Rủi ro kép “bóp nghẹt” thị trường bất động sản

Phát biểu tại tọa đàm “Bất động sản mùa Xuân” mới đây, nhiều chuyên gia nhận định: rủi ro kép trên thị trường bất động sản đang tăng lên, trên cả hai phương diện rủi ro về pháp lý và rủi ro về thị trường...

Nhìn lại diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, bên cạnh những thuận lợi, thị trường này cũng phải đối mặt với không ít khó khăn. Ví như những vướng mắc pháp lý liên quan đang làm hạn chế nguồn cung. Chưa kể, năm 2021 còn xuất hiện rất nhiều hàng giả, hàng lậu, như bất động sản phân lô bán nền không phù hợp. Các đợt sốt giá tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” bất động sản...

Trong dài hạn, thị trường vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng như lạm phát đẩy giá bất động sản tăng, nên thị trường năm 2022 sẽ khá khắc nghiệt.

CHƯA ĐẦU TƯ, KHAI THÁC HIỆU QUẢ

Thực tế cho thấy, năm 2021 và những tháng đầu năm 2022, trong bối cảnh tình hình dịch bệnh Covid còn phức tạp, khó lường, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chứng minh được sức hấp dẫn, tốc độ phục hồi nhanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nói chung và tăng trưởng tại các địa phương, cũng như các ngành nghề liên quan nói riêng.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng, thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.

“Hiện nay, nhiều phân khúc thị trường còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất cao, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế. Thực trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, song không thể phủ nhận rằng cơ chế và chính sách đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua chưa thực sự rõ nét và phù hợp”, ông Khôi phân tích.

Nhiều vấn đề mới được đặt ra chưa có được giải quyết kịp thời và hợp lý của cơ quan quản lý nhà nước, như pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch, bất động sản văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại... Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ của rủi ro, tranh chấp…

Đồng quan điểm, ông Hà Tuấn Khang, Giám đốc Trung tâm Công nghệ - Marketing Tập đoàn Meey Land phân tích: những năm qua, lượng giao dịch bất động sản thành công liên tục tăng mạnh. Theo Bộ Xây dựng, năm 2019, cả nước có 82.604 giao dịch bất động sản thành công. Năm 2020, con số này là 115.420 giao dịch thành công. Năm 2021 là 282.105 giao dịch thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 111.640 giao dịch; lượng giao dịch đất nền là 170.465 giao dịch. Tổng giá trị giao dịch đạt khoảng 30 tỷ USD/năm, thu hút 300.000 nhân sự môi giới, hơn 100 công ty phát triển bất động sản, hơn 1.000 công ty môi giới, 13.000 công ty liên quan bất động sản.

Song, cũng theo ông Khang, bên cạnh những con số khá lạc quan nêu trên, thị trường bất động sản vẫn không ít vướng mắc. “Nổi bật là vướng mắc về pháp lý. Hiện nay, thủ tục tiếp cận đất đai dù đã được tiết giảm nhưng vẫn rất phức tạp. Thực tế, từ tháng 5/2020, khi có Nghị quyết 68 về cải cách thủ tục hành chính giai đoạn 2020 - 2025 nhưng trong những năm qua vẫn chưa làm được nhiều, vẫn còn nhiều ách tắc, lãng phí. Cơ chế chính sách để tháo gỡ khó khăn còn chậm. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang có những chồng chéo, chưa thống nhất, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản”, ông Khang lý giải.

RỦI RỦI RO BÊN TRONG VÀ CẢ RỦI RO BÊN NGOÀI

Trong khi đó, ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV thì đặt thị trường bất động sản trong bối cảnh kinh tế Việt Nam và thế giới 2021 - 2022 để nhìn nhận: “Kinh tế thế giới phục hồi nhanh trong năm 2021 (tăng 5,7%), nhưng năm nay đã gặp tác động kép (dịch bệnh, chiến sự) nên giảm đà tăng trưởng (tăng 4 - 4,5%), lạm phát tăng mạnh lên mức 3,3% năm 2021 và 4% năm 2022, sau đó hạ nhiệt dần” (ông Lực trích nguồn: IMF, Citigroup).

