Phát mãi nhà đất: Khó bán, khó mua

Các ngân hàng liên tục rao bán nợ xấu là bất động sản với hy vọng sẽ sớm thu hồi được nợ khi thời hạn xử lý nợ xấu đã gần kề, nhưng có nhiều lý do, nên việc mua, bán không hề dễ dàng.

Đổ xô thanh lý dự án thế chấp

Không quá khó để thấy việc ngân hàng đang đẩy mạnh thanh lý các khoản nợ xấu trong thời gian gần đây. Trên website của các ngân hàng thương mại, đủ loại tài sản được đưa ra chào bán, từ ô tô, chứng khoán tới nhà đất…, với giá trị từ vài tỷ tới hàng trăm, thậm chí cả nghìn tỷ đồng.

Đơn cử, từ đầu quý II/2021, SCB liên tục chào bán các loại tài sản giá trị lớn, trong đó có một dự án chung cư trên đường Huỳnh Tấn Phát, quận 7, TP.HCM. Dự án tọa lạc trên lô đất rộng gần 2 ha do Công ty Vật liệu xây dựng và Xây lắp thương mại (Công ty BMC) làm chủ đầu tư từ năm 2011, nhưng đến nay vẫn chưa được hoàn thiện.

BIDV đang rao bán khoản nợ phát sinh từ trái phiếu “ế” của CTCP Kiến trúc và Xây dựng Archplus của người sáng lập hãng thời trang nổi tiếng NEM. Tài sản đảm bảo cho khoản nợ này là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có diện tích 1.431,3 m2 tại số 545 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Gia Thụy, quận Long Biên, Hà Nội. Ngoài ra, khoản nợ này còn được đảm bảo bằng 3 triệu cổ phần CTCP Thời trang NEM của Giám đốc Trương Việt Bình để bảo lãnh thanh toán cho Công ty.

Sacombank cũng chào bán một loạt căn penthouse có giá từ 6,2-9,1 tỷ đồng tại dự án Xi Grand Court. Các căn penthouse này đã được hoàn thiện phần thô, có diện tích từ 113-165 m2. Ngoài ra, ngân hàng này vừa công bố bán đấu giá khoản nợ gần 200 tỷ đồng của Doanh nghiệp tư nhân Khách sạn nhà hàng Thanh Hải, tài sản bảo đảm là hợp đồng mua bán các căn hộ thuộc dự án Happy Plaza, lô A10, đường Trần Đại Nghĩa, huyện Bình Chánh, TP.HCM.

Agribank - Chi nhánh Mỹ Đình thông báo đấu giá toàn bộ khoản nợ của Công ty TNHH Tập đoàn Xuân Lãm và chi nhánh công ty này theo 2 hợp đồng tín dụng được ký vào năm 2013, giá trị nợ gốc của 2 hợp đồng là 53,355 tỷ đồng và 99,341 tỷ đồng.

Trong số tài sản đảm bảo nợ của Tập đoàn Xuân Lãm, có nhiều bất động sản tại TP. Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh, bao gồm 1 quyền sử dụng đất xây dựng bãi đỗ xe, nhà văn phòng diện tích 12.607 m2 tại phường Thanh Sơn, 1 quyền sử dụng đất ở đô thị diện tích 10.556 m2 và 1 quyền sử dụng đất chung cư diện tích 2.657 m2 đều tại phường Trưng Vương.

Tập đoàn Xuân Lãm được biết đến là một “đại gia” đất mỏ với đa ngành nghề kinh doanh và sở hữu 3 dự án bất động sản với diện tích lớn ở TP. Uông Bí là dự án Khu đô thị mới Chạp Khê, phường Nam Khê (37,4 ha); dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng khu dân cư - dịch vụ thương mại (11,1 ha) và dự án Khu đô thị (23,57 ha) cùng tại phường Trưng Vương.

Tuy nhiên, sau khi chủ tịch tập đoàn này qua đời vì trọng bệnh vào năm 2012, hoạt động kinh doanh của Tập đoàn Xuân Lãm gần như “đóng băng”, nhiều dự án bất động sản bị đình trệ dù đã huy động vốn từ nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia, việc các ngân hàng tích cực rao bán nợ xấu là để hoàn thiện quá trình tái cơ cấu nợ khi Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu chỉ còn chưa đầy 1 năm nữa là hết hiệu lực. Chưa kể, dịch Covid-19 diễn ra từ năm ngoái đến nay khiến nợ xấu của các tổ chức tín dụng có xu hướng tăng nhanh và sẽ khó giữ ở mức dưới 2% theo quy định nếu không kịp thời xử lý nợ xấu tồn đọng từ những năm trước.

Theo ông Phạm Xuân Hòe - nguyên Viện phó Viện Chiến lược ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước), thực tế, việc xử lý nợ xấu đã được các ngân hàng tích cực triển khai từ những năm trước và cũng đã có kết quả nhất định, nhưng trong bối cảnh khó khăn hiện nay, những tài sản giá trị lớn như các dự án bất động sản không hề dễ bán, cho dù liên tục hạ giá.

