Quý IV/2019: Chung cư, nhà đất tăng giá

3 tháng cuối năm 2019, thị trường tiếp tục trong cảnh đói cung dẫn đến tăng giá mạnh ở phân khúc căn hộ. Điều này có thể tiếp diễn trong thời gian đầu của năm 2020.

Báo cáo thị trường quý IV/2019 được JLL công bố mới đây cho thấy, mức giá trung bình của phân khúc căn hộ tại TP.HCM đạt mức cao kỷ lục, gần 2.900 USD/m2. Mức giá này tăng đột biến 78,2% theo năm và 39,8% theo quý. JLL lý giải về nguyên nhân tăng giá gồm các dự án ở mức giá phải chăng đã được bán hết, giỏ hàng sơ cấp chỉ còn những dự án cao hơn mức trung bình, các dự án mới được mở bán trong quý được chủ đầu tư tự tin đề xuất giá cao. Chung quy lại, vẫn tại nguồn cung căn hộ tại thị trường lớn nhất nước tiếp tục trong cảnh khan hiếm.

Sự suy yếu về nguồn cung thể hiện rõ khi cả quý IV, Thành phố chỉ có thêm 3.600 căn hộ được mở bán chính thức; trong khi quý trước, lượng mở bán đạt hơn 17.000 căn. Số lượng này chủ yếu đến từ phân khu Rainbow của dự án Vinhomes Grand Park (hơn 10.000 căn).

Tình trạng tương tự cũng xảy ra với phân khúc nhà liền thổ. Cả quý IV, toàn Thành phố chỉ có 147 căn được chào bán chính thức, thanh khoản đạt 186 căn, mức thấp kỷ lục của thị trường tính từ năm 2014.

Việc siết cấp phép dự án mới, cấp giấp phép xây dựng được coi là nguyên nhân chính khiến nguồn cung khan hiếm. Khan hàng, cầu lớn đã đẩy giá của phân khúc này tăng cao. Giá bán trung bình đạt 4.629 USD/m2, tăng 24,7% theo năm. Trong đó, điều đáng chú ý là giá nhà liền kề giảm nhẹ, nhưng giá biệt thự lại tăng mạnh, tạo nên mức giá chung toàn thị trường tăng mạnh.

Nói cách khác, nếu cùng một số tiền, thì năm 2018 người mua có thể sở hữu nhà liền thổ 100 m2, thì sang năm 2019, sản phẩm bị thu hẹp khoảng 1/4, chỉ còn khoảng 75 m2.

Hà Nội, hàng tồn kho “cứu rỗi” thị trường

Với thị trường Hà Nội, diễn biến thị trường tương đối ổn định hơn, cả về cung - cầu và câu chuyện về giá sản phẩm.

Trong quý IV/2019, toàn thị trường Thủ đô có 7.741 căn được mở bán, giảm 8,2% theo năm. Thanh khoản phân khúc căn hộ đạt 7.429 căn, giảm 18% so với cùng kỳ. Giá bán trung bình toàn thị trường đạt 1.501 USD/m2, tăng 1,5% theo quý.

Với phân khúc này, thị trường Thủ đô đang có một số điểm sáng tích cực: Các dự án mới mở bán đều có tỷ lệ bán khả quan, ví dụ với Vinhomes Symphony (đạt 90%) và Mipec Rubik 360 (đạt 70%).

Ngoài ra, theo ghi nhận của JLL, các khách mua nước ngoài đang có sự quan tâm lớn, có những đóng góp tích cực vào tỷ lệ hấp thụ ngay tại các sự kiện mở bán. Ở một khía cạnh khác, việc công bố bảng giá đất mới với mức tăng 15% đang khiến các chủ đầu tư địa ốc Thủ đô trì hoãn các đợt mở bán để thực hiện điều chỉnh lại về giá sản phẩm.

Riêng với phân khúc trung, cao cấp, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sau quãng thời gian dài giá bán căn hộ tương đối ổn định, cuối năm 2019, sự khan hiếm sản phẩm mới trong thời gian dài đã đẩy giá bán căn hộ trung và cao cấp tăng 3 - 5%.

Nhìn nhận lại thị trường căn hộ năm 2019, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, đã có sự sụt giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Lượng cung năm 2019 đạt 107.284 sản phẩm, chỉ đạt 61,5% so với năm 2018; Lượng giao dịch đạt 72.828 sản phẩm, chỉ đạt 64,7% so với năm 2018. Trong khi đó, mặc dù năm 2019, Hội đã mở rộng phạm vi nghiên cứu so với những năm trước.

Triển vọng thị trường 2020

Ở phân khúc căn hộ, theo JLL, năm 2020 sẽ là năm thị trường Thủ đô chứng kiến sự đổ bộ của các dự án căn hộ hạng sang. Ước tính sẽ có thêm khoảng 1.000 căn hộ hạng sang đổ bộ thị trường, chiếm đến 1/3 tổng cung phân khúc hạng sang hiện tại.

Trong khi đó, với thị trường TP.HCM, đơn vị này dự báo sẽ có thêm từ 30.000 - 35.000 căn hộ được mở bán chính thức trong năm 2020. Tình trạng khan hàng sẽ tiếp tục xảy ra và đẩy giá bán tăng cao.

Ở một góc nhìn khác, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2020, nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM có thể không suy giảm so với năm 2019, bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường. Tuy nhiên, lượng dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh, bởi ở cả 2 địa phương này vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án mới.

“Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 nhìn chung tiếp tục có sự giảm tốc, nhưng thực chất hơn, không xuất hiện khủng hoảng thị trường ảo hay bong bóng. Nghịch lý duy nhất của thị trường bất động sản 2020 là dù nhu cầu mua vẫn ở mức cao mà không thể đẩy mạnh đầu tư phát triển dự án”, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nêu rõ.

Trước những khó khăn của thị trường căn hộ, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đầu tư đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển.

Nhìn nhận về xu hướng này, PGS- TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, việc luồng tiền đổ vào đất nền ở các khu mới đô thị hóa là tâm lý truyền thống. Khi không tìm được kênh đầu tư có lợi cao hơn thì người ta sẽ đi mua đất, đây là thói quen chung của nhiều nhà đầu tư. Ngoài ra, việc được phân lô, bán nền trở lại cũng tạo tâm lý mua dự trữ, khiến cho một phần lớn luồn tiền cá nhân, tiền tích lũy trong dân được chảy vào phân khúc này.

Đánh giá về thị trường cả năm 2019 và dự báo tác động đến năm 2020, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, năm qua, tỷ lệ hấp thụ các dự án rất cao, cao đến mức anh em môi giới phải thốt lên rằng tiền trong dân rất nhiều, họ chủ động tìm sản phẩm bất động sản để đầu tư.

“Tuy nhiên, câu chuyện hiện tại là nguồn cầu lớn mà cung không đáp ứng kịp là rất đáng phải cảnh báo. Vài năm nữa, nếu cầu lớn mà cung không bổ sung thêm, thì sẽ rất lệch pha và Hà Nội là thị trường đáng lo hơn so với TP.HCM”, ông Đính nhấn mạnh.