Quỹ đất 20% nhà ở xã hội: Linh hoạt để bảo đảm cấu trúc đô thị

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH). Một trong những điểm đáng chú ý là Nghị định 49 quy định chặt chẽ hơn đối với các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để phát triển NƠXH. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia phân tích, việc thực thi quy định trên thực tế sẽ có những bất cập khi hai hình thức nhà ở được quy hoạch, xây dựng trong cùng một dự án.

Thêm hy vọng về chốn an cư cho người thu nhập thấp

Mỗi năm, Hà Nội đón một lượng lớn lao động từ các tỉnh về, có nhu cầu ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, nguồn cung NƠXH lại đang rất thiếu, có trường hợp một số dự án NƠXH xây dựng xong lại không có người ở. Theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, giai đoạn 2016 - 2020, Hà Nội đặt mục tiêu xây dựng khoảng 6,2 triệu mét vuông sàn NƠXH nhưng đến thời điểm này mới đạt khoảng 4,04 triệu mét vuông sàn, như vậy TP đang thiếu gần 2,2 triệu mét vuông NƠXH. Trong năm 2020, toàn TP cũng chỉ có hai dự án NƠXH được mở bán là dự án Khu chức năng đô thị Đại Mỗ (quận Nam Từ Liêm) với 307 căn hộ và dự án nằm ở Khu đô thị Sài Đồng (quận Long Biên) với tổng số 144 căn hộ. Như vậy, có thể thấy việc có quá ít dự án NƠXH được đầu tư xây dựng đã khiến người có thu nhập thấp ngày càng khó có cơ hội mua nhà ở, dù nhu cầu rất lớn.

Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng nêu trên, theo Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) Bùi Tiến Thành, Nghị định số 100/2015/ NĐ-CP của Chính phủ quy định, dự án dưới 10ha, chủ đầu tư được lựa chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước... Bởi vậy, nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn hình thức nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% khiến quỹ đất phát triển NƠXH bị thu hẹp. Để khắc phục bất cập này, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã quy định các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại đô thị loại II, loại III phải dành 20% diện tích quỹ đất để xây dựng NƠXH và cũng không còn quy định lựa chọn nộp tiền hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% để phát triển NƠXH. Như vậy, sẽ tạo thêm nhiều quỹ đất để phát triển NƠXH, góp phần giúp người dân có thu nhập thấp thêm nhiều cơ hội để tiếp cận mua được NƠXH.

Không nên quy định cứng

Nhiều chuyên gia đô thị đánh giá, Nghị định 49/2021/NĐ-CP ra đời được coi là một bước đột phá trong cơ chế chính sách của Nhà nước để tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, nhất là tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội. Tuy nhiên, vẫn còn đó băn khoăn khi những quy định tại nghị định này đi vào cuộc sống liệu có lại làm phát sinh nhiều bất cập. TS.KTS Trương Văn Quảng - Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, trong quy hoạch đô thị, nên có sự phân rõ để tránh dẫn đến những tổn thương tâm lý và mất công bằng trong cộng đồng cư dân đô thị. Theo đó, khu đất có giá trị sinh lời cao, vị trí, địa thế đẹp đương nhiên cần phải làm các khu đô thị thương mại cao cấp, thu lại lợi nhuận cao để tạo nguồn lực phát triển đô thị, đồng thời tạo ra được đột phá trong việc hiện đại hóa những vùng đô thị lõi. Còn những khu vực có giá trị sinh lời trung bình hoặc thấp thì dành xây dựng các khu đô thị cho đối tượng có thu nhập thấp hoặc trung bình.

Theo TS.KTS Trương Văn Quảng, quỹ đất 20% có thể linh hoạt để DN nộp tiền hoặc hoán đổi quỹ đất. Với quỹ tiền đó, Nhà nước có thể dành để quy hoạch riêng một khu NƠXH liền kề ngay khu đô thị thương mại, cao cấp và cư dân có thể tiếp cận với hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ liền kề thay vì cài cắm lỗ chỗ. Quỹ đất NƠXH đó còn có thể giao cho một chủ đầu tư làm dưới sự giám sát quản lý của Nhà nước và người dân. Như vậy, có thể giải quyết được bài toán quy hoạch, hài hòa lợi ích của các đối tượng trong xã hội mà vẫn đảm bảo quan điểm “không để ai bị bỏ lại phía sau”, đảm bảo cấu trúc đô thị không bị phá vỡ, lộn xộn.

“Hà Nội không thiếu quỹ đất làm NƠXH. Để tạo dựng quỹ NƠXH khả thi và thiết thực, không nhất thiết phải quy hoạch ở các khu trung tâm với quy mô quá lớn. Vị trí để xây dựng khu NƠXH cần được tiếp cận tốt nhất tới những nơi làm việc của chính người dân đô thị đó. Khu NƠXH vẫn phải bảo đảm người dân có sự tiếp cận tối đa tới các công trình tiện ích công cộng thiết yếu như trường học, nhà trẻ, chợ, trung tâm y tế, khu thương mại vui chơi giải trí… với mức giá vừa túi tiền của họ. Trên thực tế, đã có khu đất thuần chỉ để làm NƠXH như khu Đặng Xá (Gia Lâm), từ quy hoạch cho đến chất lượng xây dựng nhà ở, diện tích căn hộ, tiện ích, hạ tầng…, chất lượng đều rất tốt. Đó là dự án riêng lẻ chứ không phải dự án xen cài với nhà ở thương mại, cao cấp” - TS.KTS Trương Văn Quảng nêu.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh phân tích, khi đặt NƠXH ngay bên cạnh nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở trung, cao cấp, chắc chắn sẽ có sự chênh lệch về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội và các tiện ích. Người có mức thu nhập trung bình chỉ cần những hạ tầng cơ bản với mức giá bình dân, trong khi các chủ đầu tư lại làm bệnh viện quốc tế, trường học quốc tế, trung tâm thương mại..., phục vụ khách hàng mua nhà thương mại cao cấp để bán hàng với giá cao vì Nhà nước chỉ quy định khu đô thị cần đồng bộ hạ tầng xã hội nhưng không nói rõ hạ tầng đó phục vụ đối tượng nào. Đó là lý do khiến các DN khó thực hiện theo đúng quy định và nếu thực hiện đúng, xây dựng được một khu NƠXH trong khu đô thị cao cấp sẽ rất dễ tạo điều kiện cho việc trục lợi chính sách, NƠXH không dễ đến tay người thu nhập thấp.

Theo Nghị định 49/2021/NĐ-CP, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị; quy hoạch xây dựng nông thôn; quy hoạch phát triển khu công nghiệp…, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu NƠXH trên địa bàn và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển NƠXH. Đồng thời chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất của từng dự án đồng bộ về hệ thống hạ tầng để phát triển NƠXH.