Qua sự việc phân lô trên đất nông nghiệp của Cty CP Địa ốc Alibaba – cơ quan quản lý Nhà nước thấy gì?

Với sự xuất hiện và lũng loạn thị trường đất nền của Cty CP Địa ốc Alibaba (Địa ốc Alibaba) từ TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai đến Bà Rịa – Vũng Tàu, các cơ quan quản lý Nhà nước mới “giật mình” xem lại thì thị trường đã bị tổn thương, nhiều khách hàng tương lai sẽ bị thiệt hại nặng.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, với hình thức bán đất nền chưa đủ pháp lý như Địa ốc Alibaba hiện rất nhiều cách phân lô tách thửa của các cá nhân đều do các Cty bất động sản (BĐS) thực hiện (trước đây đầu nậu không thành lập công ty vì hình thức bán hàng không phát triển và cạnh tranh như bây giờ nên quy mô tách thửa nhỏ, mức độ hậu quả không nghiêm trọng), có thể kể như: Nam Viet Homes tại quận Tân Phú và quận Thủ Đức…

Hiện nay, trên thị trường có nhiều hình thức thức phổ biến như kiểu môi giới để hưởng hoa hồng (mô hình cơ bản), theo đó, các cá nhân là chủ đất hợp tác với các Cty môi giới BĐS để phân phối sản phẩm, còn để cá nhân chủ đất ký trực tiếp với khách hàng. Trong đó, Cty môi giới chỉ có phân phối bằng văn bản thỏa thuận đặt cọc và thu được khoản phí môi giới. Hình thức này có mức độ và quy mô nhỏ.

Tuy nhiên, theo Luật sư Phượng, hành vi này vi phạm Luật Đất đai: Môi giới với sản phẩm không đủ điều kiện, tức là chưa có sổ riêng từng lô (hoặc có quyết định về hình thành thửa sau khi đã có biên bản nghiệm thu hạ tầng, nộp tiền sử dụng đất).

Cho đến nay, sau thời kỳ thị trường BĐS phát triển nóng, hàng loạt kiểu lừa đảo mới xuất hiện, trong đó có hình thức Cty BĐS là người đầu tư và vẽ ra một dự án “ma” nào đó. Theo giới chuyên môn, đất là có thật nhưng không đăng ký dự án (theo Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở) tại cơ quan Nhà nước nên tại các cơ quan quản lý Nhà nước không có dữ liệu về dự án. Ngoài ra, các khu đất này có thể là đất không thể chuyển sang mục đích đất ở do vướng quy hoạch hoặc chưa có quy hoạch.

Các cá nhân là chủ đất (thường là người của Cty BĐS cử ra đứng tên giúp hoặc nhờ người thân của các nhân này). “Nếu đất chuyển nhượng được từ chủ đất cũ ban đầu thì họ (Cty BĐS) sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và lập sổ mới cho người họ chỉ định. Nếu đất không chuyển nhượng được từ chủ đất cũ ban đầu thì họ (Cty BĐS) sẽ lập văn bản như: Hợp đồng đặt cọc mua của chủ đất cũ, hợp đồng hợp tác, hợp đồng ủy quyền… để người chỉ định được quyền giao dịch mua bán.

Trường hợp này thường là: Khu đất có “đất lúa” mà người chỉ định không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo quy định Luật Đất đai hoặc để chính chủ đất cũ làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, thủ tục tách thửa dễ dàng hơn (gia đình đó nhiều người nên cần thêm đất ở… do quy định tách thửa ở các tỉnh/thành nhằm ưu tiên giải quyết nhu cầu cho các hộ gia đình)”, Luật sư Phượng chỉ rõ các hình thức để sở hữu đất của các công ty này.

Tiếp theo đó, các Cty BĐS quảng cáo là dự án BĐS làm cho người dân tưởng là có dự án thật nên giao dịch mà không tìm hiểu kỹ, người dân chỉ hiểu đây là dự án bán lúa non: Về hình thức chủ thể giao dịch là Cty BĐS, về văn bản là hình thức đặt cọc, hứa chuyển nhượng, hợp tác phân chia sản phẩm, về đối tượng là lô đất trong dự án (không biết là dự án “ma”).

Chưa bàn đến các góc độ khác, chỉ nhìn vào xưng danh là đã thấy có sự gian dối, Cty BĐS (là người nhận ủy quyền) nhưng lại đứng ra bán mà không nhân danh người được ủy quyền (nhân danh chủ đất), hoặc trong hợp đồng đề bên giao dịch là Cty BĐS, đề chữ “giấy ủy quyền” rất nhỏ. Đây chính là mánh khóe mà các công ty này thường áp dụng, khi mà khách hàng thường rất ít khi quan tâm đến nội dung các hợp đồng dân sự được ký kết.

