Quản lý, vận hành nhà chung cư: Tìm giải pháp bịt lỗ hổng về chính sách

Những “lỗ hổng” liên quan đến công tác quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân là những nội dung được bàn luận tại Hội thảo khoa học “Nâng cao hiệu quả quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư tại Hà Nội” diễn ra ngày 12/12.

Nhiều kiểu tranh chấp

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm – Liên hiệp Hội KH&KT Hà Nội, những năm gần đây, các công trình nhà chung cư cao tầng phát triển mạnh mẽ tại Hà Nội, nhưng việc phát triển này nằm trong chiến lược của Chính phủ. Theo đó, tại Quyết định số 996/QĐ-TTg phê duyệt chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020, nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở đô thị đạt 80%, đến năm 2030 tỷ lệ này là 90%. “Từ định hướng trên cho thấy việc phát triển nhà chung cư đã góp phần tạo lập diện mạo mới cho đô thị cũng như gia tăng quỹ nhà cho TP. Tính đến hết năm 2018, trên địa bàn TP có gần 700 cụm, tòa nhà chung cư thương mại, tái định cư được đưa vào sử dụng, trong tổng số trên 1.950 cụm, tòa nhà chung cư trên cả nước” – TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho hay.

Cũng xuất phát từ việc phát triển quá nóng về số lượng dự án nhà chung cư cao tầng đã phát sinh ra những mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân các tòa nhà. Trong đó câu chuyện về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư được xem là nan giải nhất. Theo số liệu tổng hợp từ Liên hiệp các Hội KH&KT Hà Nội, tính đến hết năm 2018 trên địa bàn TP mới có 454/697 nhà chung cư có Ban quản trị. Riêng đối với chung cư tái định cư mới có 73/168 tòa có Ban quản trị và chỉ có 31/73 tòa nhà bàn giao phí bảo trì 2%. Ngoài ra, những tranh chấp còn xảy đến do những nguyên nhân về quy hoạch, ranh giới không gian xung quanh không được xác định rõ trong quy hoạch tổng mặt bằng; tranh chấp liên quan đến việc sai thiết kế, thiếu diện tích...

Nhà nước quản lý vận hành?

Trước vấn đề nêu trên, nhiều ý kiến cho rằng một trong những nguyên nhân khiến cho sự việc kéo dài đó là do hành lang pháp lý chưa thực sự rõ ràng, còn nhiều “kẽ hở” để các chủ đầu tư có thể lợi dụng. Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho rằng, hiện nay quy định của pháp luật đã đầy đủ, cụ thể là đã có Luật nhà ở năm 2014, sau đó là Nghị định 99, Thông tư 02 và mới đây nhất Bộ Xây dựng đã có thêm Thông tư 06 điều chỉnh Thông tư 02. “Tôi cho rằng những quy định của pháp luật là đầy đủ để cho chúng ta thực hiện, những sự việc đã xảy ra là do hành lang pháp lý thiếu ở thời điểm ban đầu. Tuy nhiên cũng phải nhìn thẳng vào vấn đề đó là dù phát triển theo mô hình nào thì cũng có những nhược điểm nhất định” – ông Dũng nhìn nhận.

Trong khi đó, theo chuyên gia Đồng Minh Sơn – Hội Xây dựng Hà Nội, Hà Nội có thể nghiên cứu mô hình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư bằng cách giao cho DN Nhà nước hoặc Ban quản lý của Nhà nước chủ trì với sự tham gia của đại diện cư dân, nhà đầu tư xây dựng nhà ở, đại diện cơ quan quản lý cấp quận, huyện... trong Ban quản trị nhà chung cư. “Bộ Xây dựng vẫn kiên trì với mô hình Ban quản trị nhà chung cư nhưng có sửa đổi, vì vậy TP Hà Nội cần phải có sự rà soát, nếu cần thiết nên kiến nghị về quy chế quản lý, vận hành, sử dụng theo đặc thù của Thủ đô. Để từ đó bao quát được cả nội dung sở hữu, sử dụng liên quan đến an ninh quốc phòng, sử dụng ngoài mục đích ở, liên quan đến người nước ngoài... nhất là những chung cư nằm gần trung tâm chính trị hoặc tại các vị trí chiến lược” – ông Sơn cho hay.