MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Quy hoạch sử dụng đất 2030, nhiều thông số bất ngờ

Hôm qua mình mới kiếm được cái báo cáo thống kê hiện trạng đất đai 2023, so với bản báo cáo thống kê 2021 trước đó thì diện tích đất ở thậm chí giảm, mặc dù giảm khoảng 43.000ha, nhưng cũng đạt mức độ khoảng 75m2 đất ở/người dân. Vì thấy không biến động mấy với cả chưa có số liệu về đất ở trong QH 2030 nên mình đoán chắc 2030 thì đất ở cũng không tăng nhiều so với hiện trạng 2023.

Tuy nhiên để chắc chắn thì hỏi thằng Grok3 xem sao, cũng không mong nó biết, nhưng mà nó biết mới hay. Nó bảo theo nghị quyết gì đó thì đến năm 2030 quy hoạch đất ở sẽ tăng thêm khoảng 67% so với hiện trạng 2023, tăng lên hơn 120 m2 đất ở / dân lận, với mục tiêu của chính phủ là 1 người có 33m2 nhà ở. Mình không tin lắm nên hỏi kỹ nó phát mà nó đưa ra được chứng cứ hợp lý mới ghê. Nên dù chưa có số liệu thống kê chính thức nhưng mình cũng tạm tin con số này.

Mức tăng như vậy là khá lớn, và trong tình hình tiền sử dụng đất có xu hướng tăng như hiện nay thì đây cũng là một khoản thu ngân sách lớn. Theo báo cáo thì năm 2024 do Grok3 tổng hợp, Việt Nam thu ngân sách được khoảng 84 tỷ usd, và 20% trong đó đến từ thu tiền sử dụng đất và mấy cái liên quan đến thuế đất. Chắc mấy năm sau thì tỉ lệ này có lẽ cũng được giữ nguyên ấy, có khi tăng.

Việc nhập tỉnh và nhập xã hiện nay mà bên nhà nước đang ráo riết làm nhiều khả năng sẽ làm giá bất động sản nhiều khu vực tăng theo chứ hiếm trường hợp nào giảm đi, ví dụ nếu Nhơn Trạch được nhập vào SG thì giá BĐS Nhơn Trạch tăng thay vì giá BĐS Sài Gòn giảm. Khi BĐS tăng giá thì đồng nghĩa với bảng giá đất chắc cũng tăng, và tiền SDĐ hắc cũng tăng nốt. Biết đâu nhà nước cũng tính đây là một nguồn thu đáng kể của ngân sách trong mấy năm tới.

Mình cũng hỏi thằng Grok3 là sau 2030 thì còn biến động đất đai nhiều không, nghĩa là diện tích đất ở có tiếp tục tăng lên không, thì nó bảo là vẫn có tăng nhưng tăng không nhiều. Nhưng với mình thì chắc lúc đó sẽ ổn định, vì dân số Việt Nam lúc đó cũng tăng chậm và bắt đầu có xu hướng giảm, ngoài ra thì cũng lấy đất đâu mà tăng, vì muốn tăng đất ở thì các loại đất phi nông nghiệp khác phải tăng theo (như đất giao thông, thương mại, cây xanh...) thì lấy đâu ra đất mà tăng hoài khi mà phải đảm bảo diện tích đất rừng cũng như đất trồng cây nông nhiệp. Thế nên dự kiến của mình là sau cái QH 2030 này thì các quy hoạch tới diện việc "bôi hồng" là hơi bị khó.

Vậy thì cơ hội nào cho đất nông nghiệp mà QH 2030 vẫn chưa được bôi hồng?

Đất được bôi hồng nhưng chưa chuyển mục đích sẽ đối mặt với tiền sử dụng đất khá cao theo dự kiến, còn đất đến QH2030 mà vẫn chưa được bôi hồng thì theo cá nhân mình là hơi khó để chuyển đổi. Hồi trước chúng ta thích mua đất chưa bôi hồng rồi chờ QH bôi hồng và nhiều người trúng, vì dù sao thì QH 2030 cũng giúp tăng thêm 67% diện tích đất bôi hồng, nên số lượng được bôi hồng lớn, nhiều người trúng, nhưng sau 2030 thì mình nghĩ sẽ khó, dẫn đến số người trúng sẽ ít hơn nhiều so với số người trật, nên cần lưu ý điều này.

