Quản lý đất đai có yếu tố nước ngoài: Luật chưa chặt hay do thực thi?

Trước thông tin một số cá nhân, tổ chức có yếu tố nước ngoài

Quan điểm của cơ quan quản lý đất đai tại Đà Nẵng

Trong công văn số 2123/STNMT-CCQLĐĐ trả lời TTXVN, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng nêu: Pháp luật hiện hành về đất đai quy định: Cá nhân là người nước ngoài không thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam (Điều 186, Luật Đất đai 2013).

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm (Điều 126, khoản 3, Luật Đất đai năm 2013).

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Đối với trường hợp nêu trên, thì cơ quan đăng ký đất đai có thể kiểm soát được hoạt động đầu tư có yếu tố nước ngoài.

Nhưng Sở Tài nguyên và môi trường thành phố Đà Nẵng cũng nhận định: Luật Đất đai, Đầu tư, Xây dựng và Nhà ở chưa có sự liên kết chặt chẽ trong việc quản lý, giải quyết các thủ tục đối với nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2014 thì cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thương mại tại Việt Nam, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ (tại Điều 159, điểm b, khoản 2 Luật Nhà ở 2014).

Bên cạnh đó, công văn của Sở cũng nêu: "Theo quy định của Luật Đầu tư thì cho phép nhà đầu tư nước ngoài góp vốn với doanh nghiệp Việt Nam để đầu tư kinh doanh; đồng thời việc đăng ký góp vốn do cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện và không được yêu cầu nhà đầu tư nộp thêm giấy tờ khác ngoài các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư".

Hiểu thế nào cho đúng về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo luật sư Nguyễn Thị Kiều Duyên (Văn phòng Luật sư Vinh Phú chi nhánh Đà Nẵng), việc góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất được căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2014 về Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn: "Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Tại Điều 46 Nghị định 78/2015/NĐ-CP về Đăng ký doanh nghiệp có quy định: Trường hợp chủ sở hữu công ty chuyển nhượng toàn bộ vốn điều lệ cho một cá nhân hoặc một tổ chức thì người nhận chuyển nhượng phải đăng ký thay đổi chủ sở hữu công ty, trong hồ sơ phải có văn bản của Sở Kế hoạch và Đầu tư chấp thuận về việc góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài.

Nhưng tại Khoản 2, Điều 26, Luật Đầu tư 2014 quy định hồ sơ đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp gồm có: "Văn bản đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp gồm những nội dung: Thông tin về tổ chức kinh tế mà nhà đầu tư nước ngoài dự kiến góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp; tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài sau khi góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế; Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân; bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức." Như vậy trong quy định này không nhắc đến các giấy tờ về trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Còn Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt (Văn phòng luật sư Phiệt và Cộng sự, đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng) cho biết: Tại khoản 3, Điều 44, Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định: Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đăng ký đầu tư và hồ sơ đăng ký kinh doanh hợp lệ, cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký đầu tư, hồ sơ đăng ký kinh doanh (đối với trường hợp thành lập tổ chức kinh tế gắn với dự án đầu tư) và cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà không được yêu cầu bổ sung thêm giấy tờ nào khác.

Tại khoản này có cụm từ "mà không được yêu cầu bổ sung thêm giấy tờ nào khác", có thể coi đây là "kẽ hở" trong quá trình quản lý nhà nước đối với việc góp vốn đầu tư bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ quản lý khi người Việt góp vốn đầu tư, kinh doanh bằng chuyển quyền sử dụng đất cho công ty. Còn Sở Kế hoạch và Đầu tư lại quản lý khi nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của công ty, nhưng trong hồ sơ theo quy định lại không có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, và "không được yêu cầu bổ sung thêm giấy tờ nào khác".

Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt phân tích thêm: Khi người Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp Việt Nam sẽ ghi nhận quyền sử dụng đất vào tài sản chủ sở hữu của doanh nghiệp đó, cụ thể ghi nhận là tài sản cố định (tài khoản 211- Thông tư 200/2014/TT-BTC). Sau đó, nếu doanh nghiệp Việt Nam bị mua bán, sáp nhập... bởi doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thì quyền sử dụng đất đó sẽ chuyển thành tài sản của doanh nghiệp nước ngoài.

Được hỏi về vấn đề này, Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) khẳng định: Không có kẽ hở nào trong quy định pháp luật để người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam, mà do thực thi.

Theo đại biểu, nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước góp vốn với nhau để kinh doanh và nhà đầu tư trong nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Sau đó, qua quá trình chuyển nhượng, doanh nghiệp nước ngoài nhận toàn bộ vốn góp của nhà đầu tư trong nước. "Việc cho rằng doanh nghiệp nước ngoài được quyền sở hữu vốn đấy có nghĩa là được quyền sử dụng đất là không đúng. Khi nhà đầu tư trong nước mang đất của mình góp vào để kinh doanh thì khu đất đó vẫn thuộc người Việt Nam chứ Nhà nước không giao đất cho doanh nghiệp nước ngoài. Nếu người Việt Nam muốn chuyển nhượng toàn bộ vốn góp cho doanh nghiệp nước ngoài thì doanh nghiệp nước ngoài phải làm giấy chuyển quyền sử dụng đất và thủ tục đó về mặt lập pháp không cho phép", đại biểu Hoàng Văn Cường phân tích.