Đơn cử, Khu công nghiệp Phong Phú (huyện Bình Chánh) được Sacombank tổ chức đấu giá 4 lần trong 2 năm qua, nhưng đến nay vẫn chưa thành công, dù giá bán đã giảm từ 9.000 tỷ đồng xuống còn 6.600 tỷ đồng, thậm chí có những tài sản bất động sản được đem ra đấu giá hàng chục lần mà không có ai mua như quyền sử dụng diện tích đất 52.976 m2 tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (TP.HCM) thuộc sở hữu của Công ty TNHH Xây dựng Tiến Thắng được đấu giá 22 lần, hay quyền sử dụng đất diện tích 6.327 m2 tại 245/61B Hòa Bình, phường Hiệp Tân, quận Tân Phú (TP.HCM) được đấu giá 25 lần…

BIDV đang thanh lý các tài sản gán nợ của Tập đoàn Khải Vy với giá khởi điểm 754,87 tỷ đồng. Đây là lần thứ 3 khối tài sản này được đưa ra đấu giá, mức giá lần này giảm 280 tỷ đồng so với lần đầu tiên hồi tháng 6/2021 và giảm 177 tỷ đồng so với lần thứ hai vào đầu tháng 7/2021. Đáng chú ý, trong khối tài sản nợ được BIDV rao bán còn có Trung tâm Hội nghị tiệc cưới Crystal Palace nằm tại khu đất vàng Phú Mỹ Hưng, thế nhưng khu đất được đấu giá khởi điểm 535 tỷ đồng đến nay đã giảm xuống còn 356 tỷ đồng.

Trước đó, BIDV đã rao bán 2 khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Bách Giang và Công ty TNHH Xây dựng thương mại Cao Nguyên với giá khởi điểm 312,2 tỷ đồng, tài sản đảm bảo là Khu dân cư khu phố 4, phường Phước Long A, quận 9, TP.HCM - dự án do 2 công ty đầu tư. Đây là lần thứ 5 BIDV thông báo rao bán khoản nợ này, sau 4 lần trước đó không có nhà đầu tư quan tâm. Nếu so với lần rao bán gần nhất vào tháng 5/2021, mức giá đã giảm 10%, còn so với lần đầu (tháng 3/2021) giảm khoảng 30%.

Khu đất hơn 234 m2 và ngôi nhà 3 tầng tại số 35 Nguyễn Lữ, TP. Quy Nhơn của Công ty Thành Vinh cũng được BIDV rao bán thu hồi nợ tới 7 lần, mức giá hiện tại là 15,4 tỷ đồng, thấp hơn 30% so với giá khởi điểm ban đầu.

VietinBank tiếp tục chào bán dự án Nhà máy Kéo sợi chất lượng cao Đông Phú và máy móc đi kèm của CTCP Sợi Đông Phú Tài tại xã Tân Dân, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên, giá khởi điểm 83,8 tỷ đồng. Trong những lần rao bán trước đó, mức giá đưa ra là 110 tỷ đồng, cao hơn 31% so với giá hiện tại.

Lý giải nguyên nhân nhiều bất động sản liên tục hạ giá mà vẫn khó bán, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, với những người mua nhà để ở thì họ không mặn mà, một phần do quan niệm tránh những nơi chủ cũ làm ăn “bết bát” để né “dớp”, chưa kể việc mua các bất động sản thanh lý có thể bị vướng vào rắc rối về pháp lý. Bên cạnh đó, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.

Cũng cần nói thêm rằng, đại dịch Covid-19 đã tạo ra thử thách lớn, làm đứt gãy chuỗi sản xuất - kinh doanh của nhiều doanh nghiệp. Do đó, thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư còn đắn đo trong việc tiếp cận và thanh lý lại các loại tài sản này. Ngoài ra, quy định không cho phép bên bán giảm giá quá sâu trong mỗi lần đấu giá cũng là một rào cản, điều này giải thích vì sao các ngân hàng phải tổ chức đấu giá nhiều lần.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam, trên thực tế, nhu cầu đối với bất động sản phát mãi không nhỏ, kể cả với bất động sản có giá trị lớn, nhưng để cung - cầu gặp nhau thì tài sản phát mãi cần được đảm bảo đẩy đủ về pháp lý, thuận lợi trong việc chuyển giao và quan trọng nhất là có mức giá phù hợp.

Ghi nhận ý kiến của nhiều thành viên thị trường cho biết, ngoài những vấn đề trên, nỗi lo với nhiều ngân hàng sắp tới là thời hạn Nghị quyết 42 chỉ còn chưa đầy 1 năm nữa sẽ hết hiệu lực. Bởi khi đó, việc thiếu đi các cơ chế xử lý nợ xấu sẽ càng khiến các ngân hàng gặp khó khi thanh lý các tài sản nợ xấu.

Thêm vào đó, khi chính sách về chuyển nhượng và xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản (gồm đất và tài sản hình thành trong tương lai) dừng lại sẽ không kích thích được việc mua bán, chuyển giao nợ xấu giữa các tổ chức tín dụng, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) với các cá nhân, tổ chức bên ngoài, từ đó ảnh hưởng lớn đến hiệu quả xử lý nợ xấu, cũng như việc hình thành và phát triển thị trường mua bán nợ.