Với kinh nghiệm hàng chục năm nghiên cứu về thị trường BĐS, Luật sư Phượng cho rằng hình thức này là vi phạm rất nghiêm trọng (không những vi phạm về điều kiện giao dịch mà còn vi phạm về hoạt động kinh doanh BĐS – không theo Luật Kinh doanh BĐS), nhiều người, nhiều tiền, có cả những dấu hiệu lừa đảo.

Quay trở lại với câu chuyện này, trước đây, Báo điện tử Xây dựng đã từng phanh phui hàng loạt các giao dịch BĐS mà các giao dịch này thường mang lại hậu quả cho khách hàng, cụ thể là Cty BĐS Nam Viet Homes đã dùng các hình thức này để “dụ” khách hàng mua đất chưa có pháp lý.

Mới đây, ngày 6/7, tại TP Hồ Chí Minh, UBND phường Thạnh Lộc đã có văn bản số 180 thông báo về việc trong tháng 6, phường này có tiếp nhận thông tin về việc phân lô tại đường Lò Lu do bên bán là Cty CP TK-XD Địa ốc Đại Phúc Real, tuy nhiên phường xác minh thì lô đất này do 1 cá nhân đứng tên và chủ đất xác nhận không ủy quyền hay cam kết nào cho Cty Địa ốc Đại Phúc Real tham gia phân phối cả.

Còn với Địa ốc Alibaba thì Báo điện tử Xây dựng đã từng phản ánh cách làm này khi Alibaba ra bán dự án “giấy” Tây Bắc Củ Chi, thời gian đó, UBND TP Hồ Chí Minh đã có chỉ đạo Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý khu đô thị Tây Bắc kiểm tra ngay hoạt động của Cty Alibaba Tây Bắc thành phố về dự án Tây Bắc Củ Chi mà công ty này công bố.

Tại Long Thành – Đồng Nai, sau 1 thời gian dài Alibaba “tung hoành ngang dọc”, địa phương này cũng có kiến nghị tỉnh Đồng Nai chỉ đạo Công an tỉnh điều tra, xác minh việc giao dịch, mua bán đất nền của Địa ốc Alibaba.

Không “sống nổi” tại 2 địa bàn trên, Địa ốc Alibaba đã tìm đến miền đất mới là Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, sau khi có thông tin từ Báo Xây dựng về Địa ốc Alibaba đang phân lô trái phép tại địa bàn huyện Tân Thành (nay là thị xã Phú Mỹ), ngay lập tức, Sở Xây dựng đã thành lập đoàn thanh tra đi kiểm tra tại khu vực này cũng như 1 số địa phương trong tỉnh và phát hiện Alibaba đang quảng cáo 1 dự án tại xã Tóc Tiên – Phú Mỹ và 1 tại huyện Xuyên Mộc. Thông tin từ Sở Xây dựng Bà Rịa – Vũng Tàu thời điểm đó cho biết đã báo cho địa phương biết để quản lý địa bàn.

Sau thời điểm đó, Địa ốc Alibaba vẫn liên tục hoành hành tại Bà Rịa – Vũng Tàu với rất nhiều “dự án” tại địa bàn thị xã Phú Mỹ, hàng ngàn người dân là khách hàng đã giao dịch tại các “dự án ma” này mà không hề bị các cơ quan chức năng ngăn cản, xử lý.

Cho đến gần đây, khi các cơ quan báo chí truyền thông vào cuộc quyết liệt thì Phú Mỹ đã “ra tay” mà cụ thể mới đây nhất (ngày 19/6) đã cưỡng chế “dự án ma” tại các thửa đất số 10, 11, 12, 15, 17, 22, 23, 32, 34, 43, 165, 166, 173, 175 thuộc tờ bản đồ số 19 và thửa đất số 294 tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại thôn Tân Tiến, xã Châu Pha, thị xã Phú Mỹ. Tại cuộc cưỡng chế này, có 2 đối tượng là quản lý và nhân viên thuộc Alibaba quản lý đã có hành vi phá hoại tài sản và bị bắt giam.

Theo lập luận của Luật sư Phượng, một số hành vi trong vụ việc cưỡng chế tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có hành vi cản trở việc thực hiện cưỡng chế về quyết định hành chính phá dỡ công trình không phép trên đất. Hiện cơ quan điều tra chỉ mới khởi tố hành vi phá hoại tài sản: Đủ dấu hiệu sẽ là 1 tội danh độc lập. Có thể đang điều tra và làm rõ những vấn đề liên quan (nếu có): Có người xúi giục, ra lệnh đập xe không?

Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Xây dựng, ông Ngụy Như Sơn – Chủ tịch xã Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ, cho biết vì BĐS lợi nhuận cao quá nên dẫn đến những hành vi này, bên cạnh đó, khi các các nhân tách thửa và làm đường bán thì người dân ngộ nhận. Tuy nhiên, qua sự việc này, ông Sơn thừa nhận do lực lượng tại địa phương mỏng quá, theo luật xử lý vi phạm hành chính thì cấp xã chỉ được phạt hành chính 5 triệu đồng, tạm giữ phương tiện trị giá đến 5 triệu, tương đương với mức phạt, còn nếu mức phạt cao hơn thì phải cấp cao hơn.

“Họ chủ yếu làm ban đêm và hầu hết anh em chúng tôi phát hiện thì chỉ đuổi đi, chứ không giữ được phương tiện, cũng chỉ giải tán rồi ra biên bản hoặc ra quyết định xử phạt hành chính 1,5 triệu một người”, ông Sơn chia sẻ.

Còn theo 1 cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính, môi trường xã Tóc Tiên, thị xã Phú Mỹ, hiện trên địa phương này có hơn 18ha nằm trên 3 ấp thuộc sự quản lý của Cty Địa ốc Alibaba mà đứng tên các cá nhân, trong đó, có 4,5ha mới bị cưỡng chế ngày 19/6 vừa rồi.

“Bọn em cũng đã làm hết mình, làm đúng quy trình, tuy nhiên, nó đối phó bằng cách dựng tôn lên, căn hết giờ trực của lực lượng Công an và cho máy móc vào làm đường, bó vỉa trải đá, ban ngày nó chỉ cho 1 vài công nhân lảng vảng trong khu vực nên tụi em bó tay không quản lý được”, vị cán bộ này trần tình.

Theo số liệu Báo điện tử Xây dựng nắm được, hiện trên địa bàn thị xã Phú Mỹ vẫn còn hàng chục lô đất nông nghiệp của các cá nhân đứng tên cho Alibaba chuẩn bị phân lô, nhưng sau sự kiện ngày 19/6 thì khu vực này đã bị các cơ quan chức năng của thị xã Phú Mỹ và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giám sát chặt.

Cuối bài, xin lấy kinh nghiệm của UBND TP Vũng Tàu để giải quyết vấn đề phân lô trái phép là giám sát chặt địa bàn, cử các bộ xuống kiểm tra, khi phát hiện sai phạm hoặc có dấu hiệu vi phạm pháp luật thì lập tức đình chỉ ngay, nếu cố tình vi phạm chuyển sang cơ quan điều tra xử lý.

Đơn cử trường hợp xảy ra vào sáng 3/6, phòng Quản lý đô thị TP Vũng Tàu đã phối hợp với UBND phường 12 lập biên bản, thu giữ máy móc tại 1 một khu đất nông nghiệp rộng 14.000m2 của bà Đào Thị Thanh Hà, ngụ tại đường Lê Hồng Phong, phường 8, TP Vũng Tàu.

Do trước đó, bà Hà đã cho đổ đá xây dựng trái phép 2 đoạn đường rộng 6m, dài 100m trên 2 thửa đất nông nghiệp số 49, 50 trên đường Võ Văn Kiệt, khu phố 5, phường 12.

Thời điểm bị kiểm tra, khu đất này được rào chắn xung quanh, bên trong đã được san lấp khá bằng phẳng, thi công đường nội bộ, bó vỉa đường. Qua đó, lực lượng chức năng đã lập biên bản vi phạm và tạm giữ các phương tiện như xe ủi nhỏ, máy trộn bê tông, máy bơm và nhiều vật dụng khác phục vụ thi công.

Theo UBND phường 12, TP Vũng Tàu khu vực này Uỷ ban phường xác định không có bất kỳ dự án nào, vị trí này thành phố và tỉnh cũng không phê duyệt bất kỳ dự án nào. Với việc xây dựng trên đất trồng cây lâu năm thì đây là hành vi vi phạm về việc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, phường đã trình lên thành phố quyết định xử phạt hành vi này. Đối với hành vi vi phạm trật tự đô thị thì phường cùng với đội trật tự đô thị, công an để ngăn chặn hành vi vi phạm, tuy nhiên chủ đầu tư cố tình tiếp tục thi công.