Dẫn quy định của Luật Đất đai: Cá nhân là người nước ngoài không thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam, đại biểu Hoàng Văn Cường chỉ rõ, nếu người Việt Nam chuyển vốn cho người nước ngoài mà cơ quan quản lý đất đai lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài thì đây là việc cố tình làm sai của người thực thi pháp luật.

Đại biểu cũng cho rằng, trong trường hợp người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam và mua đất thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên vợ hoặc chồng là người có quốc tịch Việt Nam. Mảnh đất đó trở thành tài sản riêng của vợ hoặc chồng là người Việt Nam; không bị phân chia khi hai vợ chồng ly hôn.

Khắc phục "kẽ hở" trong quản lý

Bên cạnh đó, đại biểu Hoàng Văn Cường nhận định, thực tế, Việt Nam vẫn đang bảo hộ cho những giao dịch "chưa trọn vẹn". Cụ thể, hai cá nhân mua bán nhà, đất nhưng không sang tên đổi chủ mà người bán chỉ đưa sổ đỏ cho người mua, rồi ra công chứng. Sau đó, người mua được coi là sử dụng một cách hợp pháp mảnh đất đó. Theo đại biểu, không thực hiện đến cùng của Luật Đất đai là phải sang tên đổi chủ và như thế giao dịch này không được thừa nhận hợp pháp. Đây là việc không thống nhất của hệ thống pháp luật trong việc xác nhận quyền tài sản, quyền sở hữu, quyền giao dịch dân sự dẫn đến đất đai mua bán trao tay, không chính thức. Từ đó, hiện tượng đầu cơ đất, tham nhũng liên quan đến đất đai nhưng không kê khai được tài sản… không xử lý được triệt để.

Từ những bất cập này, đại biểu cho rằng, cần làm rõ việc mua bán, chuyển nhượng tài sản đặc biệt là đất đai, không chỉ riêng đối với người nước ngoài mà tất cả những quan hệ mua bán chuyển nhượng liên quan đến đất đai phải chính danh. Theo đó, đất đai phải được đăng ký và được giao cụ thể cho chủ sở hữu. Chỉ có người được đứng tên trong giấy chứng nhân quyền sử dụng đất do Nhà nước giao mới có quyền với mảnh đất đó. Làm tốt việc này thì mới khắc phục được tình trạng trốn thuế đất, đầu cơ đất như hiện nay.

Đối với tình trạng người nước ngoài "núp bóng" các cá nhân, tổ chức Việt Nam đứng tên mua đất, theo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng, cơ quan đăng ký đất đai hiện không đủ thẩm quyền, chức năng để xác định các trường hợp này.

Để ngăn chặn tình trạng "núp bóng" như trên, Sở Tài nguyên & Môi trường thành phố Đà Nẵng cho rằng cần có sự tham gia, phối hợp cung cấp thông tin ngay từ ban đầu của các cơ quan quốc phòng, an ninh. Trên cơ sở thông tin được cung cấp, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tổng hợp, báo cáo cho cơ quan chức năng xem xét, áp dụng các biện pháp nghiệp vụ cần thiết và nếu các trường hợp "núp bóng" này liên hệ làm các thủ tục về đất đai. Quan điểm của Sở là cần xử lý nghiêm theo pháp luật nếu phát hiện những trường hợp người Việt Nam đứng tên mua hộ đất cho người nước ngoài.

Ngoài ra, để ngăn chặn tình trạng "núp bóng" sở hữu đất đai dưới hình thức cưới vợ hoặc chồng là người Việt Nam, đại biểu Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, cần rõ ràng trong đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cấp cho những người có quốc tịch Việt Nam và đây là tài sản riêng của vợ hoặc chồng là người Việt Nam. "Kết hôn xong, vợ hoặc chồng là người Việt Nam đứng tên mua đất, khi ly hôn, mảnh đất đó chia đôi là không đúng. Phải rạch ròi, rõ ràng về vấn đề này", đại biểu chỉ rõ.

Luật sư Phiệt cho rằng khi chuyển dịch tài sản đó thì tổ chức hành nghề công chứng (chứng thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất), cơ quan quản lý Thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư cần siết chặt phối hợp để kiểm soát nếu có biến động về đất đai. Khi có sự liên kết chặt chẽ, các tổ chức, cơ quan quản lý nhà nước này sẽ "gác cửa" một cách hiệu quả, đảm bảo quản lý về đất đai tốt nhất trong bối cảnh hiện nay, nhất là đối với bất động sản mà có nguy cơ ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh, quốc phòng.