Về triển vọng kinh tế Việt Nam năm 2022, dù có rất nhiều động lực nhưng vẫn phải đối mặt với những rủi ro, thách thức. Theo đó, các rủi ro bên ngoài bao gồm rủi ro địa chính trị (chiến sự Nga - Ukraine); giá cả, lạm phát còn tăng mạnh; các nước thu hẹp các gói hỗ trợ, tăng lãi suất; dịch bệnh còn phức tạp, phòng chống dịch còn thiếu nhất quán; tác động của dịch Covid-19 đối với các ngành kinh tế khác nhau nên phục hồi khác nhau; sức cầu còn yếu, dịch vụ phục hồi chậm; lạm phát tăng.

Ngoài ra, trong nước còn đối mặt với rủi ro nợ công tăng, thâm hụt ngân sách và nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ tăng (trong tầm kiểm soát); lợi nhuận biên của doanh nghiệp tiếp tục bị thu hẹp; doanh nghiệp còn nhiều khó khăn...

Với bối cảnh như vậy, thị trường bất động sản cũng phải chịu nhiều thách thức, bao gồm: nguồn cung chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu tăng nhanh (trong 2 tháng đầu năm tăng 2%). Chính phủ chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp (sửa đổi Nghị định 153); các cuộc đấu giá đất đã tạo ra một mặt bằng không lành mạnh; giá bất động sản vẫn tăng, đặt ra câu hỏi liệu có điều chỉnh? Thông tư 16/TT-NHNN kiểm soát đầu tư của tổ chức tín dụng vào trái phiếu bất động sản; kế hoạch đánh thuế bất động sản…

Trên cơ sở đó, ông Lực gợi ý các giải pháp đối với doanh nghiệp. Đó là: tận dụng tối đa các nguồn hỗ trợ; tiết giảm chi phí; giữ lao động, tăng năng suất; sử dụng mô hình 5Rs (Respond: Thích ứng, linh hoạt; Recover: Phục hồi càng nhanh càng tốt; Restructure: Tái cấu trúc; Re-invent: Đổi mới, sáng tạo (gồm cả chuyển đổi số); Resilience: Tăng sức đề kháng (khả năng chống chịu các cú sốc, gồm cả quản lý rủi ro).

“Các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình; phục hồi xanh, tăng trưởng xanh, bởi bất động sản xanh đang là xu thế, chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới liên quan đến thay đổi hành vi của khách hàng; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro… là tất yếu”, ông Lực nhấn mạnh.

Còn theo ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, nguyên Chủ tịch VCCI, chúng ta đang trong tình thế của các tác động kép, rất bất lợi, dịch bệnh chưa qua thì chiến tranh đã tới. Rủi ro kép tăng lên kể cả trên hai phương diện: rủi ro về pháp lý, rủi ro về thị trường. Hiện nay, trong khi việc khai thác các nguồn lực đất đai và thúc đẩy quá trình đô thị hoá là nguồn lực, cũng là động lực quan trọng nhất của quá trình công nghiệp hoá thì hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản lại đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế Việt Nam. Để giải quyết được vấn đề này, cần giải pháp kép, phải mở cửa cả bên trong và bên ngoài.

“Mở cửa được hiểu theo nghĩa rộng nhất là bao gồm mở cửa cả về thể chế. Gói hỗ trợ quan trọng nhất là gói hỗ trợ về thể chế, để giải phóng các nguồn lực, thúc đẩy tinh thần doanh nghiệp cho cả giai đoạn phát triển dài hạn của nền kinh tế Việt Nam”, nguyên Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Riêng với các doanh nghiệp bất động sản, ông Lộc nhìn nhận: luôn có những cơ hội lớn nhưng cũng luôn tiềm ẩn rủi ro. Vì vậy, những hoạt động của doanh nghiệp sắp tới cần chú trọng vào các vấn đề pháp lý, nhất là pháp lý hợp đồng, phòng ngừa rủi ro, tranh chấp pháp lý. Đây là vấn đề mà các doanh nghiệp Việt Nam chưa quan tâm nhiều, mà mới thường quan tâm đến các vấn đề thị trường, đối tác; mới chỉ chú ý đến mặt phải chứ chưa quan tâm đến mặt trái của tấm huân chương, nên dẫn đến những thất bại...”, ông Lộc khuyến cáo.