Quản trị chung cư: Cộng hưởng trách nhiệm, hiểu biết từ nhiều phía

Ngày 07/03 vừa qua, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an Q.Bình Thạnh (TP.HCM) đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt tạm giam đối với ông Phạm Phương - Trưởng ban quản trị chung cư Miếu Nổi - để điều tra về tội tham ô tài sản. Cùng bị khởi tố tội danh trên còn có ông Đinh Việt Cường - phó ban quản trị chung cư Miếu Nổi và ông Phan Phương Đại (Công ty thang máy Đại Tiến).

Theo điều tra, với vị trí Trưởng ban quản trị, Phương đã thỏa thuận với Đại lắp đặt bốn thang máy ở khu vực lô B và lô C. Đại đề xuất lắp đặt thang máy với giá rẻ bằng cách sử dụng ba linh kiện chính nhập khẩu từ Thái Lan hoặc Hàn Quốc, còn lại là vật liệu gia công hoặc thuê công ty khác gia công để giảm giá thành. Họ đã chiếm đoạt 835 triệu đồng và chia nhau số tiền

Ngoài ra, Phương còn thuê đơn vị thi công sửa chữa đường nội bộ, bị các cơ quan quản lý đô thị nhắc nhở và xử phạt về việc không có giấy phép xây dựng, Phương sử dụng tiền đóng góp của cư dân để nộp phạt. Phương còn cùng ban quản trị chung cư lấy mặt bằng thuộc phần sử dụng chung cho nhiều người thuê mua bán mà không có sự đồng ý của cư dân.

Cơn sóng ngầm mang tên ban quan trị chung cư (gọi tắt là BQT) với cư dân vốn đã “vỗ” từ lâu nhưng để dẫn đến hệ quả khởi tố, bắt tạm giam thì gần như đây là “án điểm”. Điều này cho thấy mức độ lạm dụng, vi phạm của các BQT không những không khắc phục hay có sự điều chỉnh từ các phía mà nó ngày một bị khoét sâu hơn những lỗ hổng để dễ dàng dính sai phạm, bất chấp những phản ánh, phản ứng của dân cư, nhắc nhở của chính quyền.

Và một lần nữa, pháp luật vẫn còn một khoảng cách với thực tế tồn tại, vận hành của quản trị chung cư và tư cách pháp nhân của bộ máy quản trị. Nếu không sớm sửa đổi, bổ sung thì “cuộc chiến” của cư dân với BQT, của chính quyền cơ sở với BQT, của ngay trong nội bộ BQT sẽ tiếp tục diễn ra mà nạn nhân không ai khác chính là cư dân.

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư số 02/2016 của Bộ Xây dựng, nhà chung cư được xây dựng từ sau năm 1994 đến nay mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập ban quản trị. Thống kê cả nước, tổng số nhà chung cư phải thành lập ban quản trị là 2,715, trong khi đó số ban quản trị được thành lập mới đạt 1,973 (73%).

Cũng theo quy định, hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 30% số hộ tham gia. Song trong thực tế, nhiều hội nghị, số người tham gia không đủ nên tính đại diện gần như không được đảm bảo. Nhiều vụ việc bất cập xảy ra, chỉ đến khi dẫn đến xung đột, mâu thuẫn nghiêm trọng thì cư dân mới vỡ lẽ là các điều khoản đã được thông qua ở hội nghị. BQT thì phủi bỏ trách nhiệm, cư dân thì ngậm ngùi, bức xúc “nuốt đắng”.

Rõ ràng, chính thái độ thờ ơ, ban đầu đứng ngoài cuộc cộng thêm thiếu sát sao sau đó nên các BQT hoặc một số thành viên của BQT đã bắt tay sử dụng thiếu minh bạch quỹ bảo trì, kê khai vượt mức các hạng mục so với giá hoặc kéo dài việc bảo trì các hạng mục, hành vi trục lợi này có nơi diễn ra trong thời gian dài với số tiền chiếm đoạt lớn.

Vừa đại diện cho cư dân vừa là một tổ chức chuyên môn nhưng hiện quy định pháp luật dành cho BQT vẫn còn khá đơn giản, lỏng lẻo. Một mặt, luật trao cho họ quyền và trách nhiệm không hề nhỏ nhưng điều kiện và thực lực để thực thi trách nhiệm ấy thì lại “ủy thác” thông qua một hội nghị thiếu tính kiểm soát, hoặc nếu có thì chỉ ở cấp độ… có ý kiến của UBND phường nơi chung cư trú đóng.

Theo quy định của Luật Nhà ở thì BQT nhà chung cư có trách nhiệm: đăng ký con dấu, tài khoản để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, tiếp nhận và quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và cung cấp cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đặc biệt, trong việc ký kết các hợp đồng (ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, ký kết hợp đồng bảo trì nhà ở...); kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc bảo trì; báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của BQT và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư đòi hỏi BQT phải có đủ kiến thức, hiểu biết pháp luật về hợp đồng, đấu thầu, xây dựng, quy định an toàn, phòng cháy chữa cháy, tài chính kế toán…

Trong khi quy chế hiện nay chỉ khuyến khích các thành viên BQT tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư. Mà cấu trúc quyền lực thì chỉ gồm BQT do hội nghị chung cư bầu ra, không có ban giám sát, chỉ báo cáo UBND phường.

Thực tế diễn biến theo chiều ngày càng phức tạp đã khiến Ủy ban Pháp luật của Quốc hội ra hẳn một Báo cáo giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư", ban hành ngày 22/8/2023. Theo đó, cơ quan lập pháp tối cao này đã đưa ra những nhận định xác đáng như các quy định còn rất sơ lược, đơn giản, điều kiện, tiêu chuẩn thành viên BQT rất đơn giản, thiếu các quy định về chế tài xử lý trong trường hợp ban quản trị, thành viên ban quản trị vượt quyền, lạm quyền, gây thiệt hại cho cư dân. Đặc biệt, những nhà soạn luật đã chỉ ra luật hiện hành chưa quy định cụ thể cách thức tổ chức hội nghị nhà chung cư (trực tiếp, trực tuyến...); chế tài xử lý hành vi vi phạm của ban quản trị và các thành viên chưa đầy đủ, cụ thể và chưa hiệu quả.

Cho nên, trong khi chờ việc nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các điểm “mờ”, sơ lược, kẽ hở trong các quy định tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), rất cần vai trò giám sát, quản lý của Nhà nước (cụ thể là Sở Xây dựng và UBND phường sở tại), quyền và trách nhiệm tự giám sát, tìm và cử người đại diện có đầy đủ hiểu biết, trách nhiệm vào BQT. Trên hết, những thành viên của BQT, sau “án điểm” chung cư Miếu Nổi, hẳn sẽ kiện toàn bộ máy, giám sát theo quy định để thực thi đúng chức năng, quyền hạn, nghĩa vụ và cả… lương tri của một BQT đã được cư dân tín nhiệm, ủy thác.