Rối như pháp lý condotel

Hàng loạt mâu thuẫn trong các văn vản pháp luật về quy định, quy chuẩn condotel chính là nguyên nhân khiến pháp lý cho loại hình bất động sản này chưa được thừa nhận.

Chưa chuẩn hoá quy định về quy chuẩn condotel

Đã gần một năm trôi qua kể từ khi các bộ ngành có hướng dẫn về cơ chế quản lý đối với loại hình căn hộ condotel, song cho đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa một quy định nào có thể đi vào thực tiễn.

Theo đó, để chấn chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh đối với một số loại hình bất động sản mới, ngày 23/04/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT- TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng; Bộ Tài nguyên và môi trường; Bộ Văn hóa, thể thao và du lịch ban hành cơ chế quản lý đối với một số loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú theo đúng quy định của pháp luật.

Thực hiện chỉ thị này, các bộ đã có các văn bản theo chức năng và thẩm quyền. Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (condotel)”.

Bộ Tài nguyên và môi trường có công văn hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Bộ Văn hóa thể thao và du lịch ban hành quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.

Văn bản hướng dẫn của các bộ ngành cho loại hình căn hộ condotel đều đã có đủ nhưng điều đáng nói là những văn bản này đến nay vẫn chưa thể đi vào thực tiễn để công nhận tính pháp lý cho sản phẩm này. Theo nhiều chuyên gia, nguyên nhân là do còn nhiêu mâu thuẫn, chưa thống nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật.

Đơn cử như trong Thông tư 21 của Bộ Xây dựng, bên cạnh loại hình nhà chung cư, bộ này đã lần đầu tiên đưa ra quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật cho căn hộ lưu trú. Bộ Xây dựng định nghĩa căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ngay từ định nghĩa căn hộ lưu trú (condotel) của Bộ Xây dựng đã chưa chuẩn và không thống nhất với Luật Du lịch và Nghị định 168/2017/NĐ-CP.

Theo đó, Điều 48 Luật Du lịch quy định 8 loại cơ sở lưu trú du lịch. Trong đó, tại Khoản 2 và Khoản 3, quy định về biệt thự du lịch và căn hộ du lịch. Điều 21 Nghị định 168/2017/NĐ-CP về các loại hình cơ sở lưu trú du lịch đã quy định và giải thích khái niệm biệt thự du lịch là biệt thự có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê và có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú. Căn hộ du lịch là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Ông Châu cho rằng, đã là căn hộ thì luôn có chức năng lưu trú. Do vậy, việc Bộ Xây dựng dùng khái niệm “căn hộ lưu trú” để chỉ “căn hộ du lịch (condotel)” là chưa chuẩn.

Mặt khác, căn hộ phục vụ mục đích cho thuê lưu trú thì không chỉ có căn hộ du lịch, mà còn có căn hộ nhà chung cư là loại căn hộ phổ biến nhất, hoặc căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng khách sạn cũng sử dụng vào mục đích cho thuê lưu trú.

Do đó, đã là căn hộ phục vụ mục đích lưu trú du lịch thì phải gọi là căn hộ du lịch thống nhất theo quy định của Luật Du lịch và Nghị định 168 của Chính phủ.

Bên cạnh đó, theo ông Châu, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng giải thích căn hộ lưu trú (condotel) là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp chưa phản ánh đúng thực tế của loại hình sản phẩm này bởi các condotel nằm trong nhà chung cư hỗn hợp chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, chủ yếu trong khu vực đô thị trong khi đa số các condotel nằm gọn trong tòa nhà cao tầng độc lập thuộc các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng.

Việc Thông tư 21 không bao gồm các tòa nhà condotel độc lập trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng là chưa đầy đủ, do đó rất khó để thống nhất quản lý.

Không thể cấp sổ đỏ dựa trên hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và môi trường

Bộ Tài nguyên và môi trường cũng có Công văn 703 về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

Theo đó, Bộ Tài nguyên và môi trường đã đề nghị Sở Tài nguyên và môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Điều đáng nói là từ khi có công văn của Bộ Tài nguyên và môi trường, vẫn chưa có căn condotel nào được cấp sổ đỏ. Nguyên nhân của thực trạng này được Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng, văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và môi trường không phải là văn bản quy phạm pháp luật và chưa có gì rõ ràng đối với pháp lý condotel.

Về cơ bản, văn bản của Bộ Tài nguyên và môi trường không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thực hiện việc cấp sổ đỏ cho condotel đều dựa trên các quy định pháp luật trước đó như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi về condotel vẫn chưa được giải quyết triệt để. Khi Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể về loại hình condotel thì sẽ không thể có chuyện cấp sổ đỏ cho loại hình bất động sản này, ông Tú nhận định.

Đây không phải là lần đầu tiên các bộ có sự hiểu lầm này vì theo ông Tú, trước đó, việc Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật chung quốc gia về nhà chung cư, trong đó có lồng ghép tiêu chuẩn về condotel là không phù hợp. Bởi quy chuẩn của condotel là theo quy chuẩn của tiêu chuẩn Việt Nam và quy chuẩn các tiêu chuẩn kỹ thuật của ngành du lịch, của Luật du lịch và thuộc chức năng quản lý ngành của Bộ Văn hoá, thể thao và du lịch.

Một trong những vướng mắc khác đối với việc cấp sổ đỏ cho condotel được ông Châu chỉ ra là do công văn của Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch song lại không có quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của các căn hộ này để làm căn cứ cấp sổ đỏ.

Điều 100 Luật Nhà ở, quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư, nhưng không có quy định pháp luật về áp dụng tương tự để tính phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của căn hộ du lịch.

Duy chỉ có Thông tư 21 của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư chỉ quy định diện tích sử dụng tối thiểu 25m2 đối với condotel, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ. Tuy nhiên, đây chưa phải là văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm căn cứ pháp lý để tính diện tích thuộc phần sở hữu riêng của người mua căn hộ du lịch.

"Nếu không quy định cách tính phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà condotel, thì sẽ không có căn cứ để ghi diện tích phần sở hữu riêng của căn hộ vào sổ đỏ cấp cho khách hàng", ông Châu nhấn mạnh.

Để giải quyết vấn đề này, ông Châu đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà trong Luật Kinh doanh bất động sản, tương tự như Luật Nhà ở quy định đối với tòa nhà chung cư để làm cơ sở để cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này.