#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Phát đạt (PDR) tham gia dự án Lotte Eco Smart City, khơi thông điểm nghẽn kéo dài 9 năm tại Thủ Thiêm

Công ty Phát Đạt (PDR) hợp tác với Lotte trong dự án Lotte Eco Smart City tại Thủ Thiêm, khắc phục tình trạng bế tắc kéo dài 9 năm. Dự án được kỳ vọng mang lại dòng tiền ổn định từ cho thuê và bán căn hộ, nâng cao vị thế của PDR trên thị trường.

Phát Đạt (PDR) tham gia dự án Lotte Eco Smart City, khơi thông điểm nghẽn kéo dài 9 năm tại Thủ Thiêm

Dự án Lotte Eco Smart City tại Thủ Thiêm, TP.HCM vừa có bước chuyển quan trọng sau gần một thập kỷ đình trệ. Lotte trúng thầu dự án này từ năm 2017 và khởi công vào năm 2022, nhưng ngay sau đó phải tạm hoãn vì vướng nút thắt tài chính. Tình trạng dậm chân tại chỗ kéo dài đến mức có thời điểm phía Lotte cân nhắc dừng hẳn việc phát triển dự án. Bước ngoặt chỉ thực sự đến khi Lotte bắt tay hợp tác cùng Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) vào tháng 6/2026. Chỉ trong khoảng hai tháng sau đó, tiền sử dụng đất của dự án đã được xác định và Lotte hoàn tất nộp đủ 17.569 tỷ đồng vào cuối tháng 7, đưa tổng chi phí thực tế mà doanh nghiệp này bỏ ra cho dự án lên khoảng 19.000 tỷ đồng do thời gian kéo dài. Tốc độ xử lý này là điểm đáng chú ý nhất trong toàn bộ diễn biến, cho thấy vai trò của PDR không đơn thuần là góp vốn tài chính mà còn nằm ở năng lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thủ tục hành chính, vốn là nguyên nhân cốt lõi khiến dự án bế tắc suốt nhiều năm.

Vị trí của dự án là yếu tố quan trọng cần nhìn nhận khi đánh giá quy mô câu chuyện này đối với PDR. Khu đất rộng 7,45 ha tại phân khu 2A, Thủ Thiêm, nằm trọn trong ranh giới Khu Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) Việt Nam và có hai ga Metro nằm trong ranh giới dự án. Đây được xác nhận là dự án có quy mô lớn nhất trong lịch sử hoạt động của PDR, và việc tham gia vào một dự án ở vị trí lõi trung tâm TP.HCM mang ý nghĩa tái định vị hình ảnh doanh nghiệp trên thị trường, từ một chủ đầu tư gắn với các quỹ đất tỉnh lẻ sang một đối tác có năng lực triển khai dự án phức hợp quy mô lớn tại khu vực có giá trị cao nhất thành phố.

Cần lưu ý rằng tỷ lệ sở hữu 35% vốn điều lệ tại Lotte Properties HCM, tương ứng khoản đầu tư 10,4 nghìn tỷ đồng, chưa phản ánh đầy đủ lợi ích kinh tế mà PDR nhận được từ dự án. Ngoài phần 35% lợi ích từ các lô chung cư cao cấp 2-2, 2-4 và 2-6, PDR được nắm giữ toàn bộ 100% lợi ích từ các khối văn phòng thương mại 2-1, 2-3, khối đế thương mại và tầng hầm. Cơ cấu phân chia lợi ích này cho thấy PDR tập trung vào phần tài sản tạo dòng tiền cho thuê ổn định, trong khi phần lớn rủi ro và lợi nhuận từ mảng bán căn hộ được chia sẻ với Lotte. Chi phí xây dựng và đưa dự án vào vận hành cho các phần PDR sở hữu được ước tính khoảng 6 nghìn tỷ đồng.

Về tiềm năng dòng tiền, kế hoạch hiện tại cho khối căn hộ là khởi công trong nửa cuối năm 2026 và mở bán vào nửa cuối năm 2027, với quy mô 1.143 căn hộ, giá bán dự kiến khoảng 400 triệu đồng/m2. Nếu triển khai đúng kế hoạch, tổng doanh thu từ mảng này được kỳ vọng đạt 2,3 tỷ USD với lợi nhuận khoảng 6 nghìn tỷ đồng. Đây là những con số kỳ vọng dựa trên kế hoạch của doanh nghiệp, chưa phải kết quả đã ghi nhận, và cần khoảng hai năm nữa mới đến giai đoạn mở bán. Ở mảng văn phòng và thương mại, PDR sở hữu 100% quyền khai thác 120.000 m2 diện tích cho thuê với giá thuê trung bình 68 USD/m2/tháng, dòng tiền cho thuê được kỳ vọng có thể đạt tới 88 triệu USD/năm khi dự án đi vào hoạt động ổn định. Đây là nguồn thu có tính chất bền vững hơn so với doanh thu bán căn hộ mang tính thời điểm, tuy nhiên cũng đòi hỏi thời gian để lấp đầy và đạt trạng thái ổn định.

