Quản lý, điều hành nhà chung cư - rất quan trọng trong dịch bệnh

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia của Việt Nam luôn định hướng: Trợ giúp nhiều nhất cho phát triển chung cư (CC). Tỉ trọng cung chung cư phải chiếm 80% tổng cung nhà ở từ các dự án phát triển nhà ở.

Nhà nước đã ban hành nhiều luật và văn bản hướng dẫn thi hành về quản lý, sử dụng chung cư: Luật Nhà ở 2014 dành 1 chương VII quy định về quản lý sử dụng chung cư tại Điều 26. Bộ Xây có Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà CC, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Thông tư này sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD.

Chung cư dù nhỏ cũng tập trung khá đông người. Các chung cư lớn và khu đô thị, đại đô thị… xuất hiện ngày càng nhiều hiện nay còn tập trung hàng nghìn, hàng vạn cư dân. Quản lý nhà chung cư là một bộ phận quan trọng trong vận hành nhà chung cư. Thực tế cho thấy, chất lượng cuộc sống tại chung cư cao hay thấp phụ thuộc hoàn toàn vào chất lượng dịch vụ quản lý. Đặc biệt, trong thời kỳ giãn cách vì dịch bệnh vừa qua, vai trò của các Ban Quản lí (BQL), Ban Quản trị (BQT) chung cư càng trở nên quan trọng. Họ không chỉ đơn thuần quản lý, vận hành trong toà nhà, mà còn là đầu mối kết nối trực tiếp cư dân chung cư với chính quyền cấp xã, phường. Từ phổ biến kiến thức, triển khai thực hiện các công tác phòng, chống dịch bệnh (phun khử khuẩn, giám sát 5K, đăng ký, tổ chức tiêm chủng…) cho cư dân. Ở những nơi bị cách li, phong toả, hoặc cách li, chữa bệnh cho F0 tại nhà… thì trách nhiệm đôn đốc, giám sát, đảm bảo an ninh… chủ yếu đặt vào các BQT, BQL. Công việc phòng, chống dịch bệnh được các bộ phận quản lí chung cư trực tiếp thực hiện dưới sự chỉ đạo của y tế, UBND cấp phường, cấp quận, huyện.

Tỉ lệ căn hộ chung cư ngày càng tăng, vấn đề xung đột tại các chung cư cũng có xu hướng tăng theo. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, một con số đáng lo ngại là tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư thương mại thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. Còn tại TPHCM, với 935 chung cư cao tầng, thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau. Tranh chấp xoay quanh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư (CĐT), BQT và cư dân.

Dù vai trò của BQT, BQL chung cư rất quan trọng trong thời kỳ dịch bệnh. Nhưng thực tế ở nhiều tỉnh thành, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, trong đợt dịch bệnh vừa qua, không ít khu chung cư phòng chống dịch chưa tốt. Ngoài ý thức của người dân, một trong những lí do là BQT, BQL chung cư chưa làm tốt vai trò, trách nhiệm của mình. Nhiều chung cư còn chưa có BQT, hoặc có tranh chấp gay gắt giữa BQT và cư dân với CĐT. Vì thế, cư dân bị ảnh hưởng quyền lợi, hiệu quả chống dịch kém, nhất là trong điều kiện các thành phố bị cách li, phong toả.

Ông Lê Trần Kiên, PGĐ Sở Xây dựng TPHCM cho biết có 12 loại tranh chấp, khiếu nại trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư (Quyền sở hữu, quyền sử dụng chung, riêng; bàn giao phí bảo trì; công tác quản lý, vận hành; hoạt động của BQT…). Pháp luật hiện hành quy định tương đối đầy đủ về trách nhiệm của chủ CĐT trong vận hành căn hộ chung cư. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, một số CĐT đã không tuân thủ dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp. Trong đó, cư dân thường là bên yếu thế do các thông tin được tiếp cận bị hạn chế và bị ràng buộc theo các thỏa thuận/hợp đồng Mua - Bán do CĐT soạn.

Các nước phát triển đều có Luật Chung cư riêng, tách khỏi Luật Nhà ở với nhiều quy định chi tiết nhằm đảm bảo không gian sống chung của các cư dân. GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, phát triển chung cư cần một hệ thống pháp luật riêng và nhất quán.

Một số chuyên gia bất động sản kiến nghị, nên sớm ban hành Luật Chung cư để điều chỉnh các mối quan hệ liên quan. Cũng như tạo ra một hành lang pháp lý hoàn chỉnh giúp hạn chế và giải quyết nhanh các tranh chấp. Đồng thời, căn cứ vào nhu cầu thực tế, cũng nên có quy định, hướng dẫn cụ thể trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận quản lý, vận hành nhà chung cư và cư dân trong tình trạng khẩn cấp, trong dịch bệnh…

Hiện tại, UBND quận, huyện chịu trách nhiệm trước pháp luật và UBND Thành phố về tình hình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo thẩm quyền. Ông Đỗ Phi Hùng, PGĐ Sở Xây dựng TPHCM cho rằng, cần tăng cường vai trò của các cơ quan như Sở Xây dựng, UBND cấp quận huyện, phường xã, thị trấn cả trong giám sát, xử lý vi phạm. Nhiều ý kiến đề nghị, Chính phủ ban hành các văn bản xử lý các hành vi cụ thể: CĐT cố tình không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; không bàn giao việc quản lý vận hành và quỹ bảo trì cho BQT… Nên chăng, có cả các điều khoản phạt nếu vi phạm trong công tác phòng, chống dịch bệnh?