dự án BĐS của Hà Nội và TP.HCM giảm tới 10 lần so với giai đoạn trước.

Sụt giảm nguồn cung khiến cơ hội tiếp cận nhà của người dân bị thu hẹp, thu ngân sách nhà nước giảm, doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính. Nguy hiểm hơn, thị trường xuất hiện dấu hiệu nhiều nhà cung cấp BĐS “găm hàng” để 2 - 3 năm tới mới bung ra. Giới chuyên môn lo ngại tiếp diễn nguy cơ bong bóng BĐS.

Tuy nhiên, tâm lý thị trường trở nên nhẹ nhõm hơn khi hàng loạt cơ chế, chính sách mới được Nhà nước ban hành như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Bảo vệ môi trường, có hiệu lực từ ngày 1/1/2021.

Đặc biệt, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai được ban hành ngày 18/12/2020 mở ra một cánh cửa mới, “cởi trói” cho gần 5.000 dự án bị tắc nghẽn 2 năm nay. Khi Nghị định có hiệu lực (ngày 8/2/2021), kỳ vọng lượng lớn sản phẩm được bung ra thị trường, giúp giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở suốt 2 năm qua, cân bằng cung - cầu, giảm thiểu nguy cơ bong bóng và làm lành mạnh thị trường.

Rủi ro vẫn thường trực

Dù có nhiều chuyển biến trong quy định pháp lý về BĐS, tuy nhiên, theo giới chuyên môn, rủi ro pháp lý vẫn đeo bám thị trường BĐS. Nếu không xử lý thoả đáng sẽ ảnh hưởng đến 35 ngành nghề khác, trong đó chịu tác động mạnh nhất là công nghiệp, du lịch, nông nghiệp.

Nhiều doanh nghiệp cho biết, Nghị định 148/2020/NĐ-CP cơ bản giải quyết những dự án cũ bị ách tắc, nhưng với dự án mới vẫn phải chờ các sở, ngành triển khai. Nghị định 148/2020/NĐ-CP chỉ giải quyết cho những dự án có phần đất công xen cài diện tích nhỏ, không đủ điều kiện tách thửa riêng biệt nằm rải rác trong dự án được Nhà nước định giá và giao cho chủ đầu tư. Còn những thửa đất công xen lẫn có diện tích lớn, đủ điều kiện tách thửa thì không nằm trong trường hợp được giải quyết.

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc thu hồi đất công bờ kênh, bờ mương hoặc đất do Nhà nước quản lý không được đề cập trong Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Tại TP.HCM còn nhiều dự án do các cơ quan nhà nước đang sử dụng thuộc diện phải sắp xếp thì phải chờ và tiếp tục dừng lại.

Bên cạnh đó, theo ông Võ, hai khoảng trống pháp lý lớn nhất hiện nay là việc phê duyệt dự án trên đó có nhiều loại đất, có sự vênh giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở khi Luật Nhà ở yêu cầu đất xây dự án nhà ở phải là đất ở, trong khi Luật Đất đai lại cho phép các loại đất khác. Thứ hai là các loại hình BĐS mới như condotel, shophouse, officetel hiện vẫn chưa được cấp sổ hồng. Theo hướng dẫn tại Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường, vẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư với thời hạn 50 - 70 năm.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, điểm nghẽn về thể chế pháp luật là một trọng tâm cần phải giải quyết cho thị trường BĐS.

Mới đây, HoREA tiếp tục có nhiều góp ý, kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ như góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 167/2017/NĐ-CP quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công nhằm tạo điều kiện để các dự án đầu tư, dự án nhà ở đã thực hiện quy định pháp luật trước đây tiếp tục được vận hành...

Các chuyên gia của Savills cho rằng, khó khăn đối với các nhà phát triển BĐS chính là thủ tục pháp lý. Trong năm 2021, các nhà đầu tư BĐS vẫn phải đối mặt với những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt là tại các đô thị lớn.