Nếu nói về đất nông nghiệp đơn thuần, là không bôi hồng được, thì mình thấy giá đang tầm 300-3000tr mỗi ha (hay là 30 - 300k/m2), đất trồng cây cafe ở Tây Nguyên khi đả có cafe hoặc tiêu người ta đang bán tầm 1.5ty mỗi ha, còn đất trồng lúa ở Đồng Bằng SCL thì thấp hơn, vì mỗi năm mỗi ha chỉ cho tầm 200-300tr/năm thôi. Mức doanh thu như thế thì giá đất cũng không thể quá cao được. Do đó nếu đơn thuần làm nông nghiệp thì muốn giá tăng cũng khó. Nên mua loại này để chờ thì nên lưu ý.

QH sử dụng đất thì cũng bao gồm quy hoạch dân số, nghĩa là cũng có quy hoạch về phân bổ dân cư đi kèm quy hoạch sử dụng đất. Nếu tính về quy hoạch dân số thì cũng có mức tăng dân số nhất định cho từng tỉnh. Ví dụ theo thông tin cục bộ mình biết thì QH đến 2030 thì Thành phố Thủ Đức sẽ tăng lên 3tr người, tăng gấp đôi hiện tại, trong khi dân số Vn chỉ tăng tầm 10%, nghĩa là sẽ có khu vực tăng nhiều, khu vực tăng ít.

Đương nhiên các địa phương cũng muốn thu hút dân cư về chỗ mình, vì như thế sẽ đô thị hoá được, hoặc thu nhập của tình sẽ tăng lên, đương nhiên nếu nhìn 1 cách tổng thể cũng có thể dự đoán tỉnh nào muốn quy hoạch theo kiểu gì, ví dụ như tỉnh DakNong mình có lẽ được quy hoạch là phát triển nông nghiệp với công nghiệp là chính thay ví du lịch (ví dụ thế), hoặc các tỉnh Miền Tây thì chủ yếu quy hoạch tập trung vào an ninh lương thực là lúa gạo.... Còn có tỉnh sẽ quy hoạch thiên về công nghiệp hay dịch vụ. Mà như chúng ta cũng biết, nếu quy hoạch nông nghiệp thì dân sẽ thưa vì làm nông cần nhiều đất, còn quy hoạch công nghiệp và dịch vụ thì dân sẽ đông vì mấy cái đó cần người. Chỗ nào dân đông thì có khả năng giá BĐS sẽ tăng nhanh hơn vì nhu cầu ở tăng cao.

Bình Dương theo một số thông tin trước đây là mình thấy mong muốn của tỉnh sẽ kéo dân về nhiều, hình như kéo gấp đôi hiện tại, đó là mong muốn thôi, còn thực tế thì chưa biết thế nào, nếu kéo được nhu thế thì nhu cầu ở của Binh Dương sẽ tăng cao, và đương nhiên giá BĐS có khả năng tăng. Còn Long An thì cũng theo quy hoạch là muốn tăng diện tích đất ở trên người hay nói cách khác là tăng đất ở nhưng người tăng ít, như thế thì khả năng tăng giá BĐS sẽ kém hơn, ấy là theo phân tích kỹ thuật, còn thực tế thì khó biết.

Vũng Tàu cũng có mức đô thị hoá tăng cao, tỉnh này diện tích nhỏ, người thì giàu, và đường sá thì làm ngon lành, nên chắc hẳn cũng có những thứ hay ho, nói chung có nhiều nơi để nghiên cứu mà nghiên cứu chưa có hết nên cũng không nói nhiều được.

Đương nhiên, quy hoạch là một đường, còn thực tế lại là một chuyện khác, quy hoạch chỉ là thể hiện mong muốn thôi, còn thực tế mới là thứ chính thức. Dạo này chúng ta nghe nói về vụ Thủ Thiêm xây dựng trung tâm tài chính gì đó, thì nhìn chung Sài Gòn muốn biến khu lõi thành khu phát triển cao ấy, kiểu có thể không cần nhiều người nhưng tạo ra giá trị lớn, thường mấy ông làm tài chính là lương cao hơn làm mấy cái khác. Kiểu thế nên vùng lõi thì ông nào thu nhập cao mới ở được, thu nhập thấp chút thì đi ra ngoài. Nên nếu như thực sự Thủ Thiêm thành khu tài chính thì mấy BĐS loanh quanh đó sẽ có giá vì dân tài chính nhiều tiền mà. Đại khái thế.

Việc nhập tỉnh, nhập xã cũng có cái hay để chờ đợi, việc nhờ AI phân tích thông tin cũng đỡ mệt. Nhìn một cách tổng thể cũng có cái hay. Không biết có nên làm cái báo cáo nhận định rồi bán lấy tiền không ta?