Quỹ bảo trì nhà chung cư: Những bi hài chưa có hồi kết

Thời gian qua, có nhiều cuộc “nội chiến”chung cư xảy ra, không chỉ giữa chủ đầu tư với cư dân mà còn giữa ban quản trị do chính người dân bầu ra với cư dân. Nguyên do cũng chỉ xoay quanh tranh chấp về quản lý phí bảo trì

Bộ Xây dựng mới đây triển khai dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, đề xuất sửa đổi quy định về 2% phí bảo trì nhà chung cư. Vấn đề này một lần nữa khiến dư luận quan tâm khi chuyện tranh chấp về việc quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư, Ban Quản trị lâu nay vẫn chưa có hồi kết.

Nhập nhằng quan điểm

Một cư dân sống ở chung cư trên địa bàn quận Hà Đông (Hà Nội) cho rằng, những năm đầu, nhu cầu sử dụng phí bảo trì chung cư không lớn. Phí này thường được sử dụng để bảo trì một số thiết bị thuộc sở hữu chung như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước bẩn... và dù có thu khoản phí bảo trì 2% từ cư dân thì cũng không đủ để chi phí cho việc bảo trì trong suốt vòng đời của chung cư.

Người dân sẽ phải đóng góp thêm phí bảo trì sau khi đã chi hết. Do vậy cư dân này cho rằng, cần bỏ quy định thu phí bảo trì 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà để nó sẽ không còn là “miếng mồi thơm” dẫn đến tranh chấp quyền lợi giữa cư dân với Ban quản trị hoặc cư dân với chủ đầu tư.

Một cư dân khác ở chung cư khu vực Cầu Giấy cũng đồng tình với những ý kiến trên.

Cư dân này cho rằng, khoản phí bảo trì 2% sẽ chỉ dùng được trong một khoảng thời gian nhất định, từ 5 đến 10 năm. Khi chung cư đã cũ và bắt đầu xuống cấp, chính cư dân các chung cư là người phải tiếp tục đóng phí. Vì vậy không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu.

Anh Nguyễn Minh, chung cư khu vực Hoàng Mai, (Hà Nội) lại đồng tình với việc thu phí bảo trì nhà chung cư khi có cư dân đến ở.

Anh Minh cho rằng, “Sau khoảng gần 10 năm đưa vào vận hành, tòa nhà đã có nhiều hạng mục cần sửa chữa.Vì không có nguồn quỹ dự phòng, mỗi khi cần sửa chữa gì là Ban quản trị phải đến từng nhà để thu tiền, nhưng có những hạng mục chi phí không lớn nên việc đi thu như vậy rất bất tiện”.

Một số chuyên gia bày tỏ ý kiến, vẫn nên để chủ đầu tư thu 2% phí bảo trì nhưng số tiền này được đóng vào một tài khoản ở ngân hàng ngay khi thu mà chủ đầu tư không có quyền rút ra.

Theo quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở, phí bảo trì chung cư là do chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp, được trích từ giá trị hợp đồng và phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Đây được hiểu là quyền lợi được bảo hành, bảo trì của người mua căn hộ. Đây không phải là khoản nộp bổ sung của người mua căn hộ. Khoản phí này là cần thiết để phục vụ cho hoạt động duy trì, bảo trì, bảo dưỡng nhà khi đưa vào sử dụng.

Nếu bỏ phần phí bảo trì này, đồng nghĩa với việc tạo ra một hành lang pháp lý để rất nhiều chủ đầu tư sẽ trốn tránh trách nhiệm phải nộp và được hưởng lợi từ 2% này, không gắn trách nhiệm của chủ đầu tư và bỏ đi quyền lợi thiết yếu của người mua nhà.

Một số ý kiến khác lại cho rằng, nên để bên đơn vị trung gian đứng ra quản lý nguồn quỹ này để tránh tình trạng đẩy trách nhiệm, trục lợi.

Đủ kiểu tranh chấp

Cách đây không lâu có rất nhiều chung cư trên địa bàn TP. Hà Nội, và TP.HCM xảy ra tranh chấp phí bảo trì. Trong đó một phần là do Chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn quản lý, vận hành nhà chung cư để “ôm” khoản phí bảo trì và quản lý, sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung.

Mặt khác, khi chủ đầu tư giao khoản phí này cho Ban Quản trị nhà chung cư, nhưng thành viên trong ban quản trị chung cư hoặc chủ đầu tư tranh chấp, sử dụng không đúng mục đích, thậm chí chiếm dụng sai trái số tiền này.

Đơn cử, tại một chung cư cao cấp (Q. Bình Thạnh, TP.HCM) có tên trong danh sách kế hoạch thanh tra của Bộ Xây dựng năm 2020.

Theo đó, các thành viên ban quản trị chung cư này tranh chấp nhau về việc chọn ngân hàng để gửi khoản kinh phí bảo trì chung cư hơn 60 tỷ đồng.

Việc tranh chấp sau đó bị đẩy đến chỗ các thành viên ban quản trị "tố" lẫn nhau lạm quyền sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư... Các cơ quan chức năng phải vào cuộc xử lý nhiều lần, sau đó hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị mới thì vấn đề mới tạm lắng.

Sở dĩ có chuyện dở cười như trên là bởi từ khi thành lập và được chủ đầu tư bàn giao hơn 41 tỷ đồng phí bảo trì, những thành viên ban quản trị này không công khai minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền nói trên, cũng như các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà.

Bên cạnh đó, theo phản ánh, Ban Quản trị còn tự ý quyết về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mà không lấy ý kiến cư dân.

Được biết, theo quy định, khoản kinh phí bảo trì nhà chung cư sẽ được chủ đầu tư gửi vào tài khoản riêng và bàn giao cho đại diện cư dân sau khi cơ quan chức năng công nhận ban quản trị.

Mọi việc chi tiêu, sửa chữa, bảo dưỡng kinh phí lớn đều phải được hội nghị nhà chung cư thông qua. Việc gửi số tiền này ở ngân hàng nào cũng phải được hội nghị nhà chung cư biểu quyết và lựa chọn.

Tuy nhiên, nhiều tài khoản lại đứng tên cá nhân các thành viên ban quản trị chung
cư. Và hiện nay cũng chưa có quy định nào về việc xử lý cá nhân thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì sai mục đích, sai quy định.

Từng trả lời báo chí, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, ngay sau khi Ban Quản trị được thành lập, công trình nhà chung cư sẽ được chủ đầu tư nghiệm thu và bàn giao lại cho Ban Quản trị.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là hầu hết các Ban Quản trị đều không phải là đơn vị chuyên nghiệp trong việc thực hiện các công việc đòi hỏi tính chuyên môn cao này. Các thành viên trong Ban Quản trị chủ yếu là những người ngoại đạo trong lĩnh vực quản lý, xây dựng, điều hành nhà chung cư, thậm chí là các ông bà về hưu, không thường xuyên cập nhật các quy định mới về quản trị toà nhà khiến cho hoạt động của Ban Quản trị tại một số chung cư không thực sự hiệu quả.

Bên cạnh đó, việc chi tiêu phí bảo trì như thế nào cũng là một vấn đề lớn, đòi hỏi ban quản trị phải thực sự có chuyên môn quản lý, thu chi minh bạch, không tư lợi. Song không nhiều ban quản trị đủ năng lực để làm tốt việc này.

“Thực tế đã cho thấy đây là bài toán luẩn quẩn, thành lập Ban Quản trị rồi sau đó là hoạt động của tổ chức này như thế nào để hiệu quả vẫn đang rất nan giải ở rất nhiều tòa nhà chung cư. Vấn đề này phải có hướng dẫn cụ thể cho Ban Quản trị. Cũng đã có ý kiến gửi đến Bộ Xây dựng nêu vấn đề”, ông Hiệp nói.