Song song với dự án Lotte, PDR đang thực hiện tái cơ cấu danh mục quỹ đất theo hướng chuyển nhượng các dự án nằm xa TP.HCM để tập trung nguồn lực cho các dự án trọng điểm tại khu vực phía Nam và các dự án theo hình thức BT. Trong giai đoạn vừa qua, PDR đã thoái vốn dự án Serenity Phước Hải, thu về 2,5 nghìn tỷ đồng, và chuyển nhượng dự án Thuận An 1 cho đối tác Nhật Bản, thu về 1,9 nghìn tỷ đồng. Đây là nguồn vốn thực tế đã hiện thực hóa, khác với các khoản kỳ vọng từ dự án Lotte. Bên cạnh đó, doanh nghiệp có kế hoạch tham gia hai dự án BT với tổng giá trị 24 nghìn tỷ đồng, gồm dự án xây dựng Bệnh viện Ung Bướu trị giá 9 nghìn tỷ đồng và dự án đường trên cao Tân Sơn Nhất trị giá 15 nghìn tỷ đồng, cùng với dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám cần bổ sung khoảng 500 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Cần phân biệt rõ đây mới là các dự án ở giai đoạn kế hoạch, chưa phải kết quả đã triển khai, và quy mô vốn cần huy động cho toàn bộ danh mục là không nhỏ.

Năng lực xử lý thủ tục pháp lý và đấu giá đất của PDR cũng được thể hiện qua việc doanh nghiệp đấu giá thành công hai lô đất dự án cao tầng diện tích 4,7 ha tại Đồng Nai vào cuối năm ngoái với giá trúng thầu 1,7 nghìn tỷ đồng, trước cả khi tham gia tháo gỡ dự án Lotte. Năng lực này là yếu tố giúp PDR tạo sức hút với các đối tác lớn như Lotte, đồng thời là nguồn tạo vốn thông qua các hoạt động thoái vốn.

Về áp lực tài chính trong trung hạn, PDR có cam kết tín dụng 8.800 tỷ đồng từ MBB, cùng khả năng chuyển nhượng nhanh các quỹ đất chưa nằm trong kế hoạch phát triển trọng điểm. Các dự án được xác định có thể nằm trong mục tiêu thoái vốn giai đoạn tới gồm Thuận An 2 tại Bình Dương, Hàn Riverside tại Đà Nẵng và hai dự án tại Đồng Nai. Nhờ đó, áp lực dòng tiền cho danh mục dự án lớn hiện tại chưa cho thấy rủi ro nghiêm trọng trong ngắn và trung hạn, miễn là tiến độ thoái vốn các quỹ đất này diễn ra như kỳ vọng.

Nhìn tổng thể, câu chuyện đáng chú ý nhất của PDR ở thời điểm hiện tại không nằm ở kết quả kinh doanh đã ghi nhận mà ở sự thay đổi vị thế thông qua năng lực tháo gỡ pháp lý cho một dự án quy mô lớn tại vị trí lõi trung tâm TP.HCM. Đây là yếu tố có thể mang lại dòng tiền đáng kể trong tương lai, cả từ bán căn hộ lẫn cho thuê văn phòng thương mại, nhưng phần lớn lợi ích tài chính cụ thể vẫn còn ở phía trước, phụ thuộc vào tiến độ khởi công, mở bán từ nửa cuối năm 2027 và khả năng lấp đầy mảng cho thuê khi đi vào vận hành. Nhà đầu tư quan tâm đến PDR cần tiếp tục theo dõi tiến độ triển khai thực tế của dự án Lotte Eco Smart City, tốc độ hiện thực hóa các thương vụ thoái vốn quỹ đất để đảm bảo nguồn vốn cho danh mục dự án BT và dự án trọng điểm khác, cũng như khả năng chuyển các kế hoạch hiện tại thành kết quả kinh doanh cụ thể trong các quý tới.

Nhà đầu tư quan tâm và cần tư vấn chuyên sâu hơn về cổ phiếu PDR có thể liên hệ Duy Anh qua trang bio để được hỗ trợ.