Quản lý gia sản kỳ 10: Hơn 20 tỷ đồng chỉ để "chứng minh năng lực tài chính"? Bẫy "đánh tráo khái niệm" khi mua BĐS dự án

Việc mua bất động sản chưa hình thành luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng đáng lo ngại hơn cả là những cái bẫy pháp lý và tài chính được thiết kế tinh vi nhằm đánh lừa người mua. Một trong những chiêu trò phổ biến hiện nay là "đánh tráo khái niệm", khiến khách hàng bỏ ra hàng chục tỷ đồng mà không hề có sự đảm bảo nào về quyền sở hữu bất động sản.

Câu chuyện thực tế: Hơn 20 tỷ đồng nhưng không có bất động sản nào được đảm bảo

Gần đây, nhiều khách hàng đã tìm đến chúng tôi để nhờ tư vấn sau khi vướng vào bẫy tài chính của một công ty bất động sản (gọi là Công ty X), thuộc hệ sinh thái của một tập đoàn lớn tại Việt Nam. Trường hợp điển hình là một khách hàng đã bỏ ra đến 70% giá trị bất động sản chưa hình thành (hơn 20 tỷ đồng cho 03 căn biệt thự), với kỳ vọng sẽ sở hữu bất động sản sau khi chủ đầu tư đủ điều kiện ký hợp đồng. Nhưng thực tế lại đầy cay đắng:

- Tiền đã đóng nhưng dự án chưa đủ điều kiện ký hợp đồng.

- Khách hàng gánh lãi vay ngân hàng hàng tháng nhưng bất động sản vẫn chỉ tồn tại trên giấy.

- Sau khi ký thỏa thuận, Công ty X liên tục sửa đổi nội dung bằng hàng loạt phụ lục, xóa bỏ cam kết về thời gian ký hợp đồng mua bán.

Vậy bẫy ở đây là gì? Vì sao khách hàng lại rơi vào tình huống này? Chúng ta hãy cùng phân tích.

BẢN CHẤT CỦA CÁI BẪY: HỢP ĐỒNG KHÔNG CAM KẾT, GIAO DỊCH KHÔNG ĐẢM BẢO

1. Khách hàng không thực sự ký hợp đồng mua bán bất động sản

Thay vì ký Hợp đồng mua bán, Công ty X chỉ ký với khách hàng một “Văn bản thỏa thuận về việc tư vấn, hỗ trợ đăng ký chọn mua bất động sản”.

Văn bản này không có giá trị ràng buộc pháp lý về quyền sở hữu bất động sản, nhưng Công ty X vẫn yêu cầu khách hàng thanh toán đến 70% giá trị bất động sản.

Lý do mà Công ty X đưa ra: Khách hàng cần chứng minh năng lực tài chính để có thể tham gia giao dịch.

Nhưng thực tế, số tiền này chỉ đơn thuần là tiền đặt cọc "giữ chỗ", và khách hàng không có bất kỳ quyền lợi nào đối với bất động sản nếu dự án không triển khai hoặc bị đình trệ.

⮕ Đây chính là chiêu "đánh tráo khái niệm" cực kỳ tinh vi: Người mua tưởng mình đang mua bất động sản, nhưng thực chất chỉ đang "đóng tiền để có cơ hội mua" trong tương lai!

2. Công ty X không có quyền bán bất động sản nhưng vẫn thu tiền

Công ty X chỉ đóng vai trò tư vấn, hỗ trợ khách hàng giao dịch với chủ đầu tư, nhưng không có quyền bán bất động sản.

Tuy nhiên, Công ty X lại thu tiền trước từ khách hàng, mà không có bất kỳ cam kết ràng buộc nào về việc khách hàng chắc chắn sẽ mua được bất động sản.

Khi dự án bị trì hoãn hoặc thay đổi, Công ty X không có trách nhiệm hoàn tiền hoặc đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

⮕ Khách hàng thực chất đang "ứng tiền" cho Công ty X mà không có gì đảm bảo rằng họ sẽ nhận được tài sản tương ứng.

