Quý 2/2019: Giá bán căn hộ tăng mạnh tại TP. HCM

Trái ngược với số lượng mở bán chính thức căn hộ tại HCM đang sụt giảm kỷ lục, giá bán căn hộ tại khu vực này đang tăng mạnh.

Theo báo cáo vừa công bố của JLL, trong quý 2/2019, lượng mở bán chính thức căn hộ tại TP.HCM chỉ đạt hơn 4.100 căn. Đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014.

JLL cho rằng, mặc dù nguồn cung giảm, hơn 4.300 căn được tiêu thụ trong quý 2, tương đương lượng bán quý trước. Vì vậy, tỷ lệ bán tốt được ghi nhận trên tất cả các phân khúc, trong đó những dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-2.000 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất.

Nguyên nhân chủ yếu khiến lượng mở bán căn hộ giảm mạnh do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn. Các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Cụ thể là nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.

Người mua đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ căn hộ cao cấp sang nhà phố/biệt thự để đạt tỷ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương. Do thiếu hụt nguồn cung mới, người mua để ở đang có xu hướng tìm nguồn hàng tốt ở thị trường thứ cấp nhiều hơn.

Trái ngược với số lượng mở bán, giá bán căn hộ lại tăng mạnh, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới. Theo đó, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm.

Phân khúc cao cấp ghi nhận mức giá tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD/m2 trong quý 2 nhờ sự tham gia của một số dự án sang trọng ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm. Giá bán tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 6% theo năm, tăng toàn bộ ở các phân khúc.

JLL cho rằng do chính sách của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung tương lai dự kiến giảm mạnh.

Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hoãn, lượng mở bán dự kiến trong năm 2019 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 18.000 – 28.000 căn, trong đó con số thực tế sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chiến lược ra hàng của dự án quy mô lớn. Nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực, đặc biệt ở các dự án bình dân và trung cấp.

Ở thị trường nhà liền thổ, người mua phải cạnh tranh nhau để có thể mua được những sản phẩm có chất lượng tốt do thiếu hụt nguồn cung. Lượng bán cũng đạt 772 căn trong quý 2, cao hơn 22,0% so với lượng mở bán mới. Đặc biệt, tỷ lệ giữa số người đặt chỗ gấp 3 lần lượng hàng thực ở các dự án nhà liền kề và nhà phố thương mại có khoảng giá từ 170.000 - 250.000 USD/căn (tương đương 4-6 tỷ đồng/căn).

Giá bán sơ cấp nhà liền thổ trong quý 2 cũng đạt 4.034 USD/m2 đất, tăng 18,7% theo năm, chủ yếu nhờ sự tham gia của dòng sản phầm nhà liền kề và nhà phố thương mại. Giá sơ cấp của dòng sản phẩm biệt thự ghi nhận ở mức 3.729 USD/m2 đất, duy trì ổn định theo quý.

Triển vọng thị trường, tương tự như thị trường căn hộ, lượng mở bán dự kiến trong năm có thể biến động khá mạnh do những rủi ro chính sách khó tiên đoán liên quan đến quy trình cấp giấy phép xây dựng.

Dự kiến khoảng từ 2.200- 3.300 căn sẽ được mở bán trong năm 2019, giảm 29% so với dự đoán trước đây. Nhờ tâm lý người mua tốt, phần lớn các dự án hiện hữu dự kiến sẽ tăng giá, đặc biệt ở phân khúc nhà liền thổ trung cấp.