3. Phụ lục hợp đồng – "công cụ hủy cam kết"

Trong thỏa thuận ban đầu, có đề cập đến thời gian dự kiến ký hợp đồng với chủ đầu tư là tháng 06/2022, với khả năng sớm hoặc muộn hơn 06 tháng.

Nhưng sau đó, Công ty X đưa thêm 04 phụ lục sửa đổi, trong đó bỏ đi điều khoản ràng buộc về thời gian ký hợp đồng và kéo dài thời gian dự kiến thêm 03 năm.

Vì phụ lục được ký sau khi khách hàng đã thanh toán, họ gần như không thể làm gì để thay đổi điều kiện hợp đồng.

⮕ Đây là một thủ đoạn lách luật cực kỳ nguy hiểm, khiến khách hàng mất đi toàn bộ quyền kiểm soát đối với số tiền của mình.

4. Ngân hàng "bảo chứng" cho giao dịch – yếu tố tạo niềm tin giả

Dù chỉ là "Văn bản thỏa thuận", nhưng ngân hàng mà Công ty X giới thiệu vẫn đồng ý cho vay thế chấp trên cơ sở quyền tài sản phát sinh từ văn bản này.

Điều này khiến khách hàng càng tin tưởng rằng giao dịch này là hợp pháp và an toàn, trong khi thực tế không có bất kỳ tài sản đảm bảo nào.

⮕ Ngân hàng tham gia không đồng nghĩa với việc giao dịch an toàn, mà có thể chỉ là một phần của hệ sinh thái tài chính do Công ty X thao túng.

HẬU QUẢ: KHÁCH HÀNG TRẮNG TAY VÀ KHÓ KHỞI KIỆN

Hậu quả của những khách hàng rơi vào bẫy này là:

Bị chôn vốn: Hơn 20 tỷ đồng đã đóng mà không thể lấy lại hoặc sử dụng vào mục đích khác.

Áp lực tài chính nặng nề: Vay ngân hàng để đóng tiền nhưng không có tài sản thực tế để bảo đảm.

Khó khăn pháp lý: Vì các hợp đồng đều được thiết kế có lợi cho Công ty X, khách hàng rất khó khởi kiện để đòi lại tiền.

LỜI KHUYÊN CHO NGƯỜI MUA BẤT ĐỘNG SẢN DỰ ÁN

Để tránh rơi vào những cái bẫy tương tự, bạn cần ghi nhớ những nguyên tắc sau:

1. Chỉ mua bất động sản có pháp lý rõ ràng

- Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và giấy phép xây dựng.

- Đảm bảo dự án đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán theo Luật Kinh doanh Bất động sản.

2. Không tham gia vào các thỏa thuận không có giá trị pháp lý

- Không ký "Văn bản thỏa thuận chọn mua" hay bất kỳ hình thức cam kết nào không có giá trị mua bán thực tế.

- Không thanh toán trước số tiền lớn nếu không có cam kết rõ ràng về quyền sở hữu.

3. Đọc kỹ hợp đồng, đặc biệt là các phụ lục

- Luôn xem xét toàn bộ nội dung hợp đồng và các phụ lục kèm theo.

- Tìm hiểu kỹ bất kỳ sửa đổi nào trước khi ký kết.

4. Kiểm tra năng lực pháp lý của bên bán

- Chỉ giao dịch với chủ đầu tư hoặc đại lý phân phối chính thức có quyền bán.

- Không để bị đánh lừa bởi những công ty chỉ đóng vai trò "tư vấn, hỗ trợ".

5. Tìm sự tư vấn từ chuyên gia

Nếu bạn không chắc chắn, hãy tìm đến luật sư hoặc chuyên gia tài chính để được tư vấn trước khi giao dịch.

KẾT LUẬN

Mua bất động sản chưa hình thành tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đặc biệt là những bẫy "đánh tráo khái niệm" tinh vi. Hãy là một nhà đầu tư thông minh, không để lòng tham và sự chủ quan khiến bạn mất